TJ 93008, 1 juin 2026, RG 25/09364

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09364 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-3YAN

Minute : 26/00441

S.A. [Localité 2]
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [Q] [I]
Représentant : Mme [J] [I] (Soeur)
Monsieur [X] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société [Localité 2], SA d’HLM
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [I],
demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Mme [J] [I] (Soeur), sans pouvoir

Monsieur [X] [I],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2002, la SA d'HLM [Localité 2] venant aux droits aux droits de la Société Nationale Immobilière (SNI) a donné à bail à Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] un logement situé au [Adresse 4] - [Localité 3], pour un loyer mensuel de 372,92 euros, et 34,21 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la SA d'HLM [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [Q] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.904,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA d'HLM [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.624,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en dates du 17 et 24 juin 2025, la SA d'HLM [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [Q] [I] et à Monsieur [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.508,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 11 octobre 2024 reçue le 16 octobre 2024, la SA d'HLM [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, la SA d'HLM [Localité 2] a fait assigner Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la société SEQUENS les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de la résiliation et à compter du 25 août 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,condamner solidairement Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la société SEQUENS la somme de 12.232,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur surplus,condamner in solidum Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la société SEQUENS la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] aux dépens en ce compris le coût commandement de payer,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 9 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025.

À l’audience, la SA d'HLM [Localité 2], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14.013,40 euros, échéance d’octobre 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiements suspensfis des effets de la clause résolutoire. Elle précise que les débiteurs n’ont effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2025.

Monsieur [X] [I], comparaît, assisté de sa sœur, Madame [J] [I], et ne conteste pas le principe de la dette. Il fixe ses revenus mensuels à la somme de 1.700 euros et sollicite des délais avec des mensualités de paiements de 300 euros.

Monsieur [Q] [I] cité à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour la production des avis d’imposition des années 2022 et 2025 des défendeurs, le décompte comportant les sommes de supplément de loyer de solidarité à régulariser pour un montant important de la dette locative due non soumis aux débats à l’audience.

L’affaire a été appelée sur ouverture des débats à l’audience du 16 mars 2026.

À l'audience, la SA d'HLM [Localité 2], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13.982,32 euros arrêtée au 10 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Il s’oppose à l’octroi des délais paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 juin 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [X] [I], comparaît et précise n’avoir pas été prélevé de la somme de 900 euros et que le chèque n’a pas non plus été encaissé. Il mentionne que les fonds sont en cours de déblocage pour pouvoir payer les loyers.

Il fixe ses revenus mensuels à 1700 euros et sollicite l’octroi des délais avec des mensualités de paiement de 400 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Q] [I] cité à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM [Localité 2] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°24-70.002), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er mars 2002, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement (article 1). Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.
Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 6).

Le commandement de payer signifié par le commissaire de justice en date du 24 juin 2025 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Par décision du 19 septembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-[Localité 4] a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement, soit avant la délivrance la délivrance du commandement de payer, si bien que cette décision ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou contractuelle.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2002, du commandement de payer délivré le 24 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2026 que la SA d'HLM [Localité 2] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 561,32 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat (article 5). L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence d’un défendeur à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la SA d'HLM [Localité 2] la somme de 13.982,32 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2025 sur la somme de 8.508,40 euros, de l’assignation du 5 septembre 2025 sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de ce texte, dans sa version en vigueur le 1er mars 2019, que si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire , lorsqu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement des loyers et charges, quand la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1 et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Pendant le cours des délais accordés par le juge dans ces conditions, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [X] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée avec de mensualités de 400 euros. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] ont repris le paiement du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Q] [I] et Monsieur [X] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Localité 2] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS