TJ 33063, 29 juin 2026, RG 26/00456

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

61B

Minute

N° RG 26/00456 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3N3S

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 29/06/2026
à la SELARL PASTOR-[Localité 2] FABRICE
la SCP TMV AVOCATS

Rendue le VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 20 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogé au 29 juin 2026 et rendue ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [X] [V] [S] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Fabrice PASTOR-BRUNET de la SELARL PASTOR-BRUNET FABRICE, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2] À [Localité 1] représenté par son syndic SAS ABSOLUTE HABITAT, Syndic de Copropriétés, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 février 2026, Madame [X] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Bordeaux devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de voir :
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir, à procéder à la réalisation des travaux, tels que votés dans la résolution n°12 du 20 mai 2025,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Madame [S] expose que par résolution n°12 adoptée à l’unanimité le 20 mai 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé la réalisation de travaux d’étanchéité de la verrière située au-dessus de l’appartement dont elle est propriétaire, qui est à l’origine de sinistres récurrents affectant son lot ; que les appels de fonds ont été intégralement recouvrés en juin 2025 rendant la résolution pleinement définitive et exécutoire, avec un démarrage des travaux annoncé courant septembre 2025 ; que les travaux n’ont jamais débuté ; que le 03 septembre 2025 un troisième bris de galce est intervenu, le deuxième en un an et que le 29 octobre 2025, un nouveau dégât des eaux imputable au défaut persistant d’étanchéité de la verrière, a endommagé les ouvrages récemment réparés du précédent dégât des eaux réalisés en juillet 2025 dans la perspective de l’exécution courant septembre 2025 des travaux votés ; que par courrier recommandé du 05 novembre 2025, elle a mis en demeure le syndic d’exécuter la résolution ; que la seule réponse est intervenue le 20 novembre 2025, contestant la consistance des travaux définie par l’architecte et évoquant la convocation d’une assemblée générale extraordinaire alors que la décision était exécutoire ; que plus de huit mois après le vote unanime et malgré le financement intégral, les travaux n’ont toujours pas débuté tandis que les désordres persistent et qu’en l’absence de toute visibilité sur leur exécution et compte-tenu de l’état dégradé du bien, elle a été contrainte de surseoir à la mise en vente de l’appartement comme à la mise en location à compter du 1er janvier 2025 ; que cette inexécution prolongée d’une décision collective exécutoire, aggravant un sinistre affectant un lot privatif, caractérise un trouble manifestement illicite et justifie la présente action afin de voir ordonner l’exécution immédiate des travaux sous astreinte.

Appelée à l’audience du 23 mars 2026, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 20 avril 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. Madame [S] le 15 avril 2026, par des conclusions aux termes desquelles elle demande, au visa des articles 873 alinéa 1er du code de procédure civile et 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de voir :
- ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Absolute Habitat, de procéder à l’exécution des travaux d’étanchéité de la verrière, tels que votés par la résolution n°12 du 20 mai 2025,
- dire et juger que les travaux à exécuter comprennent l’ensemble des prestations nécessaires à la reprise complète de l’étanchéité, y compris les travaux complémentaires chiffrés par le devis de l’entreprise Zerka du 28 novembre 2025 à hauteur de 2 500 euros HT,
- assortir cette obligation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir - et ce pendant une durée de 3 mois, - à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic SARL ABSOLUTE HABITAT, de l’ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

. le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] pris en son syndic en exercice la SARL ABSOLUTE HABITAT le 13 avril 2026, par des conclusions aux termes desquelles il demande, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir :
- désigner un expert judiciaire et surseoir à statuer sur les demandes de Madame [S] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
A titre subsidiaire,
- rejeter les demandes de Madame [S],
- juger que son action sur le fondement du trouble manifestement illicite est prescrite,
- rejeter la demande de condamnation sous astreinte,
A titre infiniment subsidiaire,
- ramener à de plus justes proportions le montant de l’astreinte,
En tout état de cause,
- condamner Madame [S] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

faisant valoir que l’absence de réalisation des travaux préconisés par Monsieur [L] et votés lors de l’assemblée générale du 20 mai 2025 n’est pas son fait, que ces travaux sont en tout état de cause insuffisants et qu’il y a lieu de déterminer la cause des désordres affectant la verrière, les responsables ainsi que les travaux réparatoires afin de réaliser des travaux mettant un terme aux désordres et ce, de manière définitive ; qu’il a assigné en intervention forcée la société ATE ALU qui a posé la verrière en 2018 et Monsieur [L] ; qu’il ne peut engager des frais non pérennes, bien que votés en assemblée générale et que compte-tenu de l’absence de détermination des travaux réparatoires, une convocation en vue d’une assemblée générale extraordinaire le 27 avril 2026 a été adressée aux copropriétaires en vue de se prononcer sur l’annulation de la résolution 12 de l’assemblée du 20 mai 2025 ; qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite en l’absence d’atteinte à une règle de droit et en l’état d’une contestation sur la nature des travaux réparatoires ; que la demanderesse évoque des infiltrations qui seraient dénoncées depuis 2018 soit depuis plus de 5 ans soit au-delà du délai d’action pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu’aucune faute ni carence ne saurait être caractérisée à son encontre.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demande de condamnation à réaliser les travaux

Il y a lieu de relever à titre liminaire que l’article 873 alinéa 1er du code de procédure civile visé par la demanderesse concerne les pouvoirs du président du tribunal de commerce.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a voté à l’unanimité, le 20 mai 2025 dans le cadre de l’adoption de la résolution n°12, les travaux de reprise du puits de jour, confiés à la société ZERKA, la maîtrise d’œuvre étant confiée à Monsieur [L].

Cette résolution n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Les travaux n’ont pas été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie d’aucune diligence en vue de l’exécution des travaux jusqu’à un courrier adressé par son conseil à Monsieur [L] le 12 décembre 2025, ne rapporte pas la preuve de ce que ces travaux seraient insuffisants pour mettre un terme définitif aux désordres, l’intervention et la préconisation de la société LTBE qui constitue le seul élément sur lequel il se fonde, n’étant pas justifiée.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’obligation du syndicat des copropriétaires de faire exécuter les travaux de reprise du puits de jour votés le 20 mai 2025 et tous travaux complémentaires pour mettre un terme aux désordres subis par Madame [S] dans son lot, indépendante des recours qu’il pourra le cas échéant exercer à l’encontre de tiers responsables - dans le cadre desquels il pourra le cas échéant solliciter une expertise judiciaire - n’est pas contestable.

Par suite, il y a lieu de le condamner à faire exécuter les travaux votés dans le cadre de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 20 mai 2025 (vêture et étanchéité avec verrière au niveau du puits de jour côté [Adresse 5]) et les travaux complémentaires préconisés par Monsieur [L] suivant devis de l’entreprise ZERKA n°[Cadastre 1] du 27 novembre 2025 (réalisation d’un nouveau chéneau en zinc et mesures conservatoires de réparation du chéneau actuel), dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et, à l’issue de ce délai, sous une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois, après quoi il sera à nouveau statué.

Le défendeur sera débouté de ses demandes plus amples ou contraires, notamment de sa demande d’expertise.

Les demande accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Le syndicat des copropriétaires sera condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS