TJ 81004, 3 juill. 2026, RG 26/00085
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI
Département du Tarn
ORDONNANCE DU 03 JUILLET 2026
Minute : n° 111 / 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00085 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EJZL
N.A.C. : 50D
AFFAIRE : [W] [D], [R] [F] / [P] [J], [V] [Y]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente
GREFFIER : Mme PELFORT
DEMANDEURS
M. [W] [D]
né le 27 Novembre 1971 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Karine GROS de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocate au barreau d’ALBI
avocat postulant, et Maître LE GRAND Mikaëlle de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE & ASSOCIES, avocate au barreau de QUIMPER, avocat plaidant ;
Mme [R] [F]
née le 13 Octobre 1980 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Karine GROS de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocate au barreau d’ALBI
avocat postulant, et Maître LE GRAND Mikaëlle de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE & ASSOCIES, avocate au barreau de QUIMPER, avocat plaidant ;
DEFENDEURS
M. [P] [J]
né le 11 Novembre 1954 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES
Mme [V] [Y] [J]
née le 28 Août 1956 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES
Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 29 Mai 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2026 :
FAITS ET PROCÉDURE :
Selon acte authentique du 03 avril 2025, M. [P] [J] et Mme [V] [J] ont conclu une promesse de vente avec M. [W] [D] et Mme [R] [D], sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, concernant le bien immobilier sis [Adresse 4].
Suivant acte authentique du 1er juillet 2025, les parties ont réitéré la vente.
Après prise de possession, les époux [D] ont observé des désordres au sein de leur propriété.
Les 19, 20 et 22 août 2025, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice.
Des expertises amiables ont été diligentées par les assureurs protections juridique respectifs des parties, dont les rapports remis ont confirmé l’existence de désordres sur la propriété.
Des mesures conservatoires ont été prises concernant la toiture, par la pose d’un bâchage.
Aucune solution amiable n’a pu aboutir entre les parties.
Par exploit du 7 avril 2026, M. [W] [D] et Mme [R] [D] ont assigné M. [P] [J] et Mme [V] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, voir condamner les défendeurs à remettre des pièces certaines sous astreinte et voir les défendeurs condamnés à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur lecture du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice et des différents rapports d’interventions et d’expertise amiable produits, les époux [D] soutiennent l’existence de désordres sur leur propriété acquise auprès des époux [J], de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer l’origine et les causes des désordres et les évaluer dans l’optique d’actions indemnitaires futures.
Les époux [D] rappellent qu’une expertise a été réalisée par l’assureur protection juridique des époux [J] mais qu’ils n’ont jamais été destinataires du rapport produit par suite, outre qu’ils n’ont pas eu copie de l’ensemble des documents établis au titre des interventions réalisées sur la propriété sous l’égide des anciens propriétaires, de sorte qu’ils considèrent que la demande de production de ces pièces sous astreinte peut être déclarée recevable.
En réplique, et par dernières conclusions soutenues oralement, M. [P] [J] et Mme [V] [J] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage. Les époux [J] s’opposent cependant tant à la demande de condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la demande de production de pièces sous astreinte, soutenant que ces pièces pourront être produite dans le cadre de l’expertise judiciaire future. Ils demandent également à ce que la mission de l’expert judiciaire à désigner soit précisée afin qu’il détermine la date d’apparition des désordres et indique si une personne profane pouvait percevoir, connaître ou se convaincre que l’existence de ces désordres.
Après renvoi, l’affaire, appelée à l’audience du 29 mai 2026, a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d’expertise judiciaire et de production de pièces sous astreinte
L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.
Le motif légitime de l'article 145 précité suppose qu'il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d'instruction ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.
En l’espèce, les actes authentiques produits attestent du transfert de propriété opéré entre les époux [J] et les époux [D] relativement au bien immobilier sis [Adresse 4].
Or, le procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice à la suite de la prise de possession par les nouveaux propriétaires fait état de l’existence de désordre sur ledit bien immobilier.
Les rapports d’expertise amiable produits confirment l’existence des désordres sur la propriété et mentionnent une ancienneté de certains d’entre eux antérieure au transfert de propriété.
Les attestations de différents professionnels intervenus sur site soutiennent la nécessité de réaliser des travaux de remise en état sur le bien immobilier.
Par conséquent, les époux [D] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des époux [J] dont la responsabilité est susceptible d’être engagée dans le cadre d’une instance au fond.
Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.
Il sera fait droit au complément de mission sollicité par les défendeurs.
Durant l’exercice de la mesure, il appartiendra aux parties de produire l’ensemble des documents sollicités par l’expert judiciaire désigné comme les documents qu’ils jugeront utiles à la défense de leurs intérêts.
La demande de condamnation à produire des pièces sous astreinte sera par conséquent rejetée.
Il sera accordé aux parties défenderesses le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.
Sur les mesures accessoires
La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [W] [D] et Mme [R] [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :
Ordonnons une expertise ;
Désignons pour y procéder :
M. [H] [Q], expert agréé près la Cour d’appel de [Localité 5],
Ou, en cas d’indisponibilité
M. [B] [T], expert agréé près la Cour d’appel de [Localité 5],
Avec pour mission de :
• Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance ;
• Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le bien immobilier sis [Adresse 4] appartenant à M. [W] [D] et Mme [R] [D], le décrire et entendre tous sachants ;
• Dire si l’immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l'assignation ou tout document de renvoi à l'exception de ceux non définis ;
• Dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements ;
• Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d'entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;
• Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;
• Déterminer la date d’apparition des désordres ;
• Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;
• Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;
• Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;
• Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;
• Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;
• Répondre aux dires des parties ;
• De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige ;
Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
Disons que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
Disons que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, M. [W] [D] et Mme [R] [D] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,
Disons que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,
Disons que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
Disons que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,
« Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,
Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ?
Précisons que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé ?
Déboutons M. [W] [D] et Mme [R] [D] de leur demande de condamnation à produire des pièces sous astreinte,
Condamnons in solidum M. [W] [D] et Mme [R] [D] aux entiers dépens de l’instance,
Rejetons toute autre demande,
Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière.
Le greffier Le juge des référés
Le greffier Le président
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