TJ 59350, 30 juin 2026, RG 24/14403

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14403 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDLN

JUGEMENT

DU : 30 Juin 2026

[V] [L]
[O] [N]

C/

S.C.I. VDC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Emilie DE RUYFFELAERE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. VDC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2026, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2022, La S.C.I VDC a consenti à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] un bail portant un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°205, à [Localité 1], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.070 euros, une provision mensuelle sur charges récupérables de 130 euros et un dépôt de garantie d’un montant égal à un mois de loyer.

Il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée entre les parties.

Le 11 avril 2023, les locataires ont déclaré un dégât des eaux survenu le 10 avril 2023 à leur assureur, la S.A Sogessur.

Le 4 septembre 2024, la commission départementale de conciliation du Nord, saisi le 26 avril 2024 par les locataires sur le montant du loyer, a rendu un avis.

Le 1er juin 2024, les parties ont établi un état des lieux de sortie contradictoire.

Par requête reçue au greffe le 10 décembre 2024, Monsieur [V] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de la S.C.I VDC à lui payer la somme de 4.842,50 euros en restitution du trop-perçu de loyers.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG24-14.403.

Les parties ont été régulièrement convoquées à la date du 16 septembre 2025.

Par requête reçue le 17 avril 2025, la S.C.I VDC a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir la condamnation de Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de dégradations locatives.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG25-05.322.

La demande en justice a été précédée d’une tentative de conciliation devant Monsieur [G] [I], conciliateur de justice, qui a constaté son échec le 9 avril 2025.

Les parties ont été régulièrement convoquées à la date du 16 septembre 2025.

Les deux affaires ont été renvoyées à plusieurs reprises, à la demande des parties, et ont été retenues le 10 février 2026.

A cette audience, Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] ont comparu représentés par leur avocat.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent, ils demandent, outre la jonction des deux affaires, de :
Ordonner à la S.C.I VDC de produire le décompte de charges pour l’année 2023, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, Restituer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] leur dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 277 euros, Condamner la S.C.I VDC à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] la somme de 1.712 euros à titre de pénalité de retard pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais, Condamner la S.C.I VDC à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 4.324,33 euros en restitution du trop – perçu de loyers sur la période du 1er mars 2022 au 31 mai 2024,
Condamner la S.C.I VDC à restituer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] le trop perçu de provisions sur charges pour l’année 2023, Condamner la S.C.I VDC à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] la somme de 2.300 euros en réparation de leur préjudice moral, Condamner la S.C.I VDC à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ils sollicitent également le rejet des demandes reconventionnelles.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, la S.C.I VDC, représentée par son avocat, demande, outre la jonction des deux affaires, de :
A titre principal, Débouter les locataires de l’ensemble de leurs prétentions, A titre subsidiaire, Limiter la condamnation en restitution du trop – perçu de loyers à la somme de 4.095,25 euros, A titre reconventionnel, Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : 1.401,58 euros au titre des travaux de réfection, 3.210 euros au titre du préjudice financier, Ordonner, le cas échéant, la compensation des sommes dues entre les parties, Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, prorogé au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des instances :

Les deux instances seront jointes en application de l’article 367 du code de procédure civile et la procédure se poursuivra sous le n°24-14.403.

Sur la demande avant dire droit de production de pièces détenues par une partie :

En application de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

En application de l’article 139 du code de procédure civile, le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

L’article 139, alinéa 2, donne au juge une simple faculté, dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

En dépit des renvois, les locataires demandent à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue la production du décompte de charges pour l’année 2023 afin de fixer, le cas échéant, leur demande en restitution de charges indument payées.

Toutefois, dans un souci de bonne administration de la justice, cette demande tardive sera rejetée considérant qu’elle aurait pu être formulée à l’audience du 16 septembre, du 21 octobre, du 25 novembre ou du 16 décembre 2025.

Sur la demande en restitution du trop – perçu de loyer et de charges :

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, tel que modifié par l’article 85 de la loi n°2022-277 du 21 février 2022, soit la version en vigueur à la conclusion du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 1 du décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 dispose que ce dispositif est mis en place sur le territoire de la commune de [Localité 1].

L'article 140 de la loi n° 2018 -1021 énonce en son article III A que dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Le contrat de bail porte sur un local d’habitation non meublé d'une surface habitable de 64,64m² m2, suivant le contrat de bail et le certificat de surface du 5 décembre 2013, pour un immeuble construit après 1990, situé en zone 2.

L’arrêté préfectoral du 22 février 2021, applicable aux baux signés ou renouvelés pendant la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, fixe le loyer de référence majoré à la somme de 13,80 euros par m², soit la somme totale de 892,03 euros pour 64,64m².

L'article 140 de la loi n° 2018 -1021 énonce en son article III A qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

La S.C.I VDC soutient que le loyer mensuel se décompose en un loyer de base et un complément de loyer qui se justifie par la fourniture d’un lave-linge, une absence de vis-à-vis, l’existence d’une terrasse et d’un balcon, d’une cave et d’un garage.

Toutefois, le contrat de bail, en sa clause IV intitulée « conditions financières », ne fait état d’aucun complément de loyer et, a fortiori, de caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant.

Le bailleur a donc manqué aux règles d’encadrement du loyer, le loyer mensuel excédant de 177,97 euros le maximum prévu.

Le bailleur a donc indument perçu la somme de 4.627,22 euros au titre des loyers de mars 2022 à mai 2024 inclus. Quoiqu’il en soit, les locataires ont limité leur demande à la somme de 4.324,33 euros par application des loyers de référence arrêtés par le préfet du nord chaque année. Cependant, le loyer de référence applicable est celui de l’arrêté qui couvre la période au cours de laquelle le bail est signé ou renouvelé. Enfin, aux termes du dispositif des conclusions des locataires, la demande de restitution des sommes indument payées au titre des loyers n’est formulée qu’au nom de Monsieur [V] [L].

La S.C.I VDC sera donc condamnée à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 4.324,33 euros en restitution des sommes indument versées au titre des loyers de mars 2022 à mai 2024 inclus.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a renforcé les sanctions applicables au bailleur ne restituant pas le dépôt dans les délais prévus en substituant aux intérêts moratoires la majoration de plein droit précitée.

En application de l’article 7, a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les dégradations locatives et le défaut d’entretien courant ou de menues réparations constituent des faits juridiques. Leur preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par un état des lieux au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, le bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant égal un mois de loyer, soit 1.070 euros, dont le versement n’est pas contesté.

Les lieux ont été restitués le 1er juin 2024.

La S.C.I VDC évalue les dégradations locatives et le défaut d’entretien à la somme de 2.471,58 euros se décomposant comme suit :
« Peinture du salon refaites en 2023 : 1.100 euros x 18% = 902 euros,Peinture de la chambre n°1 : 550 euros x 10% = 55 euros, Peinture de la chambre n°2 : 550 euros x 10% = 55 euros, Meuble de salle de bain : 1.300 euros x 15% = 195 euros,Meuble de lavabo, robinetterie et miroir : 374 euros, Deux chaises de bars cassées : 15 euros, Douilles et ampoules manquantes et dégradées : 345,58 euros, Ménage (2 heures) : 60 euros, Débarras de la cave : 50 euros, Remplacement de la crémone de la baie vitrée : 420 euros ».
Il résulte des moyens formulés par la S.C.I VDC qu’elle réclame la somme de 902 euros en réparation d’un préjudice financier, caractérisé par le coût de travaux de peinture du salon, ayant pour origine des dégradations antérieures à 2023. Cependant, le bailleur ne rapporte pas la preuve de ces dégradations commises pendant l’exécution du bail et, de manière surabondante, ne justifie pas des travaux allégués.

Le bailleur est donc mal fondé à déduire cette somme du montant dépôt de garantie ou à demander la condamnation des locataires à la lui payer.

S’agissant des chambres, les locataires ont, par aveu judiciaire, reconnu devoir les sommes réclamées (confère page n°12 sur 24 de leurs conclusions).

Ces sommes seront donc mises à la charge des locataires.

S’agissant de la salle de bain, les commentaires de l’état des lieux de sortie, corroborés par les autres pièces de la procédure, font apparaître une fuite d’eau au niveau du meuble de la salle de bain ayant occasionné son « décollement ». A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été pris à bail en bon état de réparation. Les locataires ne rapportent pas la preuve contraire. De surcroît, si l’état des lieux de sortie du 26 février 2022 qualifie l’état du meuble de la salle de bain de moyen, il n’est pas fait état de décollement de celui – ci.

Le bailleur est donc bien fondé à déduire 15% du coût de remise en état des meubles de la salle de bain du montant du dépôt de garantie ou à en obtenir le paiement.

S’agissant du meuble de lavabo, de la robinetterie et du miroir, il y a lieu de constater que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention du miroir, que le tartre de la robinetterie, en l’absence de précision complémentaire, ne justifie pas son remplacement et que le meuble du lavabo n’est pas distingué du meuble de la salle de bain dont la dégradation a déjà été réparée.

Le bailleur est donc mal fondé à déduire cette somme du montant dépôt de garantie ou à demander la condamnation des locataires à la lui payer.

S’agissant des chaises, le logement n’a pas été donné à bail meublé. Surabondamment, les chaises ne sont mêmes pas mentionnées dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant des douilles et ampoules manquantes, l’état des lieux de sortie indique que l’appartement a été restitué sans ampoule ni douille, à l’exception de celles présentes dans les sanitaires. Cependant, l’état des lieux de sortie ne précise pas le nombre, pièce par pièce. Il y a donc lieu de dire la demande du bailleur bien fondée à hauteur de l’aveu judiciaire des locataires, soit la somme de 63 euros (confère page n°12 sur 24 de leurs conclusions).

S’agissant du ménage, les locataires ont, par aveu judiciaire, reconnu devoir la somme réclamée (confère page n°12 sur 24 de leurs conclusions). Elle sera donc mise à leur charge.

S’agissant du débarras de la cave, l’état des lieux de sortie ne supporte aucune mention sur l’état d’encombrement de la cave.

Le bailleur est donc mal fondé à déduire cette somme du montant dépôt de garantie ou à demander la condamnation des locataires à la lui payer.

S’agissant du remplacement de la crémone de la baie vitrée, l’état des lieux de sortie ne supporte aucune mention sur son état.

Le bailleur est donc mal fondé à déduire cette somme du montant dépôt de garantie ou à demander la condamnation des locataires à la lui payer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les locataires sont redevables de la somme de 428 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien.

Ces sommes s’imputent, par compensation légale, sur le montant du dépôt de garantie.

Compte tenu des développements précédents, la S.C.I VDC ne peut valablement alléguer que les dégradations ci – dessus établies l’ont empêché de relouer le bien.

Elle sera donc déboutée de sa demande en réparation de son préjudice financier.

En conséquence, la S.C.I VDC sera condamnée à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] la somme de 642 euros en restitution du dépôt de garantie.

Cette somme aurait dû être restituée au plus tard le 1er août 2024. A défaut, la S.C.I VDC est redevable d’une somme égale à 10% du montant du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit une pénalité de 89 euros par mois, jusqu’à parfaite restitution des sommes dues, soit, en principe, la somme de 2.047 euros arrêtée à la date de la présente décision. Cependant, les locataires ont, dans le dispositif de leurs conclusions, limité l’objet de leur demande à la somme de 1.712 euros, sans solliciter d’actualisation.

La S.C.I VDC sera donc condamnée à cette somme au titre des pénalités de retard.

Sur la demande en restitution de charges :

La demande n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée.

Sur la demande en réparation du préjudice moral :

Les locataires soutiennent que la S.C.I VDC a fait preuve de mauvaise foi en soutenant que le montant total du loyer s’entendait du loyer de base et d’un complément de loyer. Cependant, les manquements aux règles relatives à l’encadrement des loyers ont déjà été intégralement réparés, sans que les locataires ne parviennent à démontrer un préjudice moral distinct.

Les locataires soutiennent que la S.C.I VDC les a menacés pour obtenir des dates afin d’expertiser le logement. Ni les pressions ni les menaces alléguées ne sont démontrées. La simple demande de prise de date afin de réaliser des expertises sur le bien ne constitue pas, quant à elle, une faute civile.

Leur demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I VDC, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La S.C.I VDC sera condamnée à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [V] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS