TJ 69123, 3 juill. 2026, RG 26/00909

DOSSIER N° RG 26/00909 - N° Portalis DB2H-W-B7K-37FE

Jugement du :
03/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie BERTHOZ

Expédition délivrée
le :
à: Mme [U] [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LUGHERINI Pauline
juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnances de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date des 24 novembre 2025 et 1er avril 2026.

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

STE CIVILE IMMOBILIERE MONCEY 112,
dont le siège social est sis Bureau de la Régie Billion Sa - 119 Avenue du Maréchal de Saxe - 69003 LYON
représentée par Me Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1113

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [U] [H],
demeurant 112 rue Moncey - 69003 LYON
comparante en personne

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 20 Juin 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 03/04/2026
Date de la mise en délibéré : 03 juillet 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juin 1984, la SCI MONCEY 112 a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [H] avec une cave n°18 sur des locaux situés 112 rue Moncey 69003, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1386 francs outre provisions pour charges.

Par jugement du 15 mai 2017, le tribunal d’instance de Lyon a fixé le loyer mensuel à 410 euros outre provisions pour charges, indexé suivant l’indice du coût de la construction.

Par courriel du 14 octobre 2022, Madame [U] [H] a contesté une mise en demeure du 14 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SCI MONCEY 112 a fait délivrer à Madame [U] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1818,05 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire.

Par courriel du 8 avril 2025, Madame [U] [H] a écrit au commissaire de justice, indiquant être à jour du règlement de ses loyers et charges et contestant les arriérés réclamés.

La CCAPEX a été informée de la situation de la locataire le 16 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, la SCI MONCEY 112 a fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, demandant de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail, et ordonner l'expulsion de la locataire,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,
- condamner la locataire à payer la somme de 1852,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 , outre actualisation à l’audience,
- condamner la locataire à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Parallèlement, par lettres recommandées avec accusé de réception du 7 juillet 2025, Madame [U] [H] a contesté tout arriéré et a mis en demeure la régie FONCIA [Z] [L] et la SCI MONCEY 112 de lui proposer un autre mode de paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, Madame [U] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la SCI MONCEY 112 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour ordonner la consignation des loyers et charges jusqu’à la communication par le bailleur d’un RIB pour versement direct.

Par ordonnance du 6 mars 2026, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir, constaté l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifeste et illicite ou de dommage imminent, déclaré la juridiction de référé incompétente, condamné Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la SCI MONCEY 112 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rappelé l’exécution provisoire de plein droit.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 3 avril 2026, la SCI MONCEY 112 maintient ses demandes telles que formées dans son assignation, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 954,52 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2026, loyer de février inclus, tenant compte des derniers paiements effectués le 30 mars 2026 et le 1er avril 2026.

Elle expose oralement que le contentieux est récurrent, Madame [U] [H] ne payant que partiellement le loyer. Elle conteste la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En défense, Madame [U] [H] soutient oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle demande de débouter la bailleresse de toutes ses demandes, déclarer prescrites les sommes réclamées antérieures au 7 avril 2022, et condamner la SCI MONCEY 112 à lui payer 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 2000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle demande subsidiairement des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir qu’elle était totalement à jour de ses loyers et charges à la date du 7 avril 2025, qu’elle a été informée le 9 avril 2025 et le 4 juin 2025 par la régie FONCIA de la fin des paiements par virement bancaire et des règlements par chèque directement en agence, que les modes de paiement imposés (prélèvement automatique, virement à la demande et envoi de chèques d’un même montant que le coupon) ne lui permettaient pas de régler les sommes réellement dues, la forçant à payer une dette contestée et prescrite, qu’elle a consigné les loyers de mai à novembre 2025 sur un compte CARPA, qu’au changement de régie avec possibilité de régler par virement, elle a repris le paiement des loyers directs et qu’à l’issue de la procédure de référé, elle a réglé la somme de 3826,27 euros à la régie BARI.

Elle invoque la prescription de 3 ans, sa bonne foi, l’impossibilité pour le bailleur d’imposer les modes de paiement, et l’absence de dette. Elle soutient que la procédure de la SCI MONCEY 112 est abusive.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la dette locative

En l’espèce, la SCI MONCEY 112 soutient que Madame [U] [H] lui devrait la somme de 954,52 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2026, loyer de février inclus, tenant compte des derniers paiements effectués le 30 mars 2026 et le 1er avril 2026.

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter.
A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, Madame [U] [H] verse au débat tous les justificatifs de tous les règlements portés au crédit de son compte locataire entre le 04/02/2022 et le 01/04/2026.
Toutes les attestations de virement comportent le motif du paiement.
Madame [U] [H] a ainsi indiqué, conformément à l’article 1342-10 du code civil, les dettes qu’elle entendait acquitter à chaque paiement.

Le relevé de compte locataire présentait un solde débiteur de 800,42 euros le 6 juin 2022.
Les règlements postérieurs au 6 juin 2022 sont venus payer les loyers et charges à compter du 30 juin 2022.

Par conséquent, le solde débiteur de 800,42 euros en date du 6 juin 2022 est prescrit.

Au fond

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’analyse des relevés de compte locataire que :

- Le loyer et provisions pour charges de juin 2022, d’un total mensuel de 522,22 euros, ont été réglés par virement du même montant.
- Le loyer et provisions pour charges de juillet 2022, d’un total mensuel de 529,82 euros, ont été partiellement réglés par un virement de 522,22 euros, soit une différence de 7,60 euros. Cependant, la bailleresse ne justifie pas avoir notifié à Madame [U] [H] une réévaluation du loyer, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elle devait la somme de 529,82 euros au lieu des 522,22 euros réglés.
- La somme de 127,37 euros portée au débit du compte locataire le 01/07/2022, correspondant à des régularisations de charges (130,85 euros – 3,85 euros), n’est pas justifiée par la bailleresse.
- Les loyers et provisions pour charges de août 2022 à juin 2023, d’un total mensuel de 529,82 euros, ont été réglés par virements mensuels du même montant.
- Les loyers et provisions pour charges de juillet 2023 à juin 2024, d’un total mensuel de 546,61 euros, ont été réglés par virements mensuels du même montant.
- La somme de 54,09 euros portée au débit du compte locataire le 01/09/2023, correspondant à des régularisations de charges, n’a pas été réglée par la locataire. Cette somme est justifiée par la bailleresse qui verse au débat le décompte des charges de l’exercice 2022 en date du 10/08/2023, les dépenses de l’immeuble de l’exercice 2022, le récapitulatif des charges par locataire de l’exercice 2022 et le récapitulatif du budget par locataire de l’exercice 2022. Cette somme est donc due et Madame [U] [H] sera condamnée à la payer.
- Les loyers et provisions pour charges de juillet 2024 à avril 2025, d’un total mensuel de 563,98 euros, ont été partiellement réglés, par un virement mensuel de 546,61 euros, soit une différence de 17,37 euros. Cependant, la bailleresse ne justifie pas avoir notifié à Madame [U] [H] une réévaluation du loyer, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elle devait la somme de 563,98 euros mensuels au lieu des 546,61 euros mensuels réglés.
- La somme de 125,63 euros portée au débit du compte locataire le 01/10/2024, correspondant à la taxe d’ordure ménagère 2024, n’a pas été réglée par la locataire. Cette somme est justifiée par la bailleresse qui verse au débat l’avis de taxe foncière pour 2024 incluant la taxe d’ordures ménagères et le calcul du prorata imputable à la locataire. Cette somme est donc due et Madame [U] [H] sera condamnée à la payer.
- Les loyers et provisions pour charges de mai 2025 à novembre 2025, d’un total mensuel de 573,31 euros, ont été partiellement réglés par deux virements du 20 mars 2026 d’un montant total de 3826,27 euros pour les 7 loyers (soit 546,61 euros par loyer). Il en résulte une différence mensuelle de 26,70 euros. Cependant, la bailleresse ne justifie pas avoir notifié à Madame [U] [H] une réévaluation du loyer, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elle devait la somme de 573,31 euros mensuels au lieu des 546,61 euros mensuels réglés.
- La somme de 128,06 euros portée au débit du compte locataire le 01/11/2025, correspondant à la taxe d’ordures ménagères 2025, n’a pas été réglée par la locataire. Cette somme est justifiée par la bailleresse qui verse au débat l’avis de taxe foncière pour 2025 incluant la taxe d’ordures ménagères et le calcul du prorata imputable à la locataire. Cette somme est donc due et Madame [U] [H] sera condamnée à la payer.
- Les loyers et provisions pour charges de décembre 2025 à février 2026, pour un total mensuel de 573,31 euros, ont été réglés par virements mensuels du même montant.

Madame [U] [H] reste donc devoir la somme de 307,78 euros au titre des charges impayées au 23 mars 2026 (54,09 euros + 125,63 euros + 128,06 euros).

Madame [U] [H] a indiqué régler le loyer et charges de mars 2026 par son virement du 30/03/2026 de 573,31 euros et la régularisation des charges de l’exercice 2023 par son virement du 01/04/2026 de 57,28 euros. Ces sommes ne s’imputent donc pas sur les charges impayées.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [U] [H] à payer à la SCI MONCEY 112 la somme de 307,78 euros au titre des charges impayées au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SCI MONCEY 112 justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constater la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à la cause, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SCI MONCEY 112 a fait délivrer à Madame [U] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1818,05 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant la clause résolutoire.

Cependant, il ressort des développements ci-dessus qu’à la date de ce commandement de payer, seules les sommes suivantes étaient dues :
- La somme de 54,09 euros portée au débit du compte locataire le 01/09/2023, correspondant à des régularisations de charges de l’exercice 2022.
- La somme de 125,63 euros portée au débit du compte locataire le 01/10/2024, correspondant à la taxe d’ordure ménagère 2024.

Soit un total de 179,72 euros et non pas de 1818,05 euros comme mentionné dans l’acte.

La bailleresse ne justifie pas avoir adressé à Madame [U] [H] les appels de régularisations de charges, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces sommes lui avaient été réclamées avant le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et la demande de constater la résiliation du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Par application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des développements ci-dessus que Madame [U] [H] reste devoir la somme de 307,78 euros au titre des charges impayées au 23 mars 2026.

Cependant, la bailleresse ne justifie pas avoir adressé à Madame [U] [H] les appels de régularisations de charges, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces sommes lui avaient été réclamées avant la présente assignation. Par ailleurs, les pièces justificatives de ces charges ont été produites uniquement à l’audience, de sorte qu’il ne peut être reproché à Madame [U] [H] de ne pas les avoir encore réglés.

D’autre part, il est constant que les loyers et provisions pour charges de mai 2025 à novembre 2025 n’ont été réglés que le 20 mars 2026, Madame [U] [H] ayant consigné les loyers sur un compte CARPA sans autorisation judiciaire.

Cependant, il résulte des éléments du débat qu’un litige est né entre les parties sur le mode de paiement des loyers et que Madame [U] [H] a demandé à la régie en charge de la location un autre mode de règlement, démontrant ainsi sa volonté de payer ses loyers et charges.

Il n’est ainsi pas démontré de manquement de Madame [U] [H] à ses obligations justifiant la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de prononcer la résiliation du bail conclu le 6 juin 1984 entre la SCI MONCEY 112, d’une part, et Madame [U] [H], d’autre part, portant sur des locaux situés 112 rue Moncey 69003.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application combinée des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à indemnisation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Madame [U] [H] succombe partiellement à l’instance et il n’est pas démontré de la part de la SCI MONCEY 112 l’existence d’une malice, d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [U] [H] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la demande de résiliation du bail est rejetée. Par ailleurs, il n’est fait droit à la demande de paiement qu’à hauteur de 307,78 euros, étant précisé que la bailleresse ne justifie pas avoir adressé à Madame [U] [H] les appels de régularisations de charges, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces sommes lui avaient été réclamées avant le commandement de payer et l’assignation.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI MONCEY 112 aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,