TJ 69123, 3 juill. 2026, RG 25/01800

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01800 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3A3B
AFFAIRE : SCI EMAD IMMO C/ SARL DECO PROM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI EMAD IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SARL DECO PROM
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1]

représentée par Maître Margerie FARRE-MALAVAL de la SELARL FARRE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Débats tenus à l'audience du 11 Mai 2026 - Délibéré au 3 Juillet 2026.
EXPOSE DES FAITS

La Société civile immobilière EMAD IMMO (ci-après la SCI EMAD IMMO) a assigné la société DECO PROM devant le juge des référés de Lyon le 8 août 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 13 mars 2026, de :

Juger que les demandes de la SCI EMAD-IMMO ne se heurtent pas à des contestations sérieuses.Constater l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial signé 2 septembre 2019, sis [Adresse 3] à [Localité 2], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux.Ordonner l'expulsion de la société DECO PROM ainsi que de tout occupant de son chef, par tout moyen y compris au moyen de la force publique, des locaux [Adresse 3] à [Localité 2], occupés par ce dernier ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.Condamner la société DECO PROM au paiement à la SCI EMAD-IMMO de la somme provisionnelle de 9.231,68 € HT au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 6 mars 2026.Condamner la société DECO PROM au paiement à la SCI EMAD-IMMO de la somme provisionnelle de 923,17€, au titre de l'intérêt de retard de 10 % sur les sommes dues, prévu par l'article 10 du contrat de bail commercial.Subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais seraient accordés,
Juger que faute pour la société DECO PROM de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers et charges courantes, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra exigible immédiatement, la clause résolutoire sera acquise et la SCI EMAD-IMMO pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la société DECO PROM ainsi que celle de tout occupant de son chef de son local.En tout état de cause,
Débouter la société DECO PROM de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la SCI EMAD IMMO.Condamner la société DECO PROM au paiement à la SCI EMAD-IMMO de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner la société DECO PROM aux entiers dépens de l’instance y incluant les frais de l'état des inscriptions ainsi que le coût du commandement de payer signifié le 23 avril 2025.Juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations pécuniaires prononcées et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, l'émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A 444-32 du Code de Commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R 444-3 du Code de Commerce (ancien art 10 du tarif des huissiers) seront supportées par la société DECO PROM.La SCI EMAD IMMO expose les éléments suivants :

Par contrat de bail en date du 2 septembre 2019 la société DECO PROM s’est engagée à prendre à bail les locaux de la SCI EMAD-IMMO situés [Adresse 3] à SAINT-FONS (69190) ainsi :
1ère année du 2 septembre 2019 au 30 septembre 2020 : 1.283€ hors taxes et charges en sus, que le preneur s’oblige à payer par virement au plus tard le 5 de chaque mois.
2ème année du 1er octobre 2020 au 31 octobre 2021 : 1.400€ hors taxes et charges en sus, que le preneur s’oblige à payer par virement au plus tard le 5 de chaque mois. 4
3ème année du 1er novembre 2021 au 30 novembre 2022 : 1.594€ hors taxes et charges en sus, que le preneur s’oblige à payer par virement au plus tard le 5 de chaque mois. Le premier loyer devait être versé à partir du 1er décembre 2019 et au plus tard le 5 du mois.
Le montant des provisions sur charge a été fixé à 240€ par mois.

Le contrat prévoit en son article 14 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement par le preneur d’une mensualité, qui prendra effet un mois après la signification d’un commandement de payer.

La société DECO PROM a été irrégulière dans ses paiements de loyers et charges. Par voie de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la SCI EMAD IMMO a adressé à la société DECO PROM un commandement de payer la somme de 4.924,40€.

De plus, la SCI EMAD IMMO relève que le contrat de bail prévoit qu’en cas de non-paiement d’une échéance du loyer dans le délai requis, le bailleur percevra, de plein droit, un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues.

En raison des relances adressées au preneur à plusieurs reprises, la SCI EMAD IMMO s’oppose à l’octroi de délais de paiement au preneur.

Assignées par dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, la société DECO PROM n’a pas comparu.

L’audience a eu lieu le 3 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 24 décembre 2025.

Par conclusions en cours de délibéré, la société DECO PROM a sollicité la réouverture des débats indiquant vouloir faire valoir des contestations sérieuses. Par message RPVA du 23 décembre 2025, la demanderesse s’y oppose.

Par décision rendue le 24 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats du présent dossier à l’audience du 16 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions, la SCI EMAD IMMO sollicite le rejet des contestations sérieuses invoquées par la société DECO PROM. Elle indique que le bail commercial conclu le 2 septembre 2019 stipule une clause intitulée « charges » et une autre « Inventaire Précis Et Limitatif Des Charges, Impôts, Taxes Et Redevances [Localité 3] Au Bail ». Dès lors, la société DECO PROM ne peut affirmer que le bail ne comporte pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges.

De plus, la SCI EMAD IMMO expose avoir pris le soin de transmettre, chaque année, à la société DECO PROM une facture aux fins de règlement de la taxe foncière ainsi que le justificatif afférent. De même, la SCI EMAD IMMO a facturé chaque mois, conformément au contrat de bail signé par la société DECO PROM, une provision sur charges d'un montant de 240€ HT.

Sur la surfacturation invoquée par la société DECO PROM, la SCI EMAD IMMO indique que les conditions du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Aussi, la société DECO PROM ne démontre pas le bien fondé de ses allégations qui résultent d'une seule attestation de son expert-comptable. En tout état de cause, la SCI EMAD IMMO relève que l’attestation fait état de règlement de charges pour la période du 26 juillet 2019 au 31 décembre 2020, alors que le bail a été signé entre les parties en date du 2 septembre 2019.

La SCI EMAD IMMO entend préciser que le chauffage refacturé à la société DECO PROM correspond au chauffage des parties communes et non au chauffage du local et qu'en outre, les gros travaux (chaudière, ballon d'eau chaude, rideau métallique, ...) ne sont pas refacturés au locataire.

En outre, sur le fondement de l'article 10 du contrat de bail, la SCI EMAD IMMO sollicite la condamnation de la société DECO PROM au paiement d'un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues, soit un montant de 923,17€.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire, la SCI EMAD IMMO indique que la société DECO PROM n’a pas respecté les stipulations contractuelles en ne versant pas ses loyers puis en ne régularisant pas sa dette dans un délai d’un mois.

La société DECO PROM demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 30 janvier 2026, de :

Juger que des contestations sérieuses s’opposent aux réclamations de la SCI EMAD IMMO,Rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions de la SCI EMAD IMMO, Condamner la SCI EMAD IMMO à payer à la SARL DECO PROM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner à supporter les entiers dépens de l’instance.
La SARL DECO PROM fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :

Par une lettre de mise en demeure du 26 décembre 2024, le conseil de la société DECO PROM a indiqué à la SCI EMAD-IMMO s’opposer aux demandes en paiement en faisant valoir que les sommes réclamées n’étaient pas détaillées et n’entraient pas dans le champ des sommes exigibles par le bailleur.

La SARL DECO PROM indique qu’elle a toujours réglé son loyer mais qu’il existe des désaccords avec la SCI EMAD IMMO sur le montant des charges, le bail consenti à la société DECO PROM ne comportant pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges.

La SCI EMAD IMMO a refacturé des charges qu’il ne lui était pas possible de refacturer. Aucun détail des charges, aucune répartition, ni clé de répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’ont été fournis, empêchant ainsi d’apprécier le calcul des charges. La société DECO PROM considère que la SCI EMAD IMMO a refacturé à la société DECO PROM l’intégralité des charges locatives et donc la quote-part des charges de chauffage collectif alors que le local commercial ne peut utiliser le chauffage collectif car les radiateurs sont scellés, le fonds de travaux ALUR et les frais relatifs à l’étanchéité de la toiture. Elle considère ainsi que la somme d’environ 16 640 € a été indument facturée pour un chauffage collectif non-fonctionnel et des régularisations injustifiées.

En outre, la société DECO PROM relève que les quittances de refacturation des taxes foncières ne sont pas datées et que le courrier prétendument adressé en recommandé le 19 mars 2025 ne fait état que de relances en 2025.

L’audience a eu lieu le 11 mai 2026.

Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026.

MOTIFS

Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne peut sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile constater l’application d’une clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers que dans l’hypothèse où l’application de cette clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il est constant que suivant contrat de bail sous seings privés en date du 2 septembre 2019 la SCI EMAD IMMO a consenti à la société DECO PROM la location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à SAINT-FONS (69190), moyennant le paiement de loyers et de charges locatives. Le bail stipule, à son article 14, que le non-paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

Le bail stipule en son article 12, intitulé « CHARGES » :
« Outre le loyer, le preneur s'engage à assumer l'intégralité des charges, consommation d'eau, d'électricité, gaz et autres services afférant aux locaux, y compris la taxe foncière et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d'entretien et de réparation l'intégralité des charges dites locatives concernant l'immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l'énumération qui précède de manière que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges ».

Un document intitulé « Inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail » présent en annexe stipule :
« Conformément à l'article 12, outre le loyer, le Preneur s'engage à assumer l'intégralité des charges, consommation d'eau, d'électricité, gaz et autres services afférents aux locaux, y compris la taxe foncière et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d'entretien et de réparations l'intégralité des charges dites locatives concernant l'immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l'énumération qui précède de manière à ce que le loyer perçu par le Bailleur soit net de toutes charges.
- Charges locatives de copropriété (contrat et travaux d'électricité, travaux de maçonnerie, contrat de nettoyage, fournitures produites d'entretien, locations poubelles…) : provision de 240 Euros HT par mois à payer au 1er de chaque mois au même titre que le loyer.
- Montant Taxe foncière : A titre d'information, 2 123 Euros montant pour l'année 2015. Le montant de la taxe foncière sera proratisé en fonction de la date d'entrée du locataire, taxe à payer dès réception de la facture. ».

En l’espèce, à la suite du commandement de payer, en date du 23 avril 2025, la somme de 4.924, 40€ au titre des charges et taxes foncières et du défaut de paiement des loyers dans le délai, la SCI EMAD IMMO entend voir mettre en œuvre la clause résolutoire.

La société DECO PROM conteste la recevabilité de la demande en paiement. Elle indique qu’aucun détail des sommes dues ne lui a été communiqué par son bailleur. La société DECO PROM soutient que le bail ne comporte pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et que dans un courrier en date du 26 décembre 2024, elle a mis en demeure la SCI EMAD IMMO de lui communiquer les factures de régularisation du syndic depuis la signature du contrat de bail, sans les obtenir.

En outre, la société DECO PROM considère que la SCI EMAD IMMO lui a refacturé l’intégralité des charges locatives et donc la quote-part des charges de chauffage collectif alors que le local commercial ne peut utiliser le chauffage collectif les radiateurs étant scellés. La société DECOPROM expose ainsi qu’elle a payé un indû d’au moins 16 640 euros pour un chauffage collectif non-fonctionnel et des régularisations de charges injustifiées, somme bien supérieure à la somme qui lui est réclamée.

Enfin concernant les taxes foncières, la société DECO PROM considère que le bailleur ne démontre pas lui avoir réclamé le paiement desdites taxes puisque les quittances de refacturation fournies par le bailleur ne sont pas datées.

Sur ce le juge des référés,

La SCI EMAD IMMO ne fournit pas de décompte précis relatif aux sommes dues au titre des charges permettant d’apprécier la répartition des charges ainsi que la répartition du montant de la taxe foncière sur le fondement de l’article L 145-40-2 du code de commerce.

En outre, l’annexe relatif aux charges locatives du contrat de bail ne permet pas de déterminer sas contestation sérieuse un inventaire précis et limitatif des catégories de charges.

Par voie de conséquence en raison des contestations sérieuses portant sur les obligations de paiement des charges et en conséquence sur la nature des impayés permettant de mettre en œuvre la clause résolutoire, il y a lieu de dire que le juge des référés n’ayant pas le pouvoir d’interpréter les clauses du contrat de bail et donc l’application de la clause résolutoire n’a pas le pouvoir de statuer sur l’application de la clause résolutoire et qu’ il y a lieu de rejeter en conséquence les demandes tendant à constater l’application de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion du preneur mais aussi les demandes de paiement provisionnel.

Dès lors, l’ensemble des demandes relatives au contrat de bail signé le 2 septembre 2019 seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMAD IMMO sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, REJETONS l’ensemble des demandes relatives au contrat de bail signé le 2 septembre 2019