TJ 40088, 2 juill. 2026, RG 25/01332

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

N° RG 25/01332 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DINC

DEMANDEUR

S.A.R.L. PETEGENE, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482 896 735
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Nathalie FESCHOTTE de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

Par ordonnance en date du 05 Mars 2026, l’instruction de l’affaire a été clôturée ; les parties ont été autorisées à déposer leur dossier jusqu’au 02 Avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026, délibéré prorogé à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 19 octobre 2013, la SARL PETEGENE a donné à bail pour une durée de douze mois à Monsieur [F] [N] une maison d’habitation meublée avec un terrain dénommé “TISON 1", située [Adresse 1] à [Localité 4] ([Localité 5]), moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros.

La location a ensuite été renouvelée chaque année par le biais de baux successifs.

Aux termes d’un compromis de vente du 13 juillet 2015, Monsieur [F] [N] s’est porté acquéreur de la dite maison d’habitation.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique dans les délais requis et de nouveaux baux ont été signés entre les parties.

En 2016, aux termes d’un permis de construire déposé par la SARL PETEGENE, une seconde maison dénommée “[Adresse 3]" a été construite sur la parcelle louée à Monsieur [F] [N].

Le 30 octobre 2016, un nouveau bail meublé portant sur les deux maisons a été conclu entre les parties pour une durée d’une année, moyennant un montant du loyer de 4 500 euros.

Le 7 juin 2018, un nouveau bail a été consenti pour nouvelle période d’un an moyennant un montant du loyer de 4 500 euros.

Par actes des 28 janvier et 12 février 2019, la SARL PETEGENE a adressé deux commandements de payer les loyers impayés à Monsieur [F] [N].

Le 23 août 2019, Monsieur [F] [N] a quitté les lieux et un procès-verbal de constat a été dressé par huissier.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2021, la SARL PETEGENE a assigné Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir, notamment, sa condamnation au paiement des sommes de 50 280,64 euros au titre de loyers impayés, de 20 000 euros en remboursement des meubles et objets enlevés, 28 383,17 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués et 19 350 euros en remboursement de sous-loyers perçus.

Par jugement du 17 juin 2025, le juge des contentieux s’est déclaré incompétent au profit de la première chambre civile de ce même tribunal.

L’affaire a été enregistrée au rôle de la première chambre civile sous le numéro de rôle RG : 25/01332.

En paralléle de la présente procédure, Monsieur [T] [M], voisin, s’est plaint notamment de la construction de la seconde maison “TISON 2" et a assigné la SARL PETEGENE devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d’obtenir sa démolition (dossier RG : 18/01456).

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Dax a débouté de ses demandes Monsieur [T] [M].

Monsieur [T] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 12 mars 2024, la Cour d’appel de [Localité 6] a notamment:
- confirmé le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [M] de ses demandes de démolition de l’extension, des clôtures qui ont pour effet de diviser le terrain, de la clôture relative à la parcelle AP [Cadastre 1] et des dallages,
- infirmé le jugement pour le surplus et statué à nouveau,
- déclaré irrecevable la demande de démolition du garage comme prescrite,
- ordonné la démolition du nouvel accès en proximité du [Adresse 4], de la maison d’habitation située en fond de lot, des clôtures en bois sur la rue et en limite séparative de propriété,
- constaté que la demande de démolition de l’abri à l’avant de la parcelle est devenue sans objet,
- débouté la SARL PETEGENE de sa demande portant sur l’édification d’une annexe de 50 m2.

Dans ses dernières conclusions signifées par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026 à Monsieur [F] [N], dans le présent dossier RG : 25/01332, la SARL PETEGENE demande au tribunal, sur le fondement des articles 555 et 1231-1 du Code civil, de :
- condamner Monsieur [F] [N] à lui payer les sommes suivantes :
- 11 806,27 euros au titre des frais de démolition de la maison « [Localité 7] » et des ouvrages annexes (voie et portillon d’accès à la maison, clôtures en bois),
- 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des tracas occasionnés par la procédure diligentée par Monsieur [T] [M] du fait de l’irrégularité de la construction de la maison « [Localité 7] »,
- 285 824,65 euros de dommages et intérêts au titre du prêt qu’elle a souscrit en pure perte pour financer la construction de la maison « [Localité 7] »,
- condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SARL PETEGENE une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance et de l’instance devant le juge des contentieux de la protection,
- dire que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile et n’y avoir lieu d’écarter cette règle.

Monsieur [F] [N] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

L’article 555 du Code civil prescrit que :
“Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent”.

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SARL PETEGENE demande au tribunal, sur le fondement des articles 555 et 1231-1 du Code civil, de condamner Monsieur [F] [N] à lui payer les sommes suivantes :
- 11 806,27 euros au titre des frais de démolition de la maison « [Localité 7] » et des ouvrages annexes (voie et portillon d’accès à la maison, clôtures en bois),
- 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des tracas occasionnés par la procédure diligentée par Monsieur [T] [M] du fait de l’irrégularité de la construction de la maison « [Localité 7] »,
- 285 824,65 euros de dommages et intérêts au titre du prêt qu’elle a souscrit en pure perte pour financer la construction de la maison « [Localité 7] ».

Au soutien de ses demandes, la SARL PETEGENE affirme que son locataire, Monsieur [F] [N], a réalisé les travaux de construction de la maison « [Localité 7] » dans le courant de l’année 2016 alors qu’il était seulement locataire, qu’il a ainsi fait édifier une construction nouvelle sur la propriété d’autrui, que le bail régissant les rapports entre les parties ne comporte aucune stipulation venant régler le sort de cette construction nouvelle, que les dispositions de l’article 555 du Code civil ont vocation à s’appliquer, que le propriétaire peut exiger la démolition de la construction aux frais du locataire que si le constructeur n’est pas de bonne foi, que le propriétaire peut également conserver la construction sous réserve d’une indemnisation du constructeur, que Monsieur [F] [N] n’est pas un constructeur de bonne foi, que la SARL PETEGENE n’a jamais souhaité la construction de la maison « [Localité 7] », que c’est Monsieur [F] [N] qui est à l’origine de son édification dans le cadre de son projet d’achat de la propriété, que les plans ont été dessinés selon les instructions et les souhaits de Monsieur [F] [N] comme le confirme l’attestation de son architecte versée au dossier, que Monsieur [F] [N] n’a informé la SARL PETEGENE de ses démarches en lui communiquant les plans de la maison qu’après le dépôt du permis de construire, qu’il a ainsi mis la SARL PETEGENE devant le fait accompli, que la SARL PETEGENE l’a laissé poursuivre les travaux nonobstant le fait que la vente n’était pas réitérée car elle pensait qu’il allait pouvoir acheter sa propriété, que Monsieur [F] [N] ne peut pas être qualifié de constructeur de bonne foi au prétexte que la SARL PETEGENE aurait accepté les travaux, que la seule autorisation du propriétaire ne suffit pas pour la qualification de constructeur de bonne foi, que seul peut y prétendre celui qui dispose d’un titre translatif de propriété affecté d’un vice ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le compromis de vente signé en 2015 n’a jamais été réitéré, que la SARL PETEGENE est parfaitement fondée à réclamer la démolition de la maison « Tison 2 » aux frais de Monsieur [F] [N], constructeur de mauvaise foi au sens de l’article 555 du Code civil, qu’elle n’a eu d’autre choix que de démolir la maison « [Localité 7] » puisque cette construction a été jugée irrégulière par la Cour d’appel de [Localité 6] du 4 juin 2024 comme ayant été réalisée au mépris des règles du cahier des charges du lotissement, que Monsieur [F] [N] sera dès lors condamné à régler à la SARL PETEGENE les frais de démolition de la dite maison, que la demanderesse a réglé la somme totale de 7 847 88 euros TTC pour cette démolition au vu des factures produites, qu’elle a également dû démolir d’autres ouvrages construits sur sa propriété par Monsieur [F] [N] en exécution de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] du 4 juin 2024 (accès à la seconde maison par le portillon en bois et une voie d’accès en béton ainsi qu’une clôture en bois donnant sur la rue et celle implantée en limite séparative) pour la somme totale de 3 958,39 euros TTC, que Monsieur [F] [N] doit être condamné sur le fondement l’article 1231-1 du Code civil à défaut de condamnation sur le fondement de l’article 555 du Code civil, qu’il a effectivement commis une faute en décidant de faire construire sur la propriété de la SARL PETEGENE des ouvrages qui étaient interdits par le cahier des charges du lotissement ce qu’il n’ignorait pas au regard du courrier que lui a adressé le notaire le 2 décembre 2015 pour l’inviter à justifier que son projet rentrait dans les règles posées par le cahier des charges du lotissement au regard notamment de l’article 12 dudit cahier des charges interdisant la construction d’une deuxième maison sur la parcelle, que la SARL PETEGENE, à l’inverse, ignorait l’existence même de ce cahier des charges non visé dans son acte d’acquisition de 2005, que les travaux irréguliers ont commencé après une demande de permis de construire au nom de la SARL PETEGENE sans consultation préalable et sans attendre l’expiration du délai de recours contre celui-ci, que Monsieur [F] [N] a ainsi commis une faute grave à l’origine de la procédure judiciaire menée par Monsieur [T] [M] aux fins de démolition de la maison « Tison 2 », que la SARL PETEGENE, non prévenue des travaux, a été informée tardivement du litige avec son voisin Monsieur [T] [M], que Monsieur [F] [N] a même usurpé l’identité du gérant de la SARL PETEGENE pour obtenir de l’huissier de justice l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [T] [M], que la SARL PETEGENE se serait opposée au projet si elle avait su que la maison « [Localité 7] » était une construction irrégulière, que’elle est donc également fondée à lui réclamer des dommages et intérêts au titre de tous les tracas occasionnés par la procédure menée par Monsieur [T] [M], que Monsieur [F] [N] a commencé les travaux sans attendre l’octroi du prêt qui lui a été finalement refusé, que la SARL PETEGENE a accepté dans ce contexte de solliciter elle-même un prêt bancaire pour permettre le financement des travaux de construction de la maison « [Localité 7] », qu’il était convenu avec Monsieur [F] [N] que le coût total du prêt serait intégré au prix de vente de la propriété, que la SARL PETEGENE continue aujourd’hui de rembourser ce prêt en pure perte puisque la maison « [Localité 7] » a dû être démolie, qu’elle est donc fondée à solliciter, à titre de dommages et intérêts, le remboursement du coût total du prêt souscrit en pure perte pour la construction de la maison, soit la somme de 285 824,65 euros (capital emprunté augmenté du coût du crédit en intérêts, frais et assurances).

Toutefois, aucune pièce versée au dossier par la SARL PETEGENE ne vient corroborer son argumentation développée dans ses conclusions.

La déclaration de Monsieur [W] [I] devant les services de la gendarmerie le 6 décembre 2018 n’a aucune force probante dès lors qu’elle émane d’un des deux associés de la SARL PETEGENE et n’est corroborée par aucune pièce complémentaire (pièce n° 16).

Il ne ressort nullement du mail adressé le 9 novembre 2015 par Monsieur [F] [N] à Monsieur [W] [I], dans lequel il évoque être “encore dans l’attente de ce fichu crédit”, qu’il devait initialement financer les travaux de la maison “[Localité 7]" par un prêt souscrit à son nom et que la SARL PETEGENE a finalement souscrit le prêt nécessaire aux travaux (pièce n° 17).

Enfin, la seule mention que “le cabinet Nov’archi n’a eu comme unique interlocteur Mr [F] [N] pour toute l’étendue et le règlement (fact N°17-15 2021-32) de la mission ... Avant-projet suivi de l’élaboration d’un permis de construire d’une maison situé au [Adresse 5]” est insuffisante pour caractériser le rôle exact du défendeur dans le projet et son exécution.

En revanche, il est établi que le prêt nécessaire au financement des travaux a été souscrit par la SARL PETEGENE, professionnel de l’immobilier exerçant une “activité de loueur en meublé professionnel, la réalisation de prestations accessoires à l’hébergement, l’acquisition de biens immobiliers, la gestion et l’administration desdits biens”, comme le relève la Cour d’appel de [Localité 6] dans les motifs de son arrêt rendu le 12 mars 2024, et que le permis de construire a été déposé au nom de la SARL PETEGENE.

Elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que, en sa qualité de professionnel, elle a ignoré que l’opération était destinée à aboutir à une division d’une parcelle en dépit des dispositions du cahier des charges du lotissement.

En conséquence, au regard de ces éléments et faute de rapporter la preuve de ses allégations quant à Monsieur [F] [N], la SARL PETEGENE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la SARL PETEGENE.

PAR CES MOTIFS