TJ 03185, 3 juill. 2026, RG 24/00004

N° D'INSCRIPTION AU
REPERTOIRE GENERAL : N° RG 24/00004
N° Portalis DBWM-W-B7H-CJFP

N.A.C. : 63B

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 03 Juillet 2026

DEMANDEUR :
Syndic. de copro. de la RESIDENCE [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Fabrice-emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant, Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, plaidant,

DEFENDEUR :
S.E.L.A.R.L. [1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant, Me Ivan MATHIS, de FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substitué par Me de HEAULME, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : [...], siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats : [...] et du prononcé : [...].

DEBATS :

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 mai 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile [2] DE [Localité 3] (ci-après “l’[2]”) est propriétaire des lots n° 122, 123 et 124 dans la copropriété de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par jugement en date du 28 juin 2010, le tribunal de grande instance de Cusset a prononcé l’ouverture du redressement judiciaire de l’[2] et désigné Maître [P] [Z] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 29 juillet 2010, la même juridiction a prononcé la conversion du redressement judiciaire de l’[2] et désigné Maître [P] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance en date du 10 novembre 2010, le juge commissaire du tribunal de grande instance de Cusset a nommé le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] en qualité de contrôleur à la liquidation judiciaire de l’[2].

Par ordonnance en date du 6 janvier 2015, le juge commissaire de la même juridiction a autorisé la vente aux enchères publiques des lots n° 122, 123 et 124 appartenant à l’[2] dans la copropriété de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant le prix de 370 000 euros.

Par ordonnance en date du 2 février 2016, le juge commissaire du tribunal de grande instance de Cusset a déclaré recevable la tierce opposition de Monsieur [D] [O] à l’ordonnance du 6 janvier 2015 mais l’a débouté de sa demande de rétraction de cette ordonnance.

Par jugement en date du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés à hauteur de 34 886,28 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] a fait délivrer à Maître [P] [Z] une sommation interpellative de justifier des diligences entreprises en qualité de liquidateur judiciaire de l’[2] pour régulariser la dette de charges de copropriété d’un montant de 41 665,92 euros au 15 juillet 2023.

Par arrêt en date du 19 février 2025, la cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement du 15 mai 2023 et notamment fixé la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] au passif de la liquidation judiciaire à hauteur de 41 665,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [3], a fait assigner Maître [P] [Z], SELARL [1], devant le tribunal judiciaire de Montluçon aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription soulevée par Maître [P] [Z] et déclaré recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1].

La clôture de la mise en état a été fixée au 15 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 2 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

- constater que l’[2] est propriétaire des lots n° 122, 123 et 124 dans la copropriété de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1];
- constater que Maître [P] [Z] est le liquidateur de l’[2] depuis le 29 juillet 2010 ;
- constater que Maître [P] [Z] n’a entrepris aucune démarche pour vendre les lots de l’[2] détenus dans la copropriété de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] ;
- condamner Maître [P] [Z] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :
* 58 829,07 euros au titre des charges de copropriété impayées par l’[2], à parfaire au jour du jugement à intervenir ;
* 6 000 euros au titre de son préjudice financier ;
- condamner l’[2] aux dépens ;
- condamner Maître [P] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété impayées par l’[2], le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] argue, au visa de l’article 1240 du code civil, que Maître [P] [Z] n’a entrepris aucune démarche pour vendre les lots de l’[2] dans la copropriété ou récupérer les loyers versés par les occupants de ces lots. Soulignant que sa créance est certaine et exigible car l’ensemble des comptes a été régulièrement voté ou approuvé lors des assemblées générales des copropriétaires, il considère que la carence de l’[2] est manifeste et qu’elle constitue une faute de nature à mettre en oeuvre la responsabilité de Maître [P] [Z]. Il estime que cette faute lui cause un préjudice parce qu’il ne peut pas obtenir le paiement des charges de copropriété, alors même que des locataires se trouvent dans les lots que l’[2] possède. Il mentionne que la valeur du bien de l’[2] est supérieure à un million d’euros et que sa vente devrait permettre à Maître [P] [Z] de payer non seulement les charges de copropriété, mais encore de désintéresser, le cas échéant, d’autres créanciers. En réponse aux observations formulées par Maître [P] [Z], il prétend, en invoquant les articles L. 622-17 et L. 641-13 du code de commerce, que les charges de copropriété sont bien dues.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] considère que le non-paiement des charges de copropriété par l’[2], qui résulte de la carence de Maître [P] [Z], occasionne à la copropriété un préjudice distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation.
Il fait observer que ce préjudice consiste en la mise en péril de sa trésorerie et en l’aggravation de ses dépenses.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, Maître [P] [Z] demande au tribunal de :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété impayées par l’[2], Maître [P] [Z] argue qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de sa mission. Il mentionne qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour agir tant à l’encontre de Monsieur [D] [O] que de la SCI [4]. Il fait valoir qu’il n’a pas non plus les moyens de poursuivre la réalisation de l’immeuble, à l’inverse du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1], et qu’il ne comprend pas pourquoi une saisie du bien n’a pas eu lieu depuis des années, au regard de l’article L. 643-2 du code de commerce. Il considère que le préjudice indemnisable n’est pas établi, même au titre d’une simple perte de chance, qu’aucune pièce justificative n’est produite pour justifier de l’ancien solde débiteur et que la prescription en matière de charges de copropriété est de cinq ans.

MOTIFS

Sur les demandes de “constater”

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété impayées

Selon l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, il convient de constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] ne produit aucune preuve à l’appui de ses allégations.

En défense, Maître [P] [Z] produit un bail emphytéotique conclu entre l’[2] et la SCI [4] le 10 juillet 2006 précisant qu’il “est consenti et accepté moyennent une redevance annuelle fixée à un euro non soumis à TVA”. Il produit aussi une ordonnance de tierce opposition en date du 2 février 2016, rendue à la suite d’un jugement en date du 15 mai 2023, indiquant que Monsieur [D] [O] est locataire de la SCI [4] et non de l’[2].

Il produit encore une fiche de compte mettant en exergue qu’il restait en compte à la date du 16 mai 2025 la somme de 2 260,65 euros.

Ainsi, l’impécuniosité de la liquidation judiciaire est établie par Maître [P] [Z].

Au demeurant, dans un mail du 29 avril 2022, repris dans la motivation de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 19 février 2025, Maître [P] [Z] faisait déjà observer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] que l’[2] n’avait pas un centime permettant de payer les charges de copropriété, que le bâtiment ne pouvait même plus être assuré par ses soins par manque de fonds en compte et qu’il ne voyait pas d’autre solution que de le mettre en vente aux enchères publiques à la requête de la copropriété, comme il l’avait expliqué plusieurs fois.

En outre, suivant le procès-verbal du 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] n’a jamais mis en oeuvre la procédure de saisie immobilière des lots détenus par l’[2], et ce, alors même que Maître [P] [Z] l’avait invitée à l’engager des années auparavant, faute de pouvoir lui-même l’initier en l’absence de fonds suffisants.

Au regard de ces éléments, il ne peut dès lors être reproché à Maître [P] [Z] une faute dans l’exercice de sa mission de liquidateur judiciaire.

Dès lors, en l’absence de faute de Maître [Z], les conditions de mise en oeuvre de l’article 1240 du code civil ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

Consécutivement au rejet de la demande de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété impayées, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier sera également rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Maître [P] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,