TJ 03185, 3 juill. 2026, RG 25/00093

N° D'INSCRIPTION AU
REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00093
N° Portalis DBWM-W-B7J-COQ7

N.A.C. : 30B

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 03 Juillet 2026

DEMANDEUR :
Monsieur [O] [Z], [K] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR :
Madame [I] [X] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : [...], siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIERS : lors des débats : Christian BALLIOT et du prononcé : [...].

DEBATS :

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 mai 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSE DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 7 juillet 2022, par devant Maître [U], notaire à [Localité 3], Monsieur [O] [Q] a donné à bail un local commercial avec arrière-boutique, W.C., vestiaire et trois petites pièces sis [Adresse 3] à [Localité 3] à Madame [I] [X] épouse [G]. Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 2022 pour se terminer le 30 juillet 2031 et pour un loyer mensuel de 1.400 euros outre une provision mensuelle sur charges de 253,95 euros.

N’obtenant pas le paiement du loyer et de la provision sur charges du mois de mars 2023 soit au total la somme de 1.653,95 euros, Monsieur [O] [Q] a fait délivrer un commandement de payer les loyers par voie de Commissaire de justice le 14 mars 2023 à Madame [I] [X] épouse [G].

Le 4 mai 2023, en l’absence de paiement volontaire, par acte de Commissaire de justice, Monsieur [O] [Q] a assigné Madame [I] [X] épouse [G] devant le juge des référés de MONTLUCON, aux fins d’obtenir notamment la résiliation du bail.

Suivant ordonnance du 4 octobre 2023, le juge des référés de MONTLUÇON a :
-constaté la résiliation du bail commercial avec effet au 15 avril 2023 ;
-constaté que depuis cette date, Madame [I] [X] épouse [G] est occupante sans droit ni titre des locaux ;
constatant la reprise des lieux par le bailleur, Monsieur [O] [Q] à la date du 12 juin 2023 :
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de Madame [I] [X] épouse [G] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3];
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] à payer et porter à Monsieur [O] [Q] une indemnité d'occupation mensuelle de 1.400 € à compter du mois d'avril 2023 et ce jusqu'au mois de juin 2023 ;
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] à payer et porter à Monsieur [O] [Q] une provision d'un montant de 23.980 euros TTC au titre des travaux de remise à l'état des lieux ;
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] à payer à Monsieur [O] [Q] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dit que Madame [I] [X] épouse [G] supportera les dépens du présent référé qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer du 14 mars 2023.

Puis, suivant arrêt du 3 juillet 2024, la Cour d’appel de RIOM a :
-confirmé l’ordonnance critiquée sauf en ce qu’elle a constaté la reprise des lieux le 12 juin 2023 par le bailleur et condamné Madame [I] [X] épouse [G] à verser une indemnité d’occupation du mois d’avril 2023 au mois de juin 2023 ;
-statué à nouveau ;
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] à verser à Monsieur [O] [Q] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.540 euros pour la période écoulée du 15 avril 2023 au 18 mai 2023 ;
-Y ajouté ;
-déclaré irrecevables les nouvelles demandes de Monsieur [O] [Q] présentées :
•sur le fondement d’un préjudice moral (demande de dommages et intérêts),
•sur le fondement de la perte locative,
•sur le fondement du remboursement de trois mois de loyers offerts ;
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] à verser à Monsieur [O] [Q] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamné Madame [I] [X] épouse [G] aux dépens d’appel.

Ensuite, par acte de Commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, Monsieur [O] [Q] a assigné Madame [I] [X] épouse [G] devant le Tribunal judiciaire de MONTLUÇON aux fins d’obtenir pleine et entière indemnisation de son préjudice relatif à la dégradation de son local commercial.

Au terme de leurs conclusions, Monsieur [O] [Q] demande à ce Tribunal de :
-condamner Madame [I] [X] épouse [G] à lui payer la somme de 60.187,68 euros au titre de la réparation des locaux,
-condamner Madame [I] [X] épouse [G] à lui payer une indemnité d’occupation pour la somme de 1.597,84 euros par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la réparation effective des lieux et la remise en état totale,
-condamner Madame [I] [X] épouse [G] à lui payer la somme de 14.500 euros au titre des de son préjudice moral,
-condamner Madame [I] [X] épouse [G] à lui payer la somme de 4.200 euros au titre des loyers initialement offerts en raison de la non-réalisation des travaux,
-condamner Madame [I] [X] épouse [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En défense, au terme de ses conclusions responsives, Madame [I] [X] épouse [G] demande à ce Tribunal de :
-débouter Monsieur [O] [Q] de l’intégralité de ses moyens et prétentions,
-condamner Monsieur [O] [Q] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Monsieur [O] [Q] aux entiers dépens.

Pour l'exposé des moyens des parties, il sera expressément renvoyé à leurs conclusions, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 2 avril 2026, fixant l’audience de plaidoirie le 15 mai 2026 ; date à laquelle l’affaire a été plaidée.

DISCUSSION
Sur l’existence d’un préjudice

Aux termes de l’article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1231 du Code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, à la lecture des pages 5 et 6 du bail commercial dressé le 7 juillet 2022, il ressort que Madame [I] [X] épouse [G] avait à sa charge exclusive les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture, les aménagements et réparations nécessités par l’exercice de son activité, ainsi que les travaux prescrits par l’autorité administrative à savoir ceux concernant la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès aux handicapés, d’hygiène et de salubrité spécifiques à son activité. Monsieur [O] [Q] avait, quant à lui, à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des murs de soutènement et des clôtures.

Par mail du 6 mars 2023, Madame [I] [X] épouse [G] exposait au bailleur que faute de trésorerie, elle ne pouvait pas honorer le loyer de mars 2023 et qu’elle ne pouvait plus avancer sur les travaux d’aménagements. Ainsi, à la lecture de ce mail, Madame [I] [X] épouse [G] reconnaissait n’avoir pas terminé les travaux nécessaires à son activité de pâtisserie.

C’est ainsi qu’après avoir vidé les lieux et suite à l’assignation devant le juge des référés délivrée le 4 mai 2023, Madame [I] [X] épouse [G] remettait de sa propre initiative les clés du local commercial au bailleur, suivant correspondance du 18 mai 2023.

En possession des clés du local commercial, Monsieur [O] [Q] faisait établir un état des lieux de sortie le 12 juin 2023 et suivant le procès-verbal de constat dressé par la SELARL A.A.J., Commissaire de justice à [Localité 3], il ressort que :
-les murs sont à l’état brut,
-au plafond, il est constaté la présence de suspentes fixées soit sur l’ancien soit sur des poutres,
-au sol, un parquet flottant en mauvais état,
-l’absence d’installation électrique,
-dans la partie arrière droite du magasin, le plancher flottant a été arraché, un trou carré dans le plancher a été constaté qui ouvre sur la cave au-dessous et grossièrement bouché par une plaque rectangulaire,
-des morceaux de plaque de placoplâtre sont stockés,
-l’alimentation du compteur électrique est coupée.

Aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée. Ainsi, en application de l’article 1731 du Code civil, Madame [I] [X] épouse [G] est donc présumée avoir reçu le local commercial en bon état. Or, force est de constater qu’à l’état des lieux de sortie réalisé le 12 juin 2023, il existe des désordres et désagréments. Monsieur [O] [Q] est donc bien fondé à solliciter la réparation de son entier préjudice.

a) Sur les réparations du local commercial

Monsieur [O] [Q] produit quatre devis au titre des réparations de son local commercial :
-un devis de la S.A.R.L. SHAKWER dressé le 12 juin 2023 d’un montant de 23.980,00 € T.T.C. couvrant les postes de démolition et mise en déchèterie - plâtrerie et placo – enduit et peinture – électricité – sol,
-un devis de la S.A.S.U. LEYMARIE BATIMENT dressé le 18 décembre 2023 d’une montant de 31.228,31 € T.T.C., couvrant les postes plancher – plâtrerie – électricité – revêtements murs et plafond – WC – poste gratuit,
-un devis de la S.A.S. SOGEB MAZET dressé le 21 décembre 2023 d’un montant de 48.490,92 € T.T.C. couvrant les postes de travaux de curage – plâtrerie – faux plafond – peinture – sol souple,
-un devis de la S.A.R.L. ELECTRICITE TAUVERON ANDRE dressé le 8 février 2024 d’un montant de 11.696,76 € T.T.C couvrant uniquement le poste électricité,

Monsieur [O] [Q] sollicite une indemnisation au titre des réparations de son local commercial à hauteur de 60.187,68 euros soit après avoir retenu les devis de la S.A.S. SOGEB MAZET et de la S.A.R.L. ELECTRICITE TAUVERON ANDRE.

Or, force est de constater que les quatre devis présentés ne sont ni acceptés ni signés de la main de Monsieur [O] [Q]. Il ne justifie pas, par ailleurs, du commencement des travaux, de leurs fins et de factures acquittées. En outre, devant le juge des référés, il a produit uniquement le devis de la S.A.R.L. SHAKWER pour lequel il a obtenu une provision à la hauteur du montant du devis, confirmé en appel. Enfin, le devis de la S.A.R.L. SHAKWER reprend l’entièreté des postes de réparations du local à un coût moindre que ceux des trois autres entreprises.

En conséquence, au regard de la situation telle qu’exposée à la juridiction, au constat de désagréments matériels à l’initiative du preneur et au manque de diligences du bailleur, Madame [I] [X] épouse [G] sera condamnée à titre définitif à verser à Monsieur [O] [Q] la somme de 23.980 euros au titre des réparations du local commercial.

b) Sur la perte locative

Monsieur [O] [Q] sollicite une indemnisation au titre de sa perte locative de 1.597,84 euros à compter du 1er avril 2023 jusqu’à l’achèvement des travaux.
Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [O] [Q] était en possession des clés dès le 18 mai 2023. Or, ce dernier a décidé de réaliser l’état des lieux de sortie uniquement le 12 juin 2023. De fait, il pouvait procéder à l’état des lieux dès le 18 mai 2023 et diligenter dès cette date les travaux.
Par ailleurs, Monsieur [O] [Q] a été indemnisé à hauteur de 1.540 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 15 avril 2023 au 18 mai 2023, par arrêt de la Cour d’appel de RIOM du 3 juillet 2024.
Enfin, il ne justifie aucunement de l’état d’avancement des travaux.
En conséquence et pour ces raisons sus-exposées, Monsieur [O] [Q] sera débouté de sa demande au titre de la perte locative.

c) Sur le préjudice moral

Monsieur [O] [Q] sollicite une indemnisation de 14.500 euros au titre de son préjudice moral.
A la lecture des pièces versées, il est uniquement mentionné dans le certificat médical du 1er avril 2025 que Monsieur [O] [Q] a « un état psychologique fragilisé (souffrance profonde) au vu de la situation qu’il vit actuellement (à ses dires escroquerie) ».
Or, force est de constater que Monsieur [O] [Q] ne justifie aucunement d’une quelconque condamnation de Madame [I] [X] épouse [G] pour des faits d’escroquerie lui permettant d’obtenir notamment l’indemnisation de son préjudice moral. De même, les éléments produits ne démontrent aucunement que l’état de santé dégradé de Monsieur [O] [Q] soit en lien avec le présent litige.
En conséquence, il sera débouté de sa demande à ce titre.

c) Sur les loyers offerts

Monsieur [O] [Q] réclame la somme de 4.800 euros au titre des loyers offerts à Madame [I] [X] épouse [G].
Il ressort des pages 12 et 13 du bail commercial que Monsieur [O] [Q] a consenti à Madame [I] [X] épouse [G] la remise des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2022 en raison des aménagements qu’elle devait réaliser dans le local loué à l’exception des charges mensuelles de 30 euros.
Force est de constater qu’il n’est nullement précisé qu’à défaut d’achèvement des aménagements, ces loyers seraient dus.
En conséquence, Monsieur [O] [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, Madame [I] [X] épouse [G] sera tenue aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, au regard des faits sus-exposés et en l’absence d’actualisation de la situation économique et financière de Madame [I] [X] épouse [G], elle sera condamnée à verser à Monsieur [O] [Q] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soient écartées. Elles seront rappelées dans le dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS