TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 26/00397

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [Z] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Stephan ZITZERMANN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00397 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZHJ

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE PROROGEE
rendue le 03 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0149

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00397 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZHJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 09 janvier 2025, la S.C.I. [W], S.C.I. familiale, a donné à bail à Monsieur [M] [Z] un logement situé [Adresse 3] n°01 – [Localité 2] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 658 euros, ainsi que 40 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la S.C.I. [W] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1356 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 05 août 2025.

Par notification électronique du 06 août 2025, la S.C.I. [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2025 selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I. [W] a fait assigner Monsieur [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Z], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 4148 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur la somme visée par celui-ci et à compter de la décision pour le surplus ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;le condamner au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 19 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 07 avril 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C.I. [W], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 7825,28 euros au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. La S.C.I. [W] Indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, puisque aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juin 2025, et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026, délibéré prorogé au 03 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 09 janvier 2025 entre la S.C.I. [W] et Monsieur [M] [Z] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 1356 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [M] [Z] le 05 août 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la S.C.I. [W] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

la S.C.I. [W] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 octobre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. [W] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la S.C.I. [W] sollicite la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, faisant valoir que le logement était utilisé pour l’exercice de prostitution et que le locataire aurait disparu.

Elle produit, en ce sens, un « rappel sur la législation sur le proxénétisme à propriétaire ou locataire d’appartement servant à l’exercice de la prostitution » qui lui a été fait par major de police le 16 avril 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de la S.C.I. [W] tendant à la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 1er avril 2026. Monsieur [M] [Z] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation, à titre provisoire, à compter de l’échéance de mai 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.C.I. [W] que Monsieur [M] [Z] est redevable de la somme de et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [M] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [M] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 7825,28 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 05 août 2025 sur la somme de 1356 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [M] [Z] sera condamné à verser à la S.C.I. [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,