CA Poitiers, 23 juin 2026, RG 24/02461

ARRET N°299

N° RG 24/02461 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEZM

[W]

[W]

C/

[Q]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02461 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEZM

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juin 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].

APPELANTS :

Monsieur [T] [W]

né le 25 Mai 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [L] [W]

née le 22 Mai 1969 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Noé MARMONIER, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Madame [N] [Q]

née le 10 Mars 1976 à [Localité 6] (37)

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat Me Thibaut KURZAWA de la SCP CALLAUD - MELLIER - KURZAWA, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseillère

GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les consorts [L] et [T] [W] ont conclu avec Mme [N] [Q] une promesse de vente en date des 3 et 12 octobre 2020 portant sur un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 1] pour un prix de 163 000 euros.

L'acte prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard 60 jours après la communication du devis de travaux par Maître [R], notaire.

Un mur de soutènement s'est écroulé après signature du compromis et avant réitération de la vente.

Un avenant a ensuite été dressé concernant la charge de la réalisation des travaux de réfection du mur séparatif d'avec la propriété voisine. Le vendeur déclarait prendre en charge la totalité de la réalisation et du financement des travaux de réfection du mur de soutènement séparatif.

Les parties déclaraient vouloir d'un commun accord proroger :

- le délai d'édition des offres de prêts afin de les porter au 31 décembre 2020,

- la date de réitération par acte authentique afin de la porter au 31 mars 2021

' A défaut de signature à cette date, la vente sera caduque et les parties reprendront leur liberté.

Cet avenant n'entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l'acte. '

Le 26 mars 2021, Maître [R], notaire indiquait que la réitération de la vente n'était pas envisageable le 31 mars, les travaux n'étant pas achevés.

Le 21 avril 2021, la société AZ Bâtiment attestait que le mur était en cours de construction serait achevé pour le 26 avril.

Par courrier du 22 avril 2021, Mme [Q] écrivait aux vendeurs, leur indiquait qu'elle n'entendait plus acheter, se disait contrainte d'annuler la vente compte tenu des 'irrégularités confirmées par la mairie'.

Les vendeurs délivraient sommation à Mme [Q] le 12 mai 2021 de se présenter chez le notaire le 17 mai 2021.

Maître [R] dressait un procès-verbal de carence le 17 mai 2021.

Il indiquait : 'Les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues et annexées.

Cependant, il n'a pas été possible de procéder à la signature authentique de l'acte de vente par suite de la défaillance de l'une des parties à la convocation effectuée à son domicile à cet effet par le notaire soussigné et depuis lors suivie d'un refus de constater le transfert de propriété et régulariser l'acte de vente.'

Par courrier recommandé du 6 octobre 2021, le conseil des consorts [W] mettait en demeure Mme [Q] de payer à ses clients la somme de 16 300 euros à titre de clause pénale.

Par acte du 31 janvier 2022, les consorts [W] ont fait assigner Mme [Q] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de condamnation à leur payer les sommes de 16 300 euros au titre de la clause pénale, 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [Q] a conclu au débouté, demandé reconventionnellement la condamnation des vendeurs à lui payer les sommes de 16 300 euros au titre de la clause pénale, 12 000 euros à titre de dommages et intérêts.

L'immeuble appartenant aux consorts [W] a été vendu le 28 juin 2022.

Par jugement en date du 21 juin 2024, le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :

Condamne solidairement [L] et [T] [W] à payer à Madame [N] [Q] la somme de 16 300 euros.

Condamne solidairement [L] et [T] [W] à payer à Madame [N] [Q] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne solidairement les consorts [W] aux dépens.

Le premier juge a notamment retenu que :

sur la demande principale

A titre liminaire, il sera indiqué que l'exemplaire du compromis produit par les demandeurs est incomplet, qu'il ne comprend ni la date, ni les signatures des parties, ni le libellé de la clause pénale.

Le conseil des demandeurs a néanmoins reproduit la clause dans ses écritures. Elle prévoit : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 16 300 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.'

L'existence de la clause dont chaque partie revendique l'application à son profit est acquise.

L'avenant stipulait expressément qu'à défaut de signature de l'acte authentique au plus tard le 31 mars 2021, la caducité de la promesse serait encourue.

Il est établi et non contesté qu'à la date du 31 mars 2021, l'acte authentique n'avait pas été régularisé pour des raisons non imputables à Mme [Q].

Il est constant que la caducité de l'acte sous seing privé laisse survivre la clause pénale qui doit produire son plein effet pour sanctionner le contractant qui par sa défaillance est responsable de la non réitération de la vente.

Les vendeurs n'ayant pas respecté leur obligation de terminer les travaux de réfection du mur avant le 31 mars 2021 ne sauraient se prévaloir de la clause pénale.

sur les demandes reconventionnelles

Mme [Q] est bien-fondée à se prévaloir de l'application de la clause pénale.

Les consorts [W] seront donc condamnés à lui payer la somme de 16 300 euros.

Elle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale.

LA COUR

Vu l'appel en date du 17 octobre 2024 interjeté par [L] et [T] [W]

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 15 janvier 2025, les consorts [W] ont présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1103, 1104, 1304, et 1589 Code civil (applicables à la temporalité du litige)

Vu les articles L. 111-15 et R. 421-17 du Code de l'urbanisme

Vu le jugement rendu le 21 juin 2024 par le Tribunal judiciaire de Saintes

Vu la déclaration d'appel du 17 octobre 2024, les pièces versées aux débats dont il sera fait état

Vu la reconstruction du mur non constitutive d'une condition suspensive

Vu la reconstruction du mur non conditionnée à un délai

Vu la révocation unilatérale de la promesse synallagmatique de vente par Madame [Q]

Vu l'absence de caducité de la promesse aux torts des consorts [W]

Déclarer Monsieur et Madame [W] bien fondés en leur appel,

-Infirmer le jugement du 21 juin 2024 en ce qu'il a :

condamné solidairement les époux [W] à payer à Mme [N] [Q] les sommes de :

16 300 euros,

2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

rejeté les autres demandes.

condamné solidairement les époux [W] aux dépens.

Statuant de nouveau

- juger la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs de Madame [N] [Q]

- juger l'absence de condition suspensive au titre de la reconstruction du mur.

- Condamner Madame [N] [Q] à payer une somme de 16 300 euros aux époux [L] et [T] [W] au titre de la clause pénale stipulée dans le cadre de la promesse de vente.

- Condamner Mme [Q] à leur payer une somme de 2 000 Euros au titre de la réparation de leurs préjudices tirés de la mauvaise foi de Madame [N] [Q]

- Débouter Mme [Q] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l'encontre des époux [W].

- Condamner Mme [Q] à payer in solidum aux époux [W] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.

Les consorts [W] soutiennent que la vente n'était pas caduque, que la seule condition suspensive était relative à l'obtention d'un prêt, prêt que Mme [Q] a obtenu.

Ils considèrent que l'avenant non signé est sans valeur, doit être écarté, reprochent au tribunal d'avoir érigé en condition suspensive la reconstruction du mur avant réitération de la vente.

Ils assurent qu'aucune date n'avait été prévue.

Ils estiment que Mme [Q] est seule responsable de la caducité de la vente.

Ils font valoir que les travaux ont été déclarés, que la situation avait été régularisée.

Ils rappellent qu'ils avaient autorisé Mme [Q] à entreposer ses meubles.

Ils font valoir qu'ils n'ont vendu l'immeuble que le 28 juin 2022, soit 14 mois plus tard.

Ils demandent la condamnation de l'intimée à leur payer la clause pénale et une somme de 2000 euros en réparation du préjudice que leur a causé sa mauvaise foi.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12 avril 2025, Mme [N] [Q] a présenté les demandes suivantes :

- Confirmer la décision du 21 juin 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Saintes en toutes ses dispositions.

- Débouter Monsieur et Madame [W] de leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement les consorts [W] à régler à Madame [N] [Q] la somme de 16.300 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale.

- Condamner solidairement les consorts [W] à lui régler la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

Mme [Q] soutient que le conflit a pour origine l'écroulement d'un mur de soutènement dans le jardin des vendeurs, qu'un avenant a été signé le 13 novembre 2020 selon lequel le vendeur prenait à sa charge la réalisation et le financement des travaux de réfection du mur, qu'il est évident que l'accord portait sur la reconstruction du mur avant la vente, l'achèvement des travaux avant le 31 mars 2021 correspondant à la date de réitération reportée.

Elle relève que les vendeurs ont attendu le 30 avril 2021 pour déposer une déclaration préalable de travaux, que le notaire l'a informée de ce que la vente ne pouvait être réitérée dans les délais convenus.

Elle a subi des préjudices de leur fait, s'est retrouvée sans logement le 31 mars.

Elle a dû se séparer de son fils qui ne pouvait être scolarisé dès lors qu'elle était sans logement, a été induite en erreur sur la date d'achèvement des travaux, avait résilié son bail de ce fait.

Elle soutient avoir dû déménager plusieurs fois, avoir dû entreposer ses meubles.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

MOTIVATION

Les consorts [W] demandent la condamnation de Mme [Q] à leur payer la clause pénale stipulée au compromis de vente des 3 et 12 octobre 2020.

Ils soutiennent que l'avenant non signé est sans valeur et assurent que les parties n'avaient pas fait de la reconstruction du mur une condition suspensive de la réitération de la vente.

Mme [Q] demande la confirmation du jugement qui a condamné les vendeurs à lui payer la clause pénale, retenu que la non-réitération de la vente leur était imputable dès lors qu'ils n'avaient pas achevé les travaux avant la date convenue du 31 mars 2021.

L'article 1103 du code civil dispose : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du code civil dispose : les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article 1194, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

Selon l'article 1304, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Il résulte des productions et notamment du procès-verbal de difficultés établi par le notaire que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le compromis de vente a fait l'objet d'un avenant après que le mur mitoyen a chuté.

Le procès-verbal de difficultés signé des vendeurs le cite expressément.

L'avenant prévoit que : ' Le vendeur déclare prendre en charge la totalité de la réalisation et du financement des travaux de réfection du mur de soutènement séparatif.

Les parties déclarent vouloir d'un commun accord proroger :

-le délai d'édition des offres de prêts afin de les porter au 31 décembre 2020,

-la date de réitération par acte authentique afin de la porter au 31 mars 2021.

A défaut de signature à cette date, la vente sera caduque et les parties reprendront leur liberté.

Cet avenant n'entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l'acte. '

Il est certain et non contesté qu'à la date de réitération fixée au 31 mars 2021, le mur n'était pas reconstruit.

Il résulte des échanges que la cause de l'avenant, de la prorogation des délais est la chute du mur, sa reconstruction nécessaire.

Toutefois, les parties n'ont pas érigé expressément en condition suspensive le fait que les travaux de reconstruction devaient être achevés avant la date convenue pour la réitération.

Si le notaire a indiqué le 26 mars 2021 que la réitération était impossible le 31 mars 2021 puisque les travaux n'étaient pas achevés, il n'en demeure pas moins que cette interprétation ajoute aux termes de l'avenant qui prévoit seulement que le coût des travaux est à la charge des vendeurs et non que les travaux devaient être achevés impérativement à la date de réitération.

Il est constant que Mme [Q] avait demandé et obtenu son prêt, que le mur n'était pas reconstruit au 31 mars 2021.

Ni les vendeurs, ni l'acquéreur ne démontrent, ni ne soutiennent qu'un nouvel avenant a été conclu afin de proroger la date de réitération de la vente.

Les conditions d'exécution du contrat n'étant pas réunies au 31 mars 2021, les parties ont donc repris leur liberté.

Le refus ultérieur de Mme [Q] de poursuivre la vente ne saurait être considéré comme fautif.

Mme [Q] n'est pas plus fondée à demander la condamnation des vendeurs à lui payer la pénalité stipulée dans un acte qui devenu caduc au 31 mars 2021.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs au paiement de la clause pénale stipulée.

Les époux [W] qui succombent seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution donnée au litige, appelants et intimée étant déboutés de leurs demandes respectives, il est équitable de laisser à la charge des parties les dépens et frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS