TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/00058

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me FEDDAL

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me FRANCELLE

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 25/00058
N° Portalis 352J-W-B7J-C6UKO

N° MINUTE :

Assignation du :
30 décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 2 juillet 2026
DEMANDEURS

Monsieur [H] [T]
Madame [J] [P] (dite [O] [L] [G])
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0201

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. SYNDIC AVENIR
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 25/00058 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6UKO

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mars 2026, prorogé au 2 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [T] et Mme [J] [P] (dite [O] [L] [G]) sont propriétaires d’un appartement au cinquième et dernier étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]), qui constitue le lot de copropriété n°16.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023, ceux-ci ont sollicité l’autorisation de la copropriété de créer une verrière et une fenêtre de toit. Le syndicat des copropriétaires n’a pas pris de décision quant à cette demande, et a sollicité la production de documents justificatifs complémentaires en vue d’un réexamen lors de l’assemblée générale suivante.

Par un courriel du 16 mai 2024, Mme [O] [L] [G] a demandé au syndic d’inscrire à nouveau sa demande d’autorisation de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2024, tenue exclusivement par correspondance, les copropriétaires de l’immeuble ont rejeté la demande formée par M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] (résolution n°16).

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 décembre 2024, M. [H] [T] et Mme [J] [P] (dite [O] [L] [G]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal une autorisation judiciaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, et au visa des articles 25 b), 30 alinéa 1er et 2 et 42 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [H] [T] et Mme [J] [P] (dite [O] [L] [G]) demandent au tribunal de :
- Autoriser M. [T] et Mme [P] dite [O] [L] [G] à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : pose de trois fenêtres de toit pour éclairage et ventilation d’une salle d’eau, tels que définis aux descriptifs et plans joints à la convocation de l’assemblée générale du 28 octobre 2024, et correspondant à ceux ayant fait l’objet d’une autorisation de permis de construire, sous réserve de :

- faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à leurs frais ; - souscrire une assurance « dommages ouvrage » dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus, mais également pour les existants ;
- communiquer les conditions et modalités de réalisation de ces travaux au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment ;

A titre infiniment subsidiaire :
- prononcer la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] du 28 octobre 2024 pour abus de majorité, le refus opposé à la demande d’autorisation de travaux formée par M. [T] et Mme [P] dite [O] [L] [G] étant dépourvu de tout motif ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] à verser la somme de 4000 euros à M. [T] et Mme [P] dite [O] [L] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 4ème, en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par Maître Salima Feddal, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter M. [T] et Mme [P] dite [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires ;

- condamner M. [T] et Mme [P] dite [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [T] et Mme [P] dite [L] [G] aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 1er octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

L'article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi
réalisées ».

L'article 25 b du même texte, auquel l'article 30 se réfère, vise quant à lui « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il résulte de ces dispositions combinées qu'un copropriétaire qui s'est vu refuser par l'assemblée générale l'autorisation d'effectuer des travaux affectant les parties communes, pour son propre compte, peut demander au tribunal l'autorisation d'effectuer les seuls « travaux
d'amélioration » visés à l'alinéa 1 de l'article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire « toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ».

De même, il est de jurisprudence constante au visa de ces deux articles qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif légitime pour refuser la réalisation des travaux, la juridiction ne pouvant refuser de les autoriser que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

*

M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] sollicitent l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

A titre liminaire, il est rappelé que la juridiction est saisie de cette demande à titre principal, et que la demande en annulation de la décision n°16 prise par l’assemblée générale le 28 octobre 2024 n’est formée qu’à titre subsidiaire.

Dans un premier temps, le tribunal n’est donc pas amené à déterminer si le refus opposé par l’assemblée générale aux copropriétaires demandeurs constitue un abus de majorité, ou encore si le dossier présenté lors des réunions du 20 juin 2023 et du 28 octobre 2024 était suffisamment étayé.

Saisie d’une demande d’autorisation fondée sur l’article 30 susvisé, la juridiction statue à partir des pièces justificatives produites dans le cadre de l’instance, et non celles adressées aux copropriétaires lors des assemblées générales. Elle ne peut refuser d’autoriser les travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de justifier que le projet de travaux de M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G], tel que présenté par les pièces versées aux débats, engendrerait un risque d’une telle atteinte.

M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir motivé leur refus. Ceci s’explique toutefois par une impossibilité matérielle d’y procéder, l’assemblée générale ayant été tenue exclusivement par correspondance. Par ailleurs, il doit être rappelé qu’un syndicat des copropriétaires n’est aucunement tenu de motiver une décision de refus dans le procès-verbal de l’assemblée générale. Il doit cependant y procéder a posteriori, dans le cadre de l’instance ayant pour objet l’obtention d’une autorisation judiciaire de travaux.

Aux termes de la demande formée lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2024, les travaux pour lesquels l’autorisation est sollicitée consistent en la « pose de trois fenêtres de toit pour éclairage et ventilation d’une salle d’eau », sur le pan de toiture donnant sur la cour intérieure de l’immeuble.

Il est établi et non contesté que dans la mesure où les travaux envisagés portent sur la toiture de l’immeuble, ils constituent des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et requièrent ainsi l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Il est de même constant que les travaux n’ont pas été entrepris à ce jour.

Par ailleurs, alors que l’application des dispositions de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 suppose un refus définitif opposé à la demande d’autorisation, il est justifié du rejet de la demande formée lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2024 (résolution n°16).

Le défendeur fait valoir en premier lieu que M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] n’ont pas satisfait aux demandes de production de pièces justificatives formées par l’assemblée générale le 20 juin 2023.

A cet égard, il doit être précisé que c’est la juridiction qui seule détermine si les pièces justificatives fournies à la copropriété sont suffisantes pour évaluer la conformité du projet de travaux à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Le fait que M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] n’aient pas satisfait à toutes les demandes de production de pièces ne rend pas « automatiquement » mal fondée la demande d’autorisation judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires dénonce ensuite l’« insuffisance persistante du dossier présenté et des risques techniques que les travaux projetés » feraient peser sur la toiture « et plus largement sur les parties communes ». Il expose notamment que le percement de la toiture pour l’installation de fenêtres de toit engendrerait des risques (atteinte à l’étanchéité et infiltrations ; fragilisation de la charpente et du zinc), et ce d’autant plus que celle-ci a fait l’objet de réparations importantes en 2017 à la suite de désordres.

Au soutien de leur demande d’autorisation, les demandeurs versent aux débats :

- un permis de construire (n°07510423V0031) délivré par la mairie de [Localité 1] le 30 janvier 2024, portant autorisation d’effectuer des « travaux sur toiture d’un immeuble donnant sur la cour intérieur d’îlot, sans création de volume supplémentaire et la pose de trois fenêtres de toit (78 cm x 98 cm) – Monument historique inscrit partiellement (façade et toiture sur rue) » ;

- une notice de présentation du projet réalisée par le maître d’œuvre, comprenant deux plans (façade sur cour intérieure et plan de toiture) permettant la comparaison entre le bâti existant et projeté ;

- le dossier déposé au soutien de la demande de permis de construire, comportant notamment des plans de coupe transversale et longitudinale ; un texte de présentation rédigé par l’architecte, précisant notamment les dimensions des fenêtres et les matériaux employés ; des vues en trois dimensions de l’existant et du projet ; deux photographies de l’immeuble (toiture et façade depuis la rue).

Comme rappelé précédemment, il est indifférent, quant au bien-fondé d’une demande d’autorisation judiciaire, que les copropriétaires n’aient pas satisfait aux demandes de production de pièces formées par l’assemblée générale.

Au regard de la nature des travaux envisagés, il n’est pas contestable que ceux-ci constitueront une amélioration pour un lot à usage d’habitation, dès lors qu’ils permettront à ses occupants de bénéficier d’une meilleure ventilation et d’un éclairage naturel accru. Ils apparaissent par ailleurs conformes à la destination de l’immeuble, qui est mixte (habitation et activité commerciale).

Il n’est en outre pas démontré que les travaux envisagés porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires. L’atteinte portée à l’aspect extérieur de l’immeuble est négligeable, s’agissant d’ouvertures percées en toiture non visibles depuis la rue.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le percement de la toiture pour l’installation de fenêtres constituerait des travaux « lourds » et engendrerait des risques pour les parties communes, déjà fragilisées par le passé et ayant fait l’objet de réparations importantes en 2017. Toutefois, l’installation de « velux » en toiture constitue des travaux courants et de faible importance, et ne peut être considérée comme des travaux lourds présentant a priori des risques pour les parties communes.

Le défendeur expose enfin que M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] n’ont pas fourni, et ne fourniraient toujours pas les garanties techniques et assurantielles nécessaires pour permettre à la copropriété de s’assurer de l’absence de risques pour l’immeuble.

De jurisprudence constante au visa de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le demandeur à l’autorisation judiciaire doit produire aux débats les éléments permettant à la juridiction de déterminer si les travaux envisagés présentent une amélioration, ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble, et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il n’est donc pas exigé que celui-ci présente un dossier technique complet, ni même un devis, mais uniquement des documents précisant l’implantation et la consistance des travaux. En l’espèce, il est relevé que le projet a été conçu avec un architecte maître d’œuvre et a reçu l’accord de principe de l’architecte des bâtiments de France. Les pièces produites – et notamment la notice de présentation réalisée par le maître d’œuvre – permettent en outre au tribunal de se convaincre de la consistance des travaux avec un degré de précision suffisant.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, il conviendra d’autoriser M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] à réaliser les travaux projetés, dans les conditions prévues au dispositif.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’annulation de décision d’assemblée générale formée à titre subsidiaire.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [H] [T] et Mme [O] [L] [G] - ensemble - la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,