TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 26/00006

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Pierre-Yves ROSSIGNOL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Louis-Ferdinand LOPEZ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV2H

N° MINUTE : 12 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDEURS
Madame [I] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Louis-Ferdinand LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C973

Monsieur [Q] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Louis-Ferdinand LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C973

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [J]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre-Yves ROSSIGNOL, avocat au barreau de PARIS, toque : P14

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV2H

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d'huissier en date du 24 décembre 2025 Monsieur [Q] [T] et Madame [I] [Y] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection Monsieur [O] [J] aux fins de voir :
Condamner Monsieur [O] [J] à leur rembourser les excédents de loyer illégaux versés entre décembre 2022 et décembre 2025, soit une somme de 11 088 Euros, somme à parfaire à la date du délibéré, assortis des intérêts moratoires à taux légaux à compter du 28 décembre 2022,Condamner Monsieur [O] [J] à verser une somme de 1 500 Euros aux demandeurs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'appui de leurs prétentions les demandeurs exposent qu'ils ont pris à bail le 28 décembre 2022 un logement meublé de 39 m2 sis [Adresse 1] pour un loyer de 1 400 Euros et 100 Euros de charges courantes et qu'ils ont, par courriel du 20 octobre 2025 demandé au bailleur des explications sur le montant de leur loyer, celui-ci dépassant le seuil prévu par la loi, puis par courriel du 30 octobre 2025 mis en demeure le bailleur de se conformer à l'encadrement des loyers et de leur rembourser le trop-perçu de loyer depuis la signature de leur bail. Ils précisent que le bailleur ne s'étant manifesté qu'en indiquant que le montant du loyer était justifié, ils ont saisi la commission de conciliation, laquelle a répondu le 20 novembre 2025 qu'elle n'était pas compétente pour traiter leur demande. Ils précisent qu'il s'agit bien d'un bail relevant de la loi de 1989 et que le loyer pratiqué dépasse donc le plafond légal de 308 euros par mois, soit un trop-perçu total de 11 088 Euros depuis décembre 2022.

L'affaire a été appelée le 30 janvier 2026 et renvoyée au 19 mai 2026 pour plaidoiries.

A l'audience, le défendeur, Monsieur [O] [J] soulève in limine litis l'irrecevabilité de l'action en l'absence de saisine préalable de la Commission départementale de conciliation dans le délai de forclusion de trois mois commençant à courir à compter de la date de signature du bail et subsidiairement qu'il soit jugé que le loyer contractuel est justifié au regard des caractéristiques de localisation et de confort du logement et en conséquence rejeter l'intégralité demandes fins et prétentions des consorts [T]-[Y] et plus subsidiairement juger qu'à la date du 1er janvier 2026, le loyer de référence majoré est de 30 Euros/m2 , soit 1 170 Euros hors charges pour une surface de 39 m2 ; fixer le loyer révisé au 1er janvier 2026 à la somme de 1 251,57 Euros par mois hors charges, en application de la clause d'indexation prévue au bail et que ce loyer s'appliquera à compter du 1er janvier 2026 ; cantonner la créance de restitution revendiquée par les consorts à hauteur de 9 382 Euros et ordonner la compensation entre sa créance de charges et, la somme réclamée par les locataires ; il sollicite enfin la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [J] expose que les locataires ont été en retard de paiement des loyers et ont réglé le dépôt de garantie avec un an de retard et qu'en cours de bail des problèmes de dégâts des eaux sont intervenus du fait du non entretien des joints de la salle de bain et qu'il a fait effectuer des travaux. Il précise que les locataires ont depuis donné congé au bailleur, et ont quitté les lieux, un état des lieux contradictoire ayant été établi au 08 mars 2026. Il ajoute que dès lors la somme de 2 800 Euros a été déduite sur le dépôt de garantie et qu'il a remboursé la somme de 716 Euros aux locataires.

Les demandeurs, Monsieur [Q] [T] et Madame [I] [Y], représentés, par conclusions réitérées sollicitent le rejet de la fin de non-recevoir de Monsieur [O] [J], et actualisent leurs demandes sollicitant désormais la condamnation du défendeur à leur rembourser les excédents de loyer illégaux versés entre décembre 2022 et le 8 mars 2026, soit une somme de 11 823,22 Euros assortis des intérêts moratoires à taux légal à compter du 28 décembre 2022 et capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation du défendeur à verser la somme de 2 500 Euros aux demandeurs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'irrecevabilité de la demande principale

L'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 énonce notamment qu'il est créé, auprès du représentant de l'Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.

L' article 25-11 précise que la compétence de la commission porte sur : 1° Les litiges résultant de l'application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ; 2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6 de la présente loi ; 3° Les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ; 4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l'article 15 (…).

L'article 140 - I alinéa 1 de la loi n o 2018-1021 du 23 novembre 2018 énonce que à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand [Localité 1], la métropole de [Localité 2] et la métropole d'[Localité 3]-[Localité 4]-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.
Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV2H

L'article 140 - III- A de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 énonce que dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. En cas de colocation du logement définie à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

L'article 140 - III- B de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 énonce que un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Il résulte de ces dispositions que l'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, s'il crée la Commission de conciliation et lui prévoit plusieurs compétence, notamment s'agissant des loyers, cela ne concerne pas la question des litiges résultant de l'encadrement des loyers, lequel est issu de la loi du 23 novembre 2018 et explicitement réglementé par cette dernière au travers notamment de l'article 140 énonçant un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission pour le locataire qui souhaite contester le complément de loyer figurant au bail.

Or, en l'espèce il apparaît que le montant du loyer et des charges sans mention de la présence d'un complément de loyer. Dès lors, le délai de 3 mois applicable aux litiges relatifs aux compléments de loyer ne s'applique pas ici, en l'absence de complément de loyer au bail.

Il ne sera donc pas fait droit à la fin de non-recevoir tiré de l'irrecevabilité de la demande.

Sur la demande principale en remboursement des loyers

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L'article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L'article 140 - VI de la loi du 23 novembre 2018 énonce en ses alinéas 1 à 3 que lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV2H

Les demandeurs exposent que pour la période couvrant la signature du bail, l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 a fixé les loyers de référence selon le secteur géographique et en l'espèce pour un logement meublé de 3 pièces principales, construit avant 1946, situé dans le [Localité 5], un loyer de référence est de 23,3 Euros/m2 et un loyer de référence majoré de 28 Euros/m2. Ils en déduisent que le loyer maximum applicable est donc de 28 Euros sur 39 m2 soit 1 092 Euros hors charges au lieu du loyer pratiqué de 1 400 Euros qui dépasse donc le plafond légal de 308 euros par mois, soit un trop-perçu total de 11 823,22 Euros versés entre décembre 2022 et le 8 mars 2026.

Le défendeur fait valoir que le loyer de référence évolue chaque année à la hausse de telle sorte qu'il convient de calculer le différentiel chaque année et non sur la base, comme le demandent les locataires de l'indice moins élevé en vigueur au moment de la signature du contrat. Au titre du cantonnement de la créance, et après calcul au regard des loyers de référence de chaque année, il demande que dès lors la créance soit ramenée à hauteur de 10 152 euros.

En outre, il demande en outre le rejet de la demande principale en ce que les caractéristiques du logement justifient un complément de loyer qu'il convient de retenir.

Il résulte des dispositions combinées de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 que la seule augmentation de loyers envisageable, en l'espèce chaque année dans le cas d'un contrat de location meublé d'un an renouvelable est celle prévue par référence à l'indice de référence des loyers (IRL). En revanche l'évolution dans le temps du loyer de référence majoré ne peut être prise en compte à chaque renouvellement annuel, sauf en cas de conclusion d'un nouveau bail ou lorsque le loyer est manifestement inférieur au loyer de référence minoré tel que le prévoit le VI de l'article 140.

Par ailleurs, le bailleur indique qu'un complément de loyer est en tout état de cause justifiable compte tenu des caractéristiques du logement, à savoir le fait que le bien était en excellent état et sans vis à vis, disposant d'un balcon filant et de fenêtres à double vitrage et d'une machine à laver, ceci conduisant à évaluer le loyer au minimum à 1 321 Euros.

Néanmoins, si les dispositions relatives à l'encadrement des loyers et à la définition du complément de loyer n'interdisent pas l'accord contractuel entre les parties pour la fixation d'un complément de loyer, il est établi en l'espèce a contrario qu'aucun complément de loyer n'a été prévu au bail de telle sorte que les locataires n'ont donné leur accord que sur le montant du loyer. Il ne peut donc être fait droit à une demande de fixation a postériori et rétroactive d'un complément. Au surplus, les caractéristiques énoncées par le bailleur ne permettent pas de constater que le bien disposait d'éléments exceptionnels justifiant un complément de loyer.

Enfin, la prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être retenue, l'action ayant été introduite en date du 24 décembre 2025 et ne pouvant conduire à la prescription des demandes formées pour les termes antérieurs au 24 décembre 2022.

Dès lors, les modalités de calcul du trop-perçu par le bailleur, effectuées par les demandeurs, apparaissent exactes.

En conséquence Monsieur [O] [J] sera condamné au paiement de la somme de 11 823,22 Euros soit le trop-perçu entre décembre 2022 et le 8 mars 2026 date de départ des locataires. Cette somme sera assortie des intérêts à taux légaux à compter de la présente décision. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en fixation du loyer

Monsieur [O] [J] sollicite subsidiairement la fixation d'un loyer à la date du 1er janvier 2026, au regard du loyer de référence majoré de 30 Euros/m2, soit 1 170 Euros pour une surface de 39 m2 avec clause d'indexation prévue au bail soit la somme de 1 251,57 Euros mois hors charges. Le bailleur précise que ni l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ni le contrat de bail ne prévoient de modalités précises d'information du locataire de l'indexation, le bailleur devant simplement manifester sa volonté de le faire et qu'en conséquence la manifestation de volonté peut intervenir par la voie d'une lettre recommandée mais également dans le cadre de la présente instance.

Cependant, il est constaté que si la présente instance a été introduite en décembre 2025, les conclusions du bailleur demandant la revalorisation n'ont été transmises qu'au mois de mai 2026 et ne peuvent être retenue qu'à compter de cette date. Or, il apparaît qu'après congé les locataires ont quitté les lieux le 8 mars 2026, date de fin du contrat. Il ne peut donc être fait droit à cette demande.

Sur l'exception de compensation

A titre subsidiaire le bailleur sollicite la compensation de l'article 1347 du code civil en cas de condamnation par prise en compte des créances détenues à l'égard des locataires au titre des charges récupérables. Cependant le bailleur procède à une évaluation sur les charges qu'il aurait réglées à la place des locataires auquel est ajouté le coût de travaux pour pallier les défauts d'entretien en cours de bail, l'ensemble pour la somme de 770 Euros.

Il apparaît cependant que le bailleur ne démontre pas quels sont ses créances au titre des régularisations de charges, procédant à une évaluation et intégrant des dépenses effectuées qu'il estime a posteriori relever des locataires alors qu'elles devaient relever initialement des calculs de régularisations de charges annuels.

En conséquence en l'absence d'éléments suffisants il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [Y] et de Monsieur [Q] [T] le montant des frais irrépétibles engagés par les locataires. Monsieur [O] [J] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de l'assignation.

PAR CES MOTIFS