TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/00252

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame FUSINA,
Greffier : Madame BOINE,
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 02 juillet 2026
à Me KALIFA-MERCYANO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 02 juillet 2026
à Me LEROUX
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00252 - N° Portalis DBW3-W-B7J-543P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEATRICE
domiciliée : chez CABINET BOURGEAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-002368 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2020, la SCI BEATRICE a consenti un bail d’habitation à M. [G] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Marseille (13006), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2298,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Q] le 4 octobre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, la SCI BEATRICE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation 571,31 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2865,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 30 avril 2026, la SCI BEATRICE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SCI BEATRICE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par l’intermédiaire de son conseil, M. [G] [Q] sollicite de :
constater l’absence de qualité à agir de la SCI BEATRICE ;juger qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer ;constater que la SCI BEATRICE n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges ;dire et juger que les provisions sur charges sont dépourvues de cause et devront être déduites de la dette locative, faute d’avoir fait l’objet d’une régularisation de charges notifiée au locataire ;constater que le bailleur n’a pas manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet ;constater l’indécence du logement et que le bailleur a exécuté le contrat de mauvaise foi ;constater l’existence d’une contestation sérieuse et en conséquence :débouter le demandeur de ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir ;A titre subsidiaire, refuser l’application de la clause résolutoire pour exécution de mauvaise foi du contrat de bail ;Rejeter la demande de la SCI BEATRICE formulée sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

A titre reconventionnel, ordonner une expertise judiciaire aux fins de procéder à toutes constatations utiles dans le logement loué par M. [R], déterminer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres, en indiquer le coût et la durée, préciser si l’appartement est insalubre et enfin fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer les préjudices subis par le locataire et notamment son préjudice de jouissance ;Condamner la SCI BEATRICE à payer à M. [R] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;A titre infiniment subsidiaire, accorder à M. [R] deux ans de délais pour purger sa dette locative.
En réponse, le demandeur maintient toutes ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

La SCI BEATRICE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’agissant de la qualité à agir de la SCI BEATRICE, celle-ci produit aux débats une attestation de propriété concernant le logement, de sorte que la demande du défendeur sera écartée.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Par l’intermédiaire de son conseil, M. [G] [Q] soutient qu’il existe des contestations sérieuses sur le montant de la dette locative, au vu d’une part de frais administratifs indûment comptabilisés et perçus, et d’autre part de l’absence de la régularisation des charges.

En réponse, la SCI BEATRICE fait valoir d’une part que le dernier relevé locatif du 14 avril 2026 est expurgé des frais de gestion, de relance et autres frais divers, ne mentionnant que la dette de loyer et de charge, et d’autre part qu’est produit le justificatif de régularisation des charges.

En outre, M. [G] [Q] soutient que l’acquisition de la clause résolutoire ne doit pas s’appliquer dans la mesure où le contrat n’a pas été exécuté de bonne foi, au regard de l’indécence du logement. Il fournit un diagnostic technique initial de la ville de [Localité 1], à la suite d’une visite en date du 16 décembre 2024, qui conclut à l’indécence du logement. Il indique que la Caisse d’allocations familiales a suspendu le versement au bailleur en raison de la non-conformité dudit logement.

En réponse, la SCI BEATRICE soutient :
qu’aucune réclamation à ce titre n’avait eu lieu avant le commandement de payer ;que les photographies jointes au dossier par le défendeur ne concernent pas le logement en question ;que le diagnostic technique conclut à tort à une indécence du logement, s’agissant de simples désordres ;qu’il a refusé l’accès à son logement pour la vérification du tableau électrique.
La demanderesse conclut au rejet de toutes les demandes, y compris des demandes reconventionnelles de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux, ceux-ci n’étant pas listés le locataire ayant refusé l’accès à son logement, de même que la demande d’expertise judiciaire en l’état des désordres mineurs relevés par le diagnostic technique initial.

Dès lors, des contestations sérieuses existent à la fois quant au montant de la dette locative et au caractère indécent du logement. Ces éléments méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative, sur son règlement, que sur les diverses demandes au titre de l’indécence du logement, ce qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Les autres demandes du défendeur M. [G] [Q] seront rejetées. L’expertise sollicitée n’est pas justifiée au vu des éléments de la procédure, notamment de l’existence d’un diagnostic technique de la ville, qui doivent cependant être examinés au fond. La demande indemnitaire liée au préjudice de jouissance dépend de l’examen de la décence du logement et sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI BEATRICE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,