TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/00658

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame FUSINA,
Greffier : Madame BOINE,
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 02 juillet 2026
à Me DEFENDINI
à Me THAREAU
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00658 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57OX

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2014, l'EPIC 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [W] et M. [F] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 371,71 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 995,56 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [W] et M. [F] [Y] le 25 septembre 2023.

Par assignations du 17 janvier 2025, l'EPIC 13 HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [W] et M. [F] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−3549,45 ευροσ ◊ τιτρε δε προϖισιον συρ λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ Νονε,−1000 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Après un renvoi, le dossier a été appelé à l'audience du 30 avril 2026. L'EPIC 13 HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [V] [W] et M. [F] [Y] sont représentés. Ils sollicitent de :
Juger irrecevables les demandes pour violation du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par l’PEIC 13 HABITAT en raison de l’existence de contestations sérieuses ;Débouter l’EPIC 13 Habitat de ses demandes ;Condamner l’EPIC 13 Habitat à payer à titre provisionnel aux défendeurs la somme de 6471,24 euros au titre de charges injustement réclamées pour les années 2023, 2024 et 2025 ;Subsidiairement,
Condamner l’EPIC 13 Habitat à payer à titre provisionnel aux défendeurs la somme de 6471,24 euros de 1542,58 euros au titre de frais de surveillance injustifiés pour les années 2023, 2024, 2025, 2026 ;Enjoindre à l’EPIC 13 Habitat de communiquer le montant des frais de surveillance des cinq dernières années sous astreinte de 30 euros par jour de retard ;Enjoindre à l’EPIC 13 Habitat de cesser toute imputation de cette charge de surveillance au titre des charges locatives, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Juger que l’EPIC 13 Habitat a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, et condamner à titre provisionnel ce dernier à payer aux défendeurs la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;Condamner l’EPIC 13 Habitat à payer à titre provisionnel aux défendeurs la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;Subsidiairement,
Ordonner une expertise judiciaire ;Enjoindre à l’EPIC 13 d’établir un avenant au contrat de bail au seul nom de Mme [V] [W] ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder des délais à hauteur de 36 mois à Mme [V] [W] ;Condamner l’EPIC 13 Habitat aux dépens et à payer la somme de 1500 euros aux défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC 13 HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

“II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée”.

Les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de la saisine de la CAF au motif que celle-ci est matérialisée par un courrier recommandé et non par un envoi électronique.

Il apparaît en effet que la saisine de la CAF ne respecte pas la lettre de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande de résiliation du bail, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont donc irrecevables.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En l’espèce, Mme [V] [W] et M. [F] [Y] contestent la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, dans la mesure où celui-ci vise un délai de six semaines, contrairement au contrat de bail d’habitation qui vise un délai de 2 mois. En outre, les défendeurs contestent le montant de la dette locative, soutenant l’existence de frais indus, de frais d’assurance comptabilisés à tort, l’imputation irrégulière dans la dette de la réduction de loyer de solidarité (RLS). Ils contestent également le poste « surveillance » comptabilisé au titre des charges.

Au surplus, les défendeurs contestent que M. [Y] soit tenu au paiement des loyers et charges depuis la transcription du jugement de divorce entre les époux.

Par ailleurs, les défendeurs soutiennent que l’EPIC 13 Habitat manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et salubre. Le bailleur soulève une contestation sérieuse sur ce point, indiquant que les désordres ne sont ni établis, ni imputables de façon certaine au bailleur.

Dès lors, des contestations sérieuses existent à la fois quant à la validité du commandement de payer, quant au calcul global de la dette et à la détermination du débiteur. Des comptes sont à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable. Une contestation sérieuse existe également quant au caractère décent du logement.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Toutes les autres demandes du défendeur seront rejetées et devront être examinées au fond dans la mesure où celles-ci sont indissociables des contestations sérieuses précitées (contestations du décompte, demandes de communications de pièces, demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et moral). De même, la demande d’expertise judiciaire n’est pas suffisamment justifiée et sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’EPIC 13 HABITAT qui succombe sera tenu aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,