CA Reims, 23 juin 2026, RG 25/00593

N° RG : 25/00593 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUHW

ARRET N°

du 23 juin 2026

[H]

[L] [D]

[Y] [N]

c/

[Z] [J]

Formule exécutoire le :

à :

Me Adeline SEGAUD

la SCP SOLVEL - BARRUE

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 23 JUIN 2026

APPELANTS

d'un jugement rendu le 05 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES (RG : 23/01658)

1°) Monsieur [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Adeline SEGAUD, avocat au barreau des ARDENNES

2°) Madame [N] [Y] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Adeline SEGAUD, avocat au barreau des ARDENNES

INTIME

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Emmanuelle SOLVEL de la SCP SOLVEL - BARRUE, avocat au barreau des ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER

Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats et lors de la mise à disposition,

DEBATS

A l'audience publique du 11 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026,

ARRET

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026 et signé par Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique du 20 septembre 2021, M. [D] [L] et son épouse, Mme [N] [Y], ont vendu à M. [J] [Z] une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3] (Ardennes), cadastrée section AD n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 83 000 euros.

Après avoir constaté plusieurs désordres affectant le bien, M. [Z] a fait réaliser une expertise technique. L'expert a déposé son rapport le 30 décembre 2021.

Par courrier du 9 février 2022, le conseil de M. [Z] a sollicité auprès des vendeurs la résolution de la vente avec restitutions réciproques ou diminution du prix à hauteur de 43 514,64 euros, ce qu'ils ont refusé par courrier de réponse du 21 février suivant.

Par ordonnance du 28 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, faisant droit à la demande de M. [Z], a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, confiée à M. [X] [S], lequel a déposé son rapport définitif le 29 mai 2023.

Suivant exploit du 27 octobre 2023, M. [Z] a fait assigner M. [L] et son épouse aux fins de résolution de la vente et d'indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 5 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a':

- prononcé la résolution de la vente intervenue le 21 septembre 2021 portant sur la maison d'habitation située sur la commune de [Localité 3] (Ardennes) [Adresse 3], cadastrée section AD, numéro [Cadastre 1] entre d'une parte, M. [Z], et, d'autre part, M. [L] et Mme [Y],

- ordonné à M.[L] et Mme [Y] de restituer à M.[Z] la somme de 83 000 euros au titre du prix de vente,

- ordonné à M. [Z] de restituer à M. [L] et Mme [Y] la propriété de la maison d'habitation située sur la commune de [Localité 3] (Ardennes) [Adresse 3], cadastrée section AD, numéro [Cadastre 1],

- condamné in solidum M. [L] et Mme [Y] à payer à M.[Z] la somme de 7 438,20 euros en réparation de son préjudice financier correspondant aux frais d'acte notarié,

- condamné in solidum M. [L] et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 2 436,09 euros augmentée des intérêts échus et payés du prêt n°0002859586 conclu entre M. [Z] et le Crédit agricole nord-est tels que prévus par le tableau d'amortissement produit aux débats (pièce 12 du demandeur) entre le 8 septembre 2023 et la date du complet paiement de l'indemnité par M.[L] et Mme [Y],

- débouté M. [Z] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné in solidum M. [L] et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 432 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au paiement de la taxe foncière,

- condamné in solidum M. [L] et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 900 euros en réparation de son préjudice financier correspondant aux frais d'expertise amiable,

- condamné in solidum M. [L] et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration du 23 avril 2025, M. [L] et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 13 février 2026, ils demandent à la cour de':

- déclarer leur appel recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance,

par conséquent,

- le débouter de ses demandes tendant à leur condamnation au paiement de la somme de 23 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 952 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024,

statuant à nouveau,

- le débouter de toutes ses demandes,

- le condamner à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens,

en tout état de cause,

- le débouter de l'intégralité de ses moyens, prétentions et demandes plus amples ou contraires,

- le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel,

- le débouter de sa demande tendant à leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur ce même fondement,

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Ils s'opposent à la résolution de la vente de l'immeuble en se prévalant de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente relevant au surplus qu'un diagnostic technique conforme a été transmis préalablement à la vente à l'acquéreur lequel était informé que le bien n'était pas classé dans une zone de présence d'un risque de mérule. Ils en déduisent qu'ils n'avaient pas connaissance de la présence de ce champignon.

Ils affirment que l'intimé a visité plusieurs fois le bien en cause et qu'il a pu pleinement appréhender l'état intégral de celui-ci.

Ils font valoir que la présence des champignons antérieurement à la vente n'est pas établie. Ils relèvent que le comportement de l'acquéreur a eu pour effet de faire proliférer les mérules ce qui a nécessairement altéré l'analyse de l'expert. Ils en déduisent que l'existence d'un vice caché n'est pas démontrée sur ce point ni leur mauvaise foi.

Ils arguent que M. [Z] ne démontre pas que la présence d'une bâche dans la cave ne lui a pas permis d'appréhender le sol et le mur sur lequel la mérule était présente, cette bâche étant facilement manipulable.

Quant à l'existence des fissures, ils affirment qu'elles résultent de l'usure du bâtiment et soutiennent qu'ils en ignoraient l'existence, ayant été décelées par l'acquéreur après dépose du revêtement mural, ce qui établit leur bonne foi.

Concernant les désordres afférents à la charpente, ils plaident que les étais ont été installés dans le grenier, par simple précaution, sans utilité au final, que l'acquéreur en connaissait l'existence antérieurement à la vente, qu'aucune avarie n'a été subie par les vendeurs avant la vente et que l'imputabilité de ce vice n'est pas établie. Ils ajoutent que la preuve de la dissimulation volontaire par les vendeurs d'un tel vice n'est pas rapportée.

Ils indiquent que la restitution du bien dans l'état où ils l'ont vendu est manifestement impossible en raison des dégradations que lui a fait subir l'intimé pendant la période d'occupation.

Ils affirment que l'intimé ne justifie d'aucun préjudice de jouissance, celui-ci résidant chez sa mère sans régler de loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 août 2025, M. [Z] demande à la cour de':

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande relative au préjudice de jouissance,

statuant à nouveau,

- condamner M. [L] et Mme [Y] à lui payer la somme de 23 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, celle de 952 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, et celle de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Pour s'opposer à l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, il affirme que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant l'immeuble relevant que':

- M. [L] a réalisé des travaux d'auto-construction sur la charpente pour tenter de la solidifier,

- les vendeurs ont reconnu avoir usé de pompes et de ventilation dans la cave et y avoir posé une bâche couvrant les champignons au moment de la visite,

- ils n'ont pas averti l'acquéreur de ces éléments connus de leur part.

Il fait valoir que la garantie des vices cachés s'applique en raison des désordres résultant de la présence de mérule dans l'habitation et de la fragilité de la charpente.

S'agissant de la mérule, il précise que la présence de ce champignon dont il n'avait pas connaissance au moment de l'acquisition, est constitutive d'un vice caché. Il indique que la mérule était présente depuis plusieurs années, que les vendeurs ne pouvaient ignorer son existence dans la cave préalablement à la vente, qu'il a découvert ces moisissures après la signature de l'acte de vente, la présence d'une bâche sur le sol de la cave ne lui ayant pas permis de les voir lors des visites de la maison et qu'il est acheteur de bonne foi.

Concernant la charpente, il argue que sa majeure partie n'est pas conforme aux normes en vigueur et est en mauvais état ce qui constitue également un vice caché. Il ajoute que les vendeurs ne pouvaient ignorer cette situation, M. [L] ayant lui-même réalisé les travaux. Il indique que les étais installés dans le grenier par les vendeurs n'étaient pas particulièrement visibles lors de la visite, surtout pour un acheteur non averti, et qu'ils n'ont pas été signalés par les vendeurs. Il mentionne que la mauvaise réalisation de la charpente exige la réalisation de travaux de maçonnerie d'ampleur et s'il avait eu connaissance de leur coût, il n'aurait pas acquis l'immeuble ou en tout cas à moindre prix. Il plaide que la destruction d'une cloison qu'il a entreprise est sans incidence sur la solidité de la construction.

Il en conclut que la résolution de la vente avec restitutions respectives doit être ordonnée.

Quant à l'indemnisation de ses préjudices, il soutient être bien fondé à obtenir également le remboursement des taxes foncières 2023 et 2024.

Il précise en outre subir un préjudice de jouissance ayant réglé les mensualités de son emprunt immobilier et ses charges sans pouvoir occuper la maison. Il ajoute que la somme réclamée n'est pas due au titre d'un loyer mais doit compenser l'absence de jouissance des lieux.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2026 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la garantie des vices cachés et la demande de résolution de la vente

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il en résulte que la mise en 'uvre de l'action en garantie des vices suppose un défaut grave, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et compromettant l'usage de la chose. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

L'article 1643 de ce même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l'article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L'article 1645 dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire (page 12) que la présence de deux étais dans le grenier, soutenant la panne faîtière, ont été mis en place par le vendeur, M. [L], lequel a procédé lui-même à la rénovation de la charpente et de la couverture sans être conseillé par un bureau d'étude.

L'expert note que pour cette intervention, il a généralement moisé (doublement par ajout de bois de chaque côté du chevron) de façon empirique, les chevrons existants qu'il estimait affaissés et a redressé ainsi le plan de couverture. Les planches servant au moisage n'ont pas été prolongées jusqu'à la sablière.

L'expert observe (pages 13 et 14) un déplacement du sommet du haut de la façade côté rue, cette inclinaison vers la rue étant confirmée par la présence de deux fissures en pignon est et ouest confirmant une légère ouverture de cette tête de mur de façade. Le mouvement de dévers de la façade ne peut être provoqué, selon lui, que par la poussée du train du chevron sur le pan de couverture. Il relève par ailleurs l'absence d'entrait de ferme au niveau du plancher.

Il ressort en outre du rapport du bureau d'étude cinq ingénierie, sollicité en qualité de sapiteur par l'expert judiciaire, aux fins d'audit structurel de la charpente de l'immeuble (page 7), que la majeure partie de la charpente n'est pas conforme aux normes en vigueur et même en mauvais état. La plupart des solives ne sont pas conformes à la norme non plus. Dans le comble, les renforts de charpente en place ne sont pas suffisants pour la rendre conforme. Les fixations sont sommaires, le manque de contreventement ne permet pas de stabiliser la charpente elle-même, ainsi que les murs et pignons qu'elle devrait maintenir. Le rapport précise que des travaux importants devront être entrepris pour rendre tous ces éléments conformes et pérenniser l'ensemble du bâtiment et qu'ils devront être réalisés par une entreprise qualifiée accompagnée par un bureau d'étude spécialisé en charpente bois.

Ces éléments, non contestés par les appelants, sont confirmés par le rapport d'expertise technique du 30 décembre 2021 (pièce 3 de l'intimé) qui mentionne la présence d'étais dans les combles pour stabiliser des fermettes. Les déformations affectant ces fermettes proviennent, selon le technicien, du flambement ou du versement des pièces comprimées (arbalétriers), le poids de la couverture générant dans les barres constituant les fermettes des efforts de traction ou de compression. Il ajoute que celle-ci transite dans ces éléments en bois ce qui provoque un flambement et l'arbalétrier se déforme et note que cette contrainte est redistribuée sur les autres arbalétriers attachés par les liteaux. Le technicien indique que ces désordres ont affecté l'ensemble de la charpente de la toiture. Il précise que les fermettes ne sont pas non plus solidarisées au gros 'uvre, que les appuis des arbalétriers ne sont pas correctement assurés et fixés sur les murs et constate, tout comme l'expert, un basculement des murs en briques vers l'extérieur.

Il est donc établi que le bien vendu est affecté d'un vice affectant la solidité de la charpente lequel est dû aux travaux réalisés par le vendeur et donc nécessairement antérieurs à la vente.

Vainement M. et Mme [L] soutiennent que les étais ont été installés au grenier, par simple précaution, sans utilité, et que l'acquéreur en connaissait l'existence antérieurement à la vente. Il ressort en effet incontestablement des pièces du dossier susvisées que la charpente n'est pas conforme aux normes et qu'elle est atteinte de désordres majeurs, ce que l'acquéreur ne pouvait pleinement appréhender, nonobstant la présence des étais, l'expert judiciaire ayant dû faire appel à un sapiteur pour déterminer l'ampleur de ces malfaçons. Le caractère caché de ce vice est donc démontré.

L'expert conclut (page 20) que le compte-rendu «'alarmiste'» du bureau d'étude rend obligatoire la déconstruction de la charpente couverture, la reprise de l'alignement de la corniche sablière côté rue affaissée sous la poussée de la charpente et la reconstruction de la charpente couverture. Il chiffre le coût des travaux de maçonnerie, reprise de la ceinture haute de l'immeuble à la somme de 15 255,90 euros TTC et celui des travaux de couverture à la somme de 46 333,37 euros TTC.

L'importance de ces travaux est confirmée par le bureau d'étude (page 7 du rapport) et le technicien intervenu initialement.

Il s'en déduit que ces vices, qui compromettent la solidité de la charpente, et donc de l'immeuble lui même, le rendent impropre à l'usage auquel M. [Z] le destinait de telle sorte qu'il ne l'aurait pas acquis s'il avait eu connaissance de ces désordres ou en aurait donné un moindre prix.

Sans nécessité d'examiner les autres désordres dénoncés, concernant la présence de mérule dans l'immeuble, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les vices affectant la charpente en cause constituaient des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.

Les appelants se prévalent de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du bien en cause.

Celui-ci mentionne en page 7 (pièce 1 de l'intimé) que «'l'acquéreur prendra le bien dans son état, au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit'(...):

c-pour les vices de toute nature, apparents ou cachés, y compris les dégâts qui pourraient être apportés aux charpentes ou autres parties boisées par les termites ou autres insectes xylophages (')

Sur ces points, le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de vices particuliers affectant le sol, le sous-sol ou les constructions.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas':

. si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

. s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'».

Cette clause ne peut pas s'appliquer si le vendeur est un professionnel, présumé en tant que tel connaître les vices du bien vendu. En matière de vente immobilière, est assimilé à un vendeur professionnel, et est soumis à la même présomption, celui qui a conçu et réalisé lui-même les travaux à l'origine du vice caché. En effet, dès lors que le vendeur se comporte comme un professionnel de la construction, sans en avoir les compétences,'il est irréfragablement présumé connaître les vices.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise et de ses annexes que les travaux de couverture et de charpente ont été réalisés par les vendeurs «'en auto-constructeurs'» ou «'castor'» sans être conseillés par un bureau d'étude. Il est en outre constant que les travaux en cause ont été menés sans respect des règles de l'art et de construction, notamment concernant les solives et renforts de charpente, et que ces manquements sont à l'origine des vices en cause. Les appelants se sont donc comportés en professionnels de la construction.

Dans ce contexte, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, laquelle est donc mobilisable.

En application des dispositions de l'article 1644 susvisé, la résolution de la vente est ordonnée et M. et Mme [L] sont condamnés à la restitution du prix de vente, soit au paiement de la somme de 83 000 euros, au profit de M. [Z] lequel est condamné à restituer le bien objet de la vente, les dégradations commises par ce dernier sur le bien, alléguées par les appelants pour s'opposer à la restitution du bien, n'étant pas démontrées.

Le jugement est confirmé sur ce point.

- Sur les demandes indemnitaires de M. [Z]

Les sommes allouées à l'intimé par le premier juge au titre des frais d'acte notarié, des intérêts d'emprunt, des frais bancaires, de la taxe foncière pour l'année 2022 et des frais d'expertise ne font pas débat à hauteur de cour. Le jugement est confirmé sur ces points.

- Au titre de la taxe foncière 2023 et 2024

Il résulte de l'acte authentique de vente (page 10) du bien en cause que l'acquéreur acquitte, à compter de l'entrée en jouissance, toutes les charges fiscales afférentes au bien.

M. [Z] justifie à hauteur de cour (ses pièces 16 et 17) avoir réglé, en sus de la somme de 432 euros pour la taxe foncière 2022, celles de 467 euros et 485 euros au titre de la taxe foncière des années 2023 et 2024, impôt qu'il n'aurait pas supporté s'il n'avait pas acquis l'immeuble, connaissant les vices dont il était affecté.

Le vendeur doit réparer tous les dommages causés par le vice, comprenant les frais et taxes résultant du contrat de vente ou en découlant. Ajoutant au jugement querellé, qui a justement condamné l'appelante à lui régler la somme de 432 euros au titre de la taxe foncière 2022, M. et Mme [L] seront donc condamnés à régler à M. [Z] la somme de 952 euros de ce chef.

- Au titre du préjudice de jouissance

L'article 1645 dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il en résulte que lorsque la résolution est prononcée en raison d'un vice, d'une non-conformité ou d'une faute du vendeur, l'acheteur peut cumuler la restitution du prix avec des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance découlant de l'impossibilité d'utiliser normalement le bien ou de la nécessité de quitter les lieux.

En l'espèce, toutefois, si M. [Z] affirme qu'il n'a pu occuper la maison et est retourné vivre chez ses parents, il ne démontre pas qu'il a été contraint de quitter les lieux, du fait des vices qui l'affectent, et ne verse aucune pièce établissant son hébergement par ces derniers.

C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation formée de ce chef par l'intimé.

Le jugement est confirmé de ce chef.

- Sur les frais de procédure et les dépens

La décision querellée est confirmée s'agissant de la condamnation aux dépens et aux frais de procédure de première instance.

M. et Mme [L] qui succombent en leur recours sont condamnés aux dépens d'appel. Déboutés de leurs prétentions, ils ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais de procédure.

L'équité commande d'allouer à M. [Z] une indemnité, dont le montant est précisé au dispositif, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':