CA Reims, 30 juin 2026, RG 25/00496

R.G. : N° RG 25/00496 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUAG

ARRÊT N°

du : 30 juin 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL DUTERME-MOITTIE

la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 JUIN 2026

APPELANTS :

d'un jugement rendu le 14 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 21/01651)

Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [X] [E] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉ :

Monsieur [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Raphaël CROON de la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Sandrine PILON, conseiller

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER :

Mme Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier, lors de la mise à disposition.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Mme NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [D] et Mme [X] [E] épouse [D] sont propriétaires d'une maison d'habitation située sur la commune d'[Localité 3].

M. [I] [L] est propriétaire de la maison voisine depuis le 20 novembre 2017.

En mai 2018, ce dernier a transformé une ancienne porte en bois située en partie haute du pignon de sa propriété, destinée autrefois à charger de la paille, en fenêtre à deux battants avec imposte fixe en partie basse, situation dont M. et Mme [D] ont fait dresser constat le 25 mai 2018.

Au début de l'année 2020, M. [L] a mis en vente sa maison.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 avril 2020 M. et Mme [D], ont par l'intermédiaire de leur avocat, demandé à M. [L] de procéder à la suppression de la fenêtre créant une vue directe sur leur propriété, lui précisant qu'ils n'étaient pas opposés à une ouverture laissant simplement passer la lumière. Ils lui ont également reproché d'avoir fixé sur le poteau d'angle de leur dépendance la butée de son portail d'entrée sans leur autorisation. Ils ont par courrier recommandé du même jour avisé Me [U], notaire de la vente de l'immeuble de M. [L] de l'existence de la situation litigieuse.

Les échanges entre avocats n'ont pas permis de trouver un accord entre ces voisins.

Suivant exploit du 24 août 2021, M. et Mme [D] ont fait assigner M. [L] aux fins de suppression de la vue existante sur leur fond et scellement de la base d'un poteau de réception de son portail sur sa propriété et indemnisation de leur préjudice de jouissance.

M. [L] a reconventionnellement demandé la condamnation de M. et Mme [D] à l'indemniser de son préjudice subi.

Par jugement du 14 mars 2025, le tribunal judiciaire de Reims a :

- débouté M. et Mme [D] de toutes leurs prétentions,

- débouté M. [L] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- débouté M. et Mme [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

- débouté M. [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- débouté M. et Mme [D] de leur demande de publication du jugement à intervenir à la publicité foncière sur les immeubles appartenant à chacune des parties,

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

M. et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 avril 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il les a débouté de leurs demandes,

- statuant à nouveau :

- ordonner à M. [L] de supprimer la vue existante sur leurs fonds constituée d'une fenêtre avec une imposte en partie basse, fenêtre avec deux battants situés au 2ème étage de sa propriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- ordonner à M. [L] de procéder au scellement de la base d'un poteau de réception de son portail sur sa propriété, sans attache sur le mur leur appartenant et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- condamner M. [L] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

- sur l'appel incident de M. [L] :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande d'indemnisation formée à hauteur de 11 418,93 euros et 10 000 euros comme non fondée,

- débouter M. [L] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

- condamner M. [L] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes comme non fondées,

- ordonner la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière sur les immeubles appartenant à chacune des parties,

- condamner M. [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais des différents constats dressés par huissier de justice.

Ils invoquent un trouble anormal du voisinage du fait de la vue que M. [L] a créé par la transformation de l'ancienne porte en bois servant autrefois à charger des ballots de paille par une fenêtre translucide à deux battants ouvrants.

Ils soutiennent que la vue ainsi créée est droite et plongeante, directe et à 180° sur toute leur propriété, et en particulier sur toutes les fenêtres du rez de chaussée et du premier étage, portant atteinte à leur intimité et à leur vie privée.

Ils ajoutent que M. [L] a en réalité transformé un grenier en pièce de vie, causant ainsi un trouble anormal du voisinage.

Ils plaident par ailleurs que le mur sur lequel M. [L] a fixé son portail d'entrée en pratiquant une saignée dans les briques sans autorisation n'est pas un mur mitoyen, contrairement a ce qu'a retenu le tribunal et comme en atteste l'acte de bornage.

Ils font état d'un préjudice de jouissance liée à la servitude de vue, qu'ils évaluent à 15 000 euros.

Aux termes de ses conclusions portant appel incident notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, M. [L] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] de leurs entières prétentions,

- débouter M .et Mme [D] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, et confirmer en ce sens le jugement rendu,

- réformer le jugement rendu au regard de l'obstruction délibérée de M. et Mme [D] à la vente de son immeuble et le retard consécutif apporté à cette vente,

- condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme de 11 418,93 euros,

- condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [D] aux dépens.

Il fait valoir que la fenêtre litigieuse n'est pas une création mais un simple aménagement d'une ouverture préexistante, qu'elle est munie d'un verre opaque et ne cause aucun trouble anormal de voisinage à M. et Mme [D] dès lors qu'elle n'offre aucune vue directe sur l'intégralité de leur propriété mais simplement sur le faîtage situé directement face à cette fenêtre.

S'agissant de la pose du portail, il soutient que la preuve de la non-mitoyenneté du mur auquel il est fixé n'est pas rapportée et qu'au surplus une clôture identiquement installée préexistait.

Il sollicite l'indemnisation de ses préjudices, qu'il estime constitués d'une part par les charges dont il a dû continuer à s'acquitter sur sa maison dont la vente a été retardée de deux ans en raison du comportement de M. et Mme [D], à hauteur de 11 418,93 euros, et d'autre part par le harcèlement dont il a fait l'objet, à hauteur de 10 000 euros.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 19 mai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur les demandes de M. et Mme [D]

En vertu de l'article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Cependant ce droit est limité par l'obligation qu'a le propriétaire de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

L'article 653 du même code établit la présomption que tout mur séparant deux propriétés est mitoyen, sauf preuve contraire. La charge de la preuve du contraire incombe à celui qui se prétend le propriétaire exclusif.

L'article 653 précise :'Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.'

L'article 662 prévoit : 'L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.'

En l'espèce M. et Mme [D] soutiennent subir de la part de M. [L] un trouble anormal de voisinage en raison de la vue directe créée par ce dernier sur leur fonds qui entraîne, selon eux, une dévaluation de leur immeuble et une gène importante à leur tranquillité et à leur vie privée.

Ce faisant, et ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, ils ne remettent pas en cause le fait que les distances légales des vues droites, prévues par l'article 678 du code civil, sont respectées par leur voisin.

Il ressort de l'examen des pièces produites aux débats et notamment les photographies avant et après la pose de la fenêtre litigieuse et les procès verbaux de constat des 25 mai 2018 et 9 avril 2020 (pièces 4 à 6 et 8 des appelants) que l'ouverture est située au 2ème étage de la maison de M. [L] et qu'elle est en verre opacifié. Cependant et ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge en raison de la configuration des lieux tenant au fait que la fenêtre se trouve juste au dessus d'une dépendance créant un angle mort sur la vue de la cour intérieure du fonds des appelants, la vue directe sur la propriété de ces derniers n'est possible qu'en se penchant fortement au risque même de chuter. De plus lorsque la fenêtre est fermée ses verres opaques ne permettent aucune vue chez les voisins.

C'est dès lors à bon droit que le tribunal a jugé que M. et Mme [D] ne rapportaient pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage commis par leur voisin lors de l'installation de ladite fenêtre, une telle preuve n'étant pas plus rapportée en appel.

M. et Mme [D] reprochent aussi à leur voisin d'avoir, sans leur autorisation, fixé sur le poteau d'angle de leur dépendance la butée de son portail d'entrée en pratiquant une saignée dans les briques. Cependant force est de constater, tout comme l'a fait à juste titre le premier juge, qu'ils ne produisent aucune pièce permettant d'établir qu'ils sont propriétaires exclusifs du mur qui sépare leur propriété de celle de M. [L], les actes notariés ne mentionnant pas l'existence d'une dépendance située à la droite de l'entrée de la propriété et le procès verbal de carence du bornage des deux fonds ne peut, à lui seul, établir une telle preuve.

Il est en revanche établi par les photographies versées aux débats qu'il existait déjà, avant la mise en place du nouveau portail par M. [L], une installation similaire à cet endroit.

Dans le procès verbal de constat daté du 17 avril 2020 produit par les appelants (leur pièce 9), le commissaire de justice indique qu'il 'constate qu'une barre métallique de couleur identique au portail a été posée directement contre les briques formant angle de la dépendance de mes requérants' et que 'à certains endroits au niveau de l'encrage de cette barre, les briques ont été rabotées à la disqueuse, présence de plusieurs traces.', joignant des photographies à l'acte dont l'examen permet de constater que les travaux réalisés par M. [L] n'a pas endommagé les propriétés respectives des parties. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, faute de rapporter la preuve du caractère nuisible de l'installation du nouveau portail.

- sur les demandes de M. [L]

En application de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [L] soutient subir un préjudice du fait de l'attitude de ses voisins consistant à retarder voire empêcher la vente de sa maison. Il lui appartient, pour voir prospérer sa demande, de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre les deux.

L'attestation qu'il verse aux débats en pièce 2 émanant de Mme [N], agent commercial, outre qu'elle ne remplit pas les critères de l'article 202 du code de procédure civile, n'est pas de nature à prouver l'existence d'un comportement fautif de M. et Mme [D] ayant eu pour conséquence de retarder ou d'empêcher la vente de l'immeuble qui est d'ailleurs effectivement intervenue le 4 juillet 2022.

M. [L] ne produit aucun autre élément prouvant la faute commise par les appelants ni la réalité du préjudice moral et personnel qu'il dit subir. Ses demandes indemnitaires sont donc mal fondées et doivent être rejetées.

Dès lors le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

M. et Mme [D] qui succombent en leur recours, doivent être condamnés aux dépens d'appel et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

L'équité commande de les condamner à verser à M. [L] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tel que précisé au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :