TJ 74281, 3 juill. 2026, RG 25/00075

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026- N°26/00115

N° Rôle : N° RG 25/00075 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FIRA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Madame Sylvie MERGUI, Cadre Greffier

DEBATS : en audience publique du 29 Mai 2026
JUGEMENT rendu le 03 Juillet 2026 par le même magistrat
par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Créancier Poursuivant, représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

ET :

Monsieur [R] [A], né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
Débiteur saisi, représenté par la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte notarié en date du 5 mars 2021, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a consenti à M. [R] [A] un prêt d’un montant de 750.000 €. Ce prêt a fait l’objet d’un avenant en date du 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a délivré à M. [R] [A] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

“ Sur la COMMUNE DE [Localité 2], une maison à usage d’habitation et terrain attenant, situés [Adresse 3], cadastrés Section A N°[Cadastre 1] pour 15a 48ca et N°[Cadastre 2] pour 34a 02ca.
La maison, d’une superficie Loi Carrez de 407.68 m2, outre 56.21 m2 hors Carrez, est édifiée comme suit :
- au sous-sol semi-enterré : dégagement, salle de jeux, buanderie/chaufferie, cellier, atelier, trois caves et deux garages ;
- au rez-de-chaussée : hall d’entrée, cuisine, séjour, salon, cellier, bureau, deux chambres, salle de bains et deux WC ;
- à l’étage : mezzanine, quatre chambres, salle de bains, salle de douche, WC et combles ;
ainsi qu’une ancienne écurie avec deux boxs séparés et combles.
Les extérieurs sont constitués d’une terrasse, d’un abri avec four extérieur, d’un jardin, d’une allée et zone de stationnement avec escalier menant à la terrasse”.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a fait assigner M. [R] [A] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

M. [R] [A] a soulevé des contestations. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, il demande au juge de l’exécution de :
- diminuer le montant de la clause pénale à la somme symbolique de 1 €,
- l’autoriser à vendre amiablement le bien pour un prix minimum de 1.200.000€,
- à titre subsidiaire, en cas de vente forcée : fixer la mise à prix à la somme de 700.000 €,
- rejeter les demandes adverses plus amples ou contraires,
- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES demande au juge de l’exécution :
Rejeter les contestations adverses, Constater que sa créance s’élève à la somme de 755.906,81 € au 3 septembre 2025, outre intérêts au taux contractuel de 1,55 % à compter du 4 septembre 2025, En cas de vente amiable, fixer le prix minimum à la somme de 850.000€, Condamner M. [R] [A] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 29 mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la créance de la banque

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le montant de 7% de l’indemnité d’exigibilité est conforme aux dispositions légales. M. [R] [A] soutient que cette clause est manifestement excessive, invoquant une perte d’emploi en 2022 et des problèmes de santé dont il ne justifie pas. Par ailleurs, les défauts de paiement ont commencé en septembre 2024, soit à peine trois années après le début du contrat prévu pour une durée de vingt ans.

Dès lors, la disproportion n’est pas établie et il n’y a pas lieu à réduction de la clause pénale.

En conséquence, la créance de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES sera fixée à la somme de 755.906,81 € au 3 septembre 2025, outre intérêts au taux contractuel de 1,55 % à compter du 4 septembre 2025.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’autorisation pour le débiteur de vendre amiablement le bien. Si celui-ci sollicite que le prix minimum soit fixé à la somme de 1.200.000 €, il ne produit toutefois aucune estimation en ce sens. En conséquence, il y a lieu de fixer le montant minimum à la somme de 850.000€, à même de désintéresser le créancier poursuivant.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 7.091,99 €.

Sur la demande de baisse de la mise à prix en cas de vente forcée

L’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

En l’espèce, M. [R] [A] n’apporte aucun élément sur l’insuffisance manifeste de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, notamment une évaluation du bien réalisée par un professionnel.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [A], succombant partiellement en ses demandes, sera condamné à payer à la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS