TJ 34032, 3 juill. 2026, RG 26/00316

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du : 03 Juillet 2026

N° RG 26/00316 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4BIV

N° Minute : 26/452

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. 2M-2B prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET

S.A.S. KUNGS UN KUNDZE prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Louis BONNET, avocat,

Monsieur [I] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Louis BONNET, avocat,

Madame [R] [D] épouse [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Louis BONNET, avocat,

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 23 Juin 2026 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 6 mai 2026, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société civile immobilière 2M-2B, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI 2M-2B), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 4] au CAP [Adresse 5]AGDE (34300) donnés à bail à la société par actions simplifiée KUNGS UN KUNDZE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS KUNGS UN KUNDZE), pour lequel Monsieur [I] [L] et Madame [R] [D] épouse [L] se sont portés cautions solidaires, pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, la déclarer occupante sans droit ni titre, obtenir son expulsion et leur condamnation solidaire à lui payer une provision de 7.525,90 € à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux de 10 % à compter du 2 avril 2026, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 1.734,60 € à compter du 1er juin 2026, et une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais du greffe du tribunal de commerce,

Vu l’audience du 16 juin 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS KUNGS UN KUNDZE, Monsieur [I] [L] et Madame [R] [D] épouse [L], qui a souhaité voir débouter la SCI 2M-2B de l’intégralité de ses demandes, voir suspendre les effets de la clause résolutoire, leur voir accorder les plus larges délais de paiement, voir condamner la SCI 2M-2B au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI 2M-2B, qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, a actualisé la dette locative à la somme de 9.260,50 € et a sollicité de voir débouter la SAS KUNGS UN KUNDZE et les époux [L] de leurs demandes,
Vu la dénonce à la société BANQUE POPULAIRE DU SUD, créancier inscrit, en date du 7 mai 2026,
Vu l’audience du 23 juin 2026 lors de laquelle les parties ont repris leurs demandes,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI 2M-2B justifie, par la production du bail en date du 26 février 2021, du commandement de payer en date du 17 mars 2026 et du décompte, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.
Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 16.920,00 € payable en douze fractions égales de 1.410,00 €, outre une provision sur charges égale à 2.232,00 € par an, soit 186,00 € par mois.
La somme impayée est calculée de la manière suivante :
Solde 2025 = 484,25 €
Solde janvier 2026 = 96,25 €
Loyer février 2026 = 1.741,60 €
Loyer mars 2026 = 1.734,60 €
Loyer avril 2026 = 1.734,60 €
Loyer mai 2026 = 1.734,60 €
Loyer juin 2026 = 1.734,60 €
Soit une somme impayée totale de 9.260,50 €.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 17 mars 2026, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la SAS KUNGS UN KUNDZE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS KUNGS UN KUNDZE causant un préjudice à la SCI 2M-2B, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le/la locataire soit redevable des sommes suivantes :
Solde 2025 = 484,25 €
Solde janvier 2026 = 96,25 €
Loyer février 2026 = 1.741,60 €
Loyer mars 2026 = 1.734,60 €
Loyer avril 2026 = 1.734,60 €
Loyer mai 2026 = 1.734,60 €
Loyer juin 2026 = 1.734,60 €
Soit une somme impayée totale de 9.260,50 € (neuf-mille-deux-cent-soixante euros et cinquante centimes).
Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.
En outre, aux termes du contrat de bail en date du 26 février 2021, le preneur sera redevable d’un intérêt de retard de 10 % par an en cas de non-paiement des sommes dues, 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse. Les causes du commandement de payer en date du 17 mars 2026 n’ayant pas été apurées, la condamnation au paiement de la provision de 9.260,50 € sera assortie d’un intérêt contractuel de 10 % l’an à compter du 2 avril 2026, soit 15 jours après la délivrance du commandement de payer.
Par ailleurs, il résulte de l’acte authentique en date du 26 février 2021 que Monsieur [I] [L] et Madame [R] [D] épouse [L] se sont portés caution solidaire des engagements du preneur. Cependant, il convient de relever que le commandement de payer délivré le 17 mars 2026 ne leur a pas été dénoncé.
Dès lors, la demande de solidarité sera rejetée.

Sur la demande de délais

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS KUNGS UN KUNDZE sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement. Au soutien de sa demande, elle fait valoir avoir toujours régulièrement réglé son loyer, que son activité est exclusivement saisonnière mais qu’elle a repris son exploitation au mois de mai 2026.
Elle argue également être une société bénéficiaire.
La SCI 2M-2B s’oppose à cette demande en indiquant qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mai et que les cautions se sont abstenues de procéder au règlement.
Il résulte des éléments versés aux débats que si la SAS KUNGS UN KUNDZE indique avoir repris son exploitation commerciale depuis le mois de mai 2026, aucun paiement ou régularisation n’est intervenue depuis. Il apparaît également que la dette s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer.
En outre, il convient de relever que la SAS KUNGS UN KUNDZE n’a pas réglé son loyer alors même qu’elle argue être bénéficiaire, de sorte qu’elle ne démontre pas de sa capacité à apurer sa dette dans les délais prévus par la loi.
Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS KUNGS UN KUNDZE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS KUNGS UN KUNDZE ne permet d’écarter la demande de la SCI 2M-2B formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS