CA Riom, 30 juin 2026, RG 24/01869

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 30 juin 2026

N° RG 24/01869 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GI2X

-VC-

[K] [M] [P] [H], [Y] [R] [I] épouse [H] / [S] [A] [L], [D] [Q] épouse [L]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 04 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/00127

Arrêt rendu le MARDI TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [K] [M] [P] [H]

et

Mme [Y] [R] [I] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Maître Christine DEROYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [S] [A] [L]

et

Mme [D] [Q] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2026, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 novembre 2020, M. [S] [L] et Mme [D] [Q] épouse [L] ont acquis de M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5] (63), moyennant le prix de 540.000 €. La propriété comportait une piscine et un pool-house.

Les époux [L] ont constaté en janvier 2021 que le niveau d'eau de la piscine baissait malgré les remplissages. Par actes des 19 et 24 janvier 2022, ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir organiser une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a fait droit à cette demande et a désigné M. [P] [J] pour procéder à la mesure d'expertise.

Le rapport d'expertise a été déposé le 24 novembre 2022.

Par actes du 3 janvier 2023, M. [S] [L] et Mme [D] [Q] épouse [L] ont fait assigner Mosieur [K] [H] et Madame [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de rechercher leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, de l'obligation de délivrance conforme et du dol et solliciter l'indemnisation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire n° RG 23/00127 rendu le 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

- déclare M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] responsables des désordres affectant la piscine sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- condamne in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à payer à M. [S] [L] et Mme [D] [Q] épouse [L] les sommes suivantes:

* 44.475,92 € TTC au titre des travaux de reprise outre indexation sur les variations de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 17 août 2022 et outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* 2.000 € au titre de leur préjudice moral,

* 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du Code civil,

- condamne in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

Par acte du 2 décembre 2024, M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] ont fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 11 mai 2026.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2026, M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H], appelants, demandent à la cour de:

- infirmer la décision rendue le 4 novembre 2024 en toutes ses dispositions

en conséquence, statuant à nouveau,

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes,

- rejeter l'appel incident des consorts [L], comme non fondé et les débouter:

* de leur demande de condamnation à leur payer la somme de 10 638,92 €, au titre du remplacement du liner ;

* de leur demande de condamnation à leur payer la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

* de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [D] [Q] épouse [L] à leur payer et porter la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens, comprenant notamment les dépens de première instance et d'expertise.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les époux [L] avaient été informés que la piscine avait fait l'objet d'une réparation car ils avaient remis les factures attestant de la réalisation des travaux lors de la signature de l'acte de vente. Ils font valoir que tous les documents relatifs à l'entretien de la pisicine ont été remis aux acquéreurs et qu'ils ont agi de bonne foi. Ils considèrent que la piscine est âgée de plus de 40 ans et qu'ils ne peuvent pas être tenus responsables de l'usure naturelle des pièces de celle-ci.

Ils exposent qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance dans la mesure où la piscine était en état de fonctionnement. Ils font également valoir qu'ils n'ont jamais souhaité cacher le phénomène de refoulement de l'eau de la piscine. Ils précisent que la piscine n'est pas hors d'usage.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mars 2026, M. [S] [L] et Mme [D] [Q] épouse [L], intimés, demandent à la cour de:

à titre principal,

- confirmer la décision rendue le 4 novembre 2024,

en conséquence,

- déclarer recevables et bien fondées leur demande et leur action,

- juger que M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] sont responsables des désordres affectants la piscine au titre de la garantie des vices-cachés,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 44.475,92 € TTC au titre des travaux réparatoires et à titre de dommages et intérêts, avec indexation à l'indice BT 01 à compter du 17 août 2022, date du devis de la société Jaune et bleu et outre les intérêts au taux légal à compter de la décision rendue le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article

1343-2 du Code civil,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise,

- infirmer le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en conséquence,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 10.638,92 € TTC, ou subsidiairement à hauteur de 50% de cette somme, au titre du remplacement du liner et à titre de dommages et intérêts, avec indexation à l'indice BT 01 à compter du 17 août 2022, date du devis de la société Jaune et Bleu, et outre les intérêts au taux légal à compter de la décision rendue le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

- condamner in solidum . [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance.

A titre secondaire, et statuant à nouveau, si la Cour n'entendait pas retenir la garantie des vices-cachés,

- juger que M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] sont responsables des désordres affectant la piscine pour défaut de la délivrance conforme de la piscine,

- juger que M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] sont responsables des désordres affectant la piscine pour dol,

en conséquence,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 44.475,92 € TTC au titre des travaux réparatoires et à titre de dommages et intérêts, avec indexation à l'indice BT 01 à compter du 17 août 2022, date du devis de la société Jaune et bleu et outre les intérêts au taux légal à compter de la décision rendue le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du Code civil,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise,

y ajoutant,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] à leur payer et porter la somme de 4.000 € au titre de l'artoce 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel,

- débouter M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- débouter M. [K] [H] et Mme [Y] [I] épouse [H] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens et des frais d'expertise.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir que le rapport d'expertise judiciaire indique que les consorts [H] sont entièrement responsables des désordres constatés au niveau de la piscine de sorte que la piscine n'est pas fonctionnelle contrairement à ce qui était indiqué dans l'acte de vente. Ils indiquent que les vendeurs n'ont pas fait réaliser les travaux de canalisation qui étaient préconisés.Ils arguent également que les vendeurs ont limité les recherches de fuite à certaines canalisations alors que ces derniers avaient connaissance des fuites dans leur piscine. Ils font valoir que les vendeurs avaient connaissance de ces fuites bien avant la signature de la promesse de vente et qu'ils n'ont pas effectué les travaux nécessaires et que l'expert judiciaire avait relevé que les consorts [H] ne pouvaient pas les ignorer.

Les intimés ajoutent que les vendeurs auraient dû préciser dans l'acte de vente que les travaux effectués étaient précaires et que le liner et les pièces à sceller étaient abimés et devaient être changés. Ils font également valoir que les vendeurs auraient sciemment dissimulé l'état réel de la piscine afin de vendre leur propriété sans diminution du prix au prorata des travaux de réfection.

Ils indiquent qu'ils n'ont pas pu jouir de la piscine durant trois étés et sollicitent la réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance sur ce fondement.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, l'acte de vente du 27 novembre 2020 prévoit une clause d'exclusion de garantie au titre des vices cachés, exclusion qui ne s'applique pas s'il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur. Cet acte de vente précise en page 10 que « le vendeur a fait réaliser les travaux visant à résoudre le problème de refoulement de la piscine ainsi qu'il résulte des factures, annexé après mention. L'acquéreur a pu constater la réalisation de ces travaux lors d'une visite préalable à la vente. »

Il est établi que le vendeur avant même la conclusion de la promesse de vente le 3 juillet 2020, avait mandaté la SARL DUBOST ASSAINISSEMENT aux fins de recherches de fuites, lequel avait alors mis en évidence une perte d'eau de la piscine, le mauvais état des tronçons de refoulement numéro 1 et 3 avec des écrasements à l'origine de fuites. Au terme de la promesse de vente, les époux [H] s'étaient alors engagés à 'faire réaliser les travaux visant à résoudre le problème de refoulement de la piscine'. Les vendeurs ont par la suite avant la signature de la vente, fait intervenir la société SPHERE CONFORT pour la réparation des canalisations fuyardes, les factures étant annexées à l'acte de vente.

Or, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que :

« La piscine est affectée de plusieurs désordres.

Il s'agit tout d'abord d'un ouvrage ancien (48 ans) qui a été construit en 1974.

Des travaux modificatifs importants étaient apportés à l'ouvrage. Ils ont notamment consisté en l'installation dans le liner en PVC 75/100 qui arrive aujourd'hui en fin de vie. Les travaux, à l'époque, étaient incomplets dans la mesure où les pièces à sceller (buse, skimmer') n'ont pas été remplacées. Il s'agit de pièces conçues pour un ouvrage sans liner.

Ces pièces auraient dû être remplacées. Les défauts d'étanchéité entre le liner nouvellement posé et les pièces à sceller inadaptées ont été compensées par l'application d'un mastic souple dont la référence est inconnue. Ce mastic vieillissant se désagrège et devient inefficace ce qui provoque des infiltrations d'eau entre la membrane PVC et la maçonnerie.

Le skimmer n°2 est fortement fuyard. Sa canalisation, déformée par le chlore doit être remplacée.

Les trois canalisations de refoulement enterrées à une profondeur de l'ordre de 50 à 60 cm sont fortement poinçonnées à plusieurs endroits. Nous constatons des poinçonnements sévères susceptibles d'induire des fuites importantes à brève échéance. La canalisation n°3, après une tentative de chemisage à l'aide d'un tube flexible, a finalement été condamnée en raison d'une fuite persistante due à la cassure de la buse de refoulement dans la piscine. » (page 14 du rapport d'expertise).

Il se déduit de ces éléments que la piscine vendue par les époux [H] aux époux [L] était au moment de la vente affectée de désordres qui ne pouvaient être décelés dans leur ampleur par les acquéreurs sans utiliser de moyens d'investigations spécifiques. Les vices affectants la piscine ne peuvent donc être qualifiés de vices apparents, malgré l'information donnée par les vendeurs, information qui était au contraire de nature à souligner que les fuites dûment constatées par le vendeur avant la vente étaient réparées.

En outre, comme l'avait déjà souligné avec pertinence le premier juge par des moyens adoptés, les interventions et réparations effectuées à la demande des époux [H] étaient insuffisantes pour remédier aux désordres de la piscine, ce qu'ils ne pouvaient ignorer. Il est en effet suffisamment établi par les déclarations du technicien de la société DUBOST ASSAINISSEMENT et par celui de la société SPHERE CONFORT que Monsieur [H] n'a pas fait procéder à un diagnostic général de la piscine en omettant notamment une des canalisations qui s'est avérée défectueuse, et a sollicité une intervention très limitée de la société SPHERE CONFORT sur une seule des canalisations concernées.

Dans ces conditions, les époux [H] ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachées stipulée dans l'acte de vente. En l'état, la piscine n'est pas conforme à son usage normal et en tout état de cause, il est certain que les acquéreurs auraient proposé une diminution du prix s'ils avaient eu connaissance des vices dans toute leur ampleur. Les époux [L] sont donc bien fondés à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, comme l'avait parfaitement jugé le tribunal.

L'expert préconise pour remédier aux désordres les travaux suivants : vidange de la piscine, dépose de l'abri roulant et stockage de bonnes conditions, dépose soigneuse des dalles et des margelles (si possible), démolition de la dalle pour accéder aux canalisations enterrées, dépose des trois canalisations, ouverture de la maçonnerie et dépose de toutes les pièces à sceller à l'exception de la bonde de fond, repose de toutes les canalisations enterrées à l'identique sur le lit de sable, essai d'étanchéité, reconstruction de la dalle, repose des dalles et des margelles ou remplacement dans l'hypothèse où leur dépôt serait impossible sans les casser, repose de l'abri roulant, remplissage et mise en service. Il chiffre le coût de ces travaux à la somme de 37.063,27 HT (44475,92 € TTC) outre le remplacement du liner à hauteur de 10638,12 € TTC (et non HT).

La cour approuve le premier juge qui a rejeté la demande au titre du liner, dès lors qu'il résulte du rapport d'expertise que l'état du liner n'est pas la cause principale des fuites d'eau, mais qu'il doit être remplacé en raison de la vétusté.

Les époux [H] contestent à titre subsidiaire devoir indemniser la dépose des margelles et des dalles autour de la piscine, ainsi que le remplacement des pièces à sceller et sollicitent en tout état de cause l'application d'un coefficient de vétusté.

Sur le premier point, l'expert a indiqué dans son rapport que le remplacement des margelles et des dalles n'était nécessaire que dans l'hypothèse où leur dépose serait impossible sans les casser. Il sera jugé que la dépose des margelles et des dalles est effectivement nécessaire pour accéder aux canalisations en l'absence d'avis technique contraire, en revanche, les sommes sollicitées par les époux [L] comprennent la fourniture et pose de nouveaux dallages. Or, compte tenu de l'ancienneté de la piscine, les époux [H] ne peuvent supporter le coût d'une remise à neuf des margelles et du dallage. Seule la moitié du coût de la prestation sera mise à leur charge soit 11452,50 € TTC. Sur le second point, l'expert a effectivement relevé le mauvais état des pièces à sceller et leur inadaptation avec le liner : pour autant, ce mauvais état ne constitue pas la cause principale des désordres et résultent de l'ancienneté du matériel. Le coût du changement de ces pièces n'a donc pas à être supporté en totalité par les époux [H] mais seulement à hauteur d'un tiers (un seul des deux skimmers étant défaillant et une seule buse de refoulement sur les trois). Il conviendra de déduire en conséquence la somme de 2460,00 € TTC (3689,90 /3 X 2) du montant chiffré par l'expert. La cour infirmera la décision du premier juge sur le quantum de l'indemnisation, et condamnera les époux [H] à payer la somme de 30.563,42 € au titre des travaux de reprise.

Les époux [L] sollicitent en outre l'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral compte tenu de la dissimulation volontaire de l'état de la piscine par les vendeurs. Sur ces deux points, le premier juge a fait une exacte appréciation de faits dès lors qu'il n'est pas démontré que les acquéreurs ont été privés de l'usage de la piscine ; les acquéreurs ont néanmoins subi un préjudice moral en apprenant l'ampleur des désordres qui avaient été largement minimisés par les vendeurs, lesquels avaient affirmé avoir résolu les problèmes. Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

La cour confirmera également le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En cause d'appel, les époux [H] seront également condamnés aux dépens. Il conviendra de fixer à 1000,00 € le montant de l'indemnité due aux époux [L] en cause d'appel, pour tenir compte de l'équité.

PAR CES MOTIFS