TJ 06088, 3 juill. 2026, RG 26/00210

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/00210 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q77A
Du 03 Juillet 2026

Affaire : Syndic. de copro. [T] [Y]
c/ S.C.I. [V]

Copie exécutoire délivrée à

Me Frédéric MORISSET
Me Vivian THOMAS

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 04 Février 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [T] [Y], sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 22 Mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Juillet 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [V] est propriétaire du lot n° 18 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Nice (06000).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, fait assigner la SCI [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
8023,71 euros au titre des charges et frais dus au 13 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1033,46 euros au titre des sommes non échues pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Suivant jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 18 décembre 2025 la radiation de la présente affaire a été ordonnée.

Le 4 février 2026, la SCI [V], représentée par son conseil, a sollicité sa remise au rôle.

L’affaire a été réinscrite à l’audience du 12 mars 2026.

À l’audience du 22 mai 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réponse.

La SCI [V], représentée par son conseil, a conclu aux fins de voir :
- déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [T] [Y] à son encontre ;
A titre reconventionnel,
- le condamner à lui verser la somme de 1525,18 euros de trop-perçu au titre des frais illégitimes intégrés dans les charges de copropriété entre le 7 octobre 2022 et le 7 janvier 2025 ;
- le condamner à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- le condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, la SCI [V] fait valoir que la mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité. Elle expose que les mises en demeures qui lui ont été adressées par le syndic de l’immeuble mentionnent un montant global de charges impayées sans aucun détail ni aucune précision de sorte qu’il est impossible pour elle de comprendre de manière claire et précise la composante de la somme réclamée ni qu’en cas de non-paiement d’une seule provision, le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours pourront lui être réclamés. Elle ajoute que les mises en demeure ne font pas état du délai de 30 jours et n’évoquent pas l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en conséquence elles sont irrégulières car ne répondant pas aux exigences légales, ce qui engendre l’irrecevabilité de l’assignation.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que toutes les informations nécessaires ont été portées à la connaissance de la SCI [V] et que la fin de non-recevoir n’est pas fondée, force est de relever que les mises en demeure ainsi que la sommation de payer du 17 septembre 2024 qui lui ont été adressées mentionnent un solde débiteur global sans aucune précision et ne mentionnent pas expressément le délai de 30 jours pour s’acquitter des sommes réclamées.

Or il résulte de ces dispositions que la mise en demeure constitue le préalable nécessaire à la mise en œuvre de la procédure prévue par ce texte. Elle a pour objet de mettre le copropriétaire en mesure de régulariser sa situation avant que ne puisse être invoquée l’exigibilité anticipée des autres sommes dues. Ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de trente jours, où la mise en demeure est demeurée infructueuse, que cette exigibilité peut être acquise.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restantes dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours.
La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours et les charges échues des exercices précédents ou à échoir, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Or, en l’espèce, les mises en demeure ainsi que la sommation de payer ne respectent pas ces prescriptions dès lors qu’elles ne mentionnent pas le délai légal de trente jours laissé au copropriétaire avant la mise en œuvre de la procédure judiciaire ni ventilation et précision sur le montant des provisions réclamées au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours et des charges échues et à échoir.

En conséquence, à défaut d’une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance et ce afin de permettre au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite, puisque seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours permet la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble irrecevable en ses demandes.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, la SCI [V] soutient que le syndicat des copropriétaires lui a imputé à tort des frais de recouvrement pour un montant total de 1525,18 euros entre le 7 octobre 2022 et le 7 janvier 2025 et sollicite sa condamnation à lui rembourser les sommes dues constituant un trop-perçu.

Le syndic a, par lettre recommandée du 20 juin et 28 août 2024, mis en demeure la SCI [V] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents soit la somme de 95 euros, outre ceux de 178,25 euros correspondant à la sommation de payer en date du 19 septembre 2024, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, la multiplication des autres frais de relance et de mise en demeure n’étant pas justifiés, ils ne peuvent constitués des frais nécessaires et être mis à la charge de la SCI [V].

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peut, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, les sommes :
de 90 euros à titre de frais de remise dossier avocat en date des 15 novembre 2022 et 10 mai 2023, de 86,49 euros, 125,07 euros et 160,37 euros à titre de sommation de payer en date des 10 janvier et 25 mai 2023 et 18 avril 2024, de 200 euros à titre de frais de remise dossier à l’huissier en date des 27 octobre 2023 et 28 août 2024, de 240 euros à titre de frais de remise dossier avocat en date du 26 novembre 2024 et de 120 euros à titre de frais de rédaction mise en demeure en date du 7 janvier 2025, ne sont pas justifiés comme étant des frais nécessaires devant être supportés par la défenderesse.

En conséquence, il ressort de l’analyse détaillée des frais portés au débit du compte de la SCI [V] que celle-ci est bien redevable de la somme de 273,25 euros, correspondant à des frais de recouvrement nécessaires engagés dans les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé en date du 22 mai 2026 que celle-ci demeure débitrice d’un solde de 1873,18 euros, de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter le remboursement de la somme de 1525,18 € au titre des frais qu’elle considère comme étant indûment payés en l’absence de preuve de leur règlement. Par ailleurs, elle indique elle-même avoir effectué plusieurs règlements en vue de régler ses charges et contester le montant des frais qui lui ont été irrégulièrement imputés, un solde débiteur demeurant.

Dès lors, la demande de remboursement formée par la SCI [V] sera rejetée dans la mesure où elle ne justifie pas avoir procédé au règlement des frais contestés.

Cependant, au vu des éléments susvisés, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de procéder à la régularisation du compte de la défenderesse en expurgeant les frais non nécessaires, conformément à ce qui a été indiqué, seule la somme de 273,25 euros, correspondant à des frais de recouvrement nécessaires, étant retenue.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 32 -1 du code de procédure civile Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SCI [V] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, force est de relever qu’elle n’explicite pas suffisamment sa demande, qu’elle ne justifie pas du caractère abusif de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires et qu’elle ne justifie pas du préjudice subi, étant relevé qu’elle reconnaît avoir effectué plusieurs règlements afin de tenter d’apurer sa dette. En conséquence cette demande sera rejetée

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de la nature et de l’issue du litige, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS