TJ 62765, 25 juin 2026, RG 25/01085

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01085 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAH6

N° de Minute : 26/00206

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

[C] [R]
[F] [P] épouse [R]

C/

[Z] [I]
[O] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [R]
né le 14 Mai 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Mme [F] [P] épouse [R]
née le 22 Novembre 1943 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER,

ET :

DÉFENDEURS

Mme [Z] [I]
née le 07 Juillet 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me François DOOGHE, avocat au barreau de SAINT-OMER

M. [O] [U]
né le 09 Juillet 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 3 mai 2019, Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] ont donné à bail à Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 720 euros, outre 40 euros à titre de provision sur charges.

Selon exploit signifié le 20 mai 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] ont fait commandement à Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] d'avoir à lui payer la somme de 4 492,27 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 161,08 euros au titre des frais, en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit et des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 7] par voie électronique (EXPLOC) le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] ont fait assigner Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Après cinq renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 7 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R], représentés, demandent, par conclusions reprises à l'audience :
- le constat de la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire, son prononcé pour faute des locataires,
- l'expulsion de Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] à lui payer la somme actualisée à l'audience de 2887,33 euros arrêtée au 4 novembre 2025,
- la condamnation de Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 760 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'au remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères jusqu'à la libération des lieux,
- le rejet de l'ensemble des demandes présentées par Mme [I] et M.[U],
- la condamnation in solidum de Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reprises à l'audience, Madame [Z] [I], représentée, sollicite :
- le constat de la nullité du commandement de payer pour défaut de décompte,
- le constat de la prescription des loyers à compter du 28 août 2024,
- l'octroi d'une réduction de loyer de 40 % soit un loyer résiduel de 456 euros,
- à titre infiniment subsidiaire, l'octroi des plus larges délais de paiement du fait de leur situation financière.

Monsieur [O] [U], régulièrement cité par dépôt à l'étude, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

1. Sur la demande de nullité du commandement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité :
"1°La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2°Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3°Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil".

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit qui prévoit, conformément à la législation en cours lors de la signature du bail, un délai de deux mois pour régulariser les causes du commandement.

Ce délai de deux mois est bien celui repris dans le commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit signifié le 20 mai 2025.

S'agissant des sommes dues, le commandement fait état d'une somme principale due de 4 492,27 euros au titre des loyers demeurés impayés arrêtée à la date du 15 mars 2025 et est joint au commandement l'historique des règlements depuis l'origine du bail. Si le caractère manuscrit de l'historique rend effectivement la lecture moins aisée que s'il était dactylographié, les informations principales présentées sous forme de tableau de cinq colonnes sont lisibles en ce qu'il est précisé mois par mois le mois de l'échéance avec précision de l'année lorsqu'un changement d'année survient, le montant attendu de chaque terme de loyer et de provision sur charges, les versements reçus de la CAF avec la date de perception, les versements reçus mois par mois du locataire, ainsi que les restant du progressif. Il sera relevé que le montant de l'échéance est constant, à savoir 760 euros, et que les informations relatives aux paiements sont suffisamment précises pour permettre à Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U], sur qui pèse la charge de la preuve des paiements, de les comparer avec leurs propres justificatifs.

Il sera encore relevé qu'à considérer une partie de la dette prescrite ou effacée par effet d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le commandement n'en demeure pas moins valable pour la partie de la créance restant effectivement due à la date de sa délivrance.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à obtenir la nullité du commandement.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (...)".

En l'espèce, Madame [Z] [L] soutient que les demandes en paiement portant sur les loyers impayés des année 2019, 2020, 2021 et 2022 sont prescrites.

Il s'évince toutefois que la demande en paiement porte sur des loyers et provisions sur charges échus impayés à compter de janvier 2023, en sorte qu'aucune prescription n'est encourue, l'exploit introductif d'instance ayant été signifié le 21 août 2025 et la fin de non-recevoir soulevée étant sans objet.

3. Sur la demande de résiliation de bail et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer rester infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] d'une part et Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] d'autre part contient une clause de résiliation de plein droit et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025 pour un montant de 4 492,27 euros.

Il s'évince toutefois que Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] ont bénéficié d'une procédure de surendettement ayant abouti à un redressement personnel sans liquidation judiciaire le 29 juin 2021, mesures consistant en un effacement total des dettes arrêtées à la date de décision de la commission, soit un effacement de 1500,27 euros s'agissant de la créance des consorts [R].

Restait ainsi dû au jour du commandement, comme d'ailleurs repris dans le décompte joint au commandement, la somme totale de 2 590 euros au titre des loyers et charges échus impayés arrêtés à l'échéance de mai 2025 incluse, déduction faite du montant de créance effacée.

Or, il ressort du décompte daté du 7 mai 2026 régulièrement versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux, Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] n'ayant effectué qu'un règlement partiel de la dette dans le délai requis, à savoir 504 euros le 29 mai et 504 euros le 28 juin et, selon la date de règlement 504 euros en juillet 2025 sans que cela ne suffise en tout état de cause à solder la dette.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 21 juillet 2025.

Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail à la date du 21 juillet 2025 et d'autoriser l'expulsion de Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] sont par ailleurs bien fondés à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l'occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l'espèce 760 euros, correspondant au montant du loyer qui aurait dû si le bail n'avait pas été résilié augmenté de la provision sur charges, et de condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] à son paiement de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

4. Sur la demande reconventionnelle de réduction du montant du loyer

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

En l'espèce, Madame [Z] [I] sollicite une réduction du loyer initialement fixé à la somme de 760 euros à hauteur de 40 % soit 456 euros, en se prévalant de problèmes de fiabilité du ballon d'eau chaude ou encore de problèmes avec la toiture du garage ou "le trou dans le mur de la salle de bain".

Toutefois, l'état des lieux d'entrée établi de façon amiable et contradictoire le 8 juin 2019, de façon détaillée sur 15 pages avec photos jointes, démontre que le logement est en bon état lors de l'entrée dans les lieux et ne présentait pas de problèmes de décence.

Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] ne justifient pas avoir mis en demeure leur bailleur en cours de bail de procéder à telle ou telle réparations lui incombant.

S'ils versent aux débats une lettre datée du 18 juin 2025 adressée aux bailleurs par le Préfet du Pas-de-[Localité 7] relativement à des désordres présentés par le logement, Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] produisent quant à eux un second courrier du Préfet du Pas-de-[Localité 7] daté du 20 août 2025 dans lequel il est indiqué de manière univoque "les documents transmis par Maître [E] [Y], commissaire de justice, attestent que le logement était décent à votre arrivée. Son état actuel résulte donc de dégradations locatives et/ou d'un manque d'entretien". S'il est également évoqué la réalisation de travaux relevant de la responsabilité du bailleur et que ce dernier s'est engagé à réaliser, le détail n'en est pas donné.

Madame [Z] [I] ne produit aucun autre élément probant venant démontrer ses allégations et fonder sa demande de réduction de loyers, les SMS produits comme les photos non contradictoires, non datées de façon fiable et non circonstanciées, étant insuffisantes à en démontrer le bien fondé.

Partant, Madame [Z] [I] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de réduction de loyer.

5. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l'assignation, de l'historique de compte locataire joint au commandement du décompte locataire à compter de janvier 2023 que Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] restent devoir à Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] la somme de 2 887,33 euros au titre des échéances échues impayées entre janvier 2023 et mai 2026, TOM 2025 et échéance de mai 2026 incluse.

Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] ne démontrent pas d'autres paiements que ceux reconnus perçus par le bailleur.

La solidarité entre les copreneurs d'un bail, qui ne se présume, est expressément prévu au contrat.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] la somme de 2 887,33 euros au titre des échéances échues impayés entre janvier 2023 et mai 2026, TOM 2025 et échéance de mai 2026 incluse.

6. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application des dispositions de l'article 24 V de la même loi dans sa version issue de la loi du 23 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article VII précise par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Z] [I] sollicite des délais de paiement mais ne formule aucune proposition de règlement ni ne justifie par aucun document de sa situation.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [Z] [I] de sa demande de délai de paiement.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer mais à l'exclusion des frais de liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [F] [P] épouse [R] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS