TJ 84007, 29 juin 2026, RG 25/00293

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00293 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KCX3

Minute N° :
JUGEMENT DU 29 Juin 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [K]
né le 17 Février 1974 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : Commerçant
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [Z]
né le 02 Mars 1972 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par Me Frédéric FRANC, avocat au barreau d’AVIGNON
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-2335 du 25/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS :

délibéré initialement prévu le 30 juin 2026 et avancé ce jour

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 1er octobre 2002, [S] [Z] a pris un bail à logement situé [Adresse 3], appartenant à [J] [K], pour un loyer mensuel charges comprises à hauteur de 350,63 euros (soit 327,77 euros d eloyer et 22,87 euros de provision sur charges).

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à [S] [Z] un commandement de payer une somme de 5.514,16 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à cette date.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, [J] [K] a fait assigner [S] [Z], devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon, par exploit du 6 juin 2025, au visa principal de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir notamment constater la résiliation judiciaire du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion subséquente du locataire ainsi que sa condamnation à lui payer la dette locative, à hauteur de 5.199,16 euros au 29 mars 2025.

Après plusieurs renvois, l'affaire est retenue à l'audience du 28 avril 2026, au cours de laquelle [J] [K] comparait représenté. Il soutient oralement le bénéfice de ses dernières conclusions et sollicite de voir :

- Débouter [S] [Z] de l'ensemble de ses prétentions ;
- Fixer le montant des loyers à la somme de 460 euros en application de l'avenant verbal conclu entre les parties pendant l'exécution du bail ;

En conséquence,

- Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
- Ordonner l'expulsion de [S] [Z] du logement, ainsi que de tous les occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- Autoriser le requérant à faire transporter si nécessaire l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur ;
- Condamner [S] [Z] à lui payer au titre des loyers et charges impayés la somme de 5.199,16 euros, somme arrêtée à la date du 1er mars 2025, mensualité de mars incluse ;
- Condamner [S] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, soit 460 euros, à compter du 30 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Condamner [S] [Z] à lui payer la somme de 960 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les parties auraient convenu, au cours du bail, d'un avenant oral aux termes duquel le loyer aurait été révisé d'un commun accord à la somme de 460 euros charges comprises ; il ajoute que cette modification de loyer a été acceptée et exécutée volontairement pendant plus du trois années par le locataire, qui a effectué chaque mois des virements correspondant à ce nouveau loyer, de sorte qu'il ne peut revenir dessus aujourd'hui et soutenir qu'il ignorait le montant réel du loyer qu'il versait.

Il sollicite ainsi que l'arriéré de loyer soit calculé sur la base de ce montant, à compter de janvier 2022 et jusqu'à la date du commandement de payer.

[S] [Z] comparait également représenté et sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures soit de :

- Débouter [J] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 visant la clause résolutoire ;

En conséquence,

- Juger que la demande de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont devenues sans objet ;

A titre reconventionnel,

- Juger que le loyer mensuel du bail est toujours actuellement de 327,77 euros ;
- Condamner [J] [K] à lui verser la somme de 2.129,59 euros à titre du trop-perçu de loyers;

A titre subsidiaire,

- Lui Accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de toute éventuelle condamnation financière à sa charge ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais ainsi accordés ;
En tout état de cause,

- Condamner [J] [K] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de sa demande tenant à voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025, il expose que le décompte locatif visé dans le cadre du commandement de payer ne vise pas le montant mensuel du loyer et des charges ventilées, et ce en contravention avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ce décompte est ainsi incompréhensible en ce que le preneur à bail n'est pas en mesure de connaitre la nature de la créance, son échéance, la période visée et le bien fondé de son quantum ;

Sur ce dernier point, il ajoute que le loyer fixé au bail était de 327,77 euros outre 22,87 euros de provision sur charges, et que les parties ont entendu écarter volontairement la clause d'indexation en la barrant, de sorte que le décompte versé par le bailleur est erroné en ce qu'il retient un loyer de 410 euros par mois outre une provision sur charge de 50 euros par mois.

Enfin, il ajoute que ledit commandement de payer ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au bail, et ne précise pas que le preneur dispose d'un délai de 6 semaines pour payer sa dette locative.

Il sollicite ainsi de voir prononcer la nullité dudit commandement en en conséquence rejeter les demandes en constatation de la résiliation, d'expulsion, et d'indemnité d'occupation.

S'agissant du quantum de la dette locative, le locataire expose que le bailleur ne peut réclamer les loyers du antérieurement au 6 juin 2023, seule la demande en justice, même en référé, interrompant le délai de prescription et de forclusion selon les dispositions de l'article 2241 du code civil.

Il retient un loyer de 350,63 euros tel que fixé dans le bail pour calculer que vu les versements intervenus, le bailleur est redevable à son encontre de la somme de 2.129,59 euros au titre du trop-perçu des loyers.

Il fait enfin état de difficultés financières passées à la suite d'une période de chômage courant 2024 mais expose avoir retrouvé un emploi et repris le paiement des loyers : il sollicite ainsi subsidiairement les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de toute éventuelle condamnation financière.

Le diagnostic social et financier communiqué par la préfecture avant l'audience reprend les mêmes éléments, ajoutant que l'intéressé a refusé l'accompagnement budgétaire qui lui a été proposé, ce dernier expliquant se rendre à France Service lorsqu'il avait besoin d'aide dans ses démarches.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, rendu par anticipation le 29 juin 2026.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d'appel, sur rendu contradictoirement en application de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que " le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif ", il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce, l'assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 6] ce qui a été le cas en l'espèce par courrier électronique enregistré le 10 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.
En outre la bailleresse justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés locatifs le 3 février 2025.

La demande de résiliation du bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes de l'article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, " I Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. "
*

En l'espèce, le commandement délivré par [J] [K] aux défendeurs le 29 janvier 2025 contient l'ensemble de ces mentions. Le décompte est détaillé, et fait état du montant du loyer, des virements mensuels à déduire et de l'état de la dette.

La reproduction du contenu de la clause résolutoire n'est pas imposée par les dispositions de la clause précitée.

La contestation du montant du loyer et donc de la somme finalement due par les locataires ne saurait entrainer une nullité du commandement, mais une contestation au fond.

Enfin, force est de constater que le bailleur au terme de ses dernières conclusions a changé le fondement de ses demandes : c'est une résiliation judiciaire qui est sollicitée, et non une acquisition de la clause résolutoire se fondant sur les termes d'un commandement non régularisé dans les délais impartis. Dès lors, la preuve d'un grief n'étant pas démontrée.

La demande de nullité du commandement sera ainsi rejetée.

Sur le montant du loyer applicable au bail conclu le 1er octobre 2002 et les sommes dues au titre du solde locatif

La demande de résiliation judiciaire du bail formée par [J] [K] étant basée sur le manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers et charges courantes dans les délais impartis, conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, il convient de se prononcer sur le montant du loyer applicable au bail conclu entre les parties le 1er octobre 2002, et sur le montant éventuel de la dette locative, avant de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, à la date de signature du bail, le loyer mensuel charges comprises était fixé à hauteur de 350,63 euros (soit 327,77 euros de loyer et 22,87 euros de provision sur charges).

Aucune révision au loyer n'est prévue, les parties ayant expressément barré les dispositions correspondantes.

Il est de jurisprudence constante qu'un accord entre les parties peut intervenir sur une indexation du loyer même en l'absence de toute clause de révision.

Si Monsieur [Z] conteste toute indexation force est de constater qu'il a versé sans contestation un montant mensuel supérieur à celui de 350,63 mensuel au moins depuis janvier 2022, date de départ du décompte soumis au débat, de sorte qu'il ne pouvait ignorer qu'une indexation avait été appliquée par Monsieur [K], et qu'il n'avait pas contesté cette dernière. Ces virements sont toutefois trop disparates pour que l'on puisse en déduire un accord sur la somme réclamée par le bailleur, et ce d'autant vu l'existence d'une dette locative antérieure (sur les années 2020 et 2021) telle qu'elle ressort du commandement de payer.

Monsieur [K] se prévaut pour sa part dans ses dernières écritures d'une révision verbale du loyer à hauteur de 410 euros outre 50 euros de provisions sur charges. Il

Cette somme de 460 euros n'est toutefois reprise dans aucune des pièces produites au débat : en effet, il ressort des propres décomptes du bailleur, mais aussi des termes du commandement de payer que le loyer qu'il entend retenir est celui de " 410 euros charges locatives incluses ".

En effet, tant la pièce n°2 que la pièce n°4 du demandeur retiennent à charge du locataire la somme de 410 euros mensuelle et non celle de 460 euros.

Ainsi, si la somme sollicitée à l'audience au titre de la dette locative est : 5.199,16 euros, somme arrêtée à la date du 1er mars 2025, le dernier décompte fourni laisse ressortir une dette au 25 novembre 2025 à hauteur de 3.030 euros, loyer de novembre 2025 inclus avec un loyer mensuel appliqué de 410 euros dans la colonne " débit "

Ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, et en l'absence de décompte plus clair soumis au tribunal, il conviendra de retenir un loyer révisé à la somme de 410 euros et de calculer l'existence des sommes éventuellement dues au titre des loyers par Monsieur [Z] sur cette base

*

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, " Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. "

En l'espèce, l'assignation en justice étant en date du 6 juin 2025, et conformément à la prescription triennale soulevée par le défendeur, seuls les loyers à compter de juin 2022 peuvent en l'espèce être réclamés.

Le dernier décompte fourni au débat s'arrête au 25 novembre 2025, loyer de novembre inclus.

Sur la période de juin 2022 à novembre 2025, le montant des loyers dus était ainsi de [37x410=] 15.470 euros.

Or les virements du locataire ainsi que les règlements CAF sur la même période (sommes non contestées par les parties) étaient de 14.400 euros

La dette locative, loyers de juin 2022 à novembre 2025 inclus, est donc de 1.070 euros et Monsieur [Z] sera ainsi condamné au paiement de cette somme.

Sa demande en remboursement du trop-perçu sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L'article 1224 du Code civil que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En droit l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle l'obligation incombant au locataire de payer ses loyers et charges courantes.

De plus, l'article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d'user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l'espèce, le demandeur sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [Z] au vu d'un manquement grave de ce dernier à son obligation de s'acquitter des loyers et charges inhérentes au bail.

Il ressort en l'espèce des développements précédents qu'à la date des derniers décomptes fournis au tribunal, soit loyer de novembre 2025 inclus, la dette locative était de 1.070 euros

Il est de jurisprudence constante que l'irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

Or l'examen détaillé du décompte, notamment pour l'année 2024/2025 démontre que le locataire a failli dans ses obligations. Ainsi les seules sommes versées à cette période étaient soit des virements de la CAF, soit des versements volontaires inférieurs au montant réel du loyer.

Ainsi, il y a lieu, au vu de l'importance des manquements constatés et de leur durée, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

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En l'espèce, si la loi de 1989 impose désormais de verifier que le dernier loyer a été réglé par le locataire avant l'audience, il appartient aux parties de fournir les pieces permettant d'opérer ces verifications. Or, le dernier décompte soumis au débat s'arrête au 25 novembre 2025 : c'est donc nécessairement le loyer de novembre 2025 qui sera pris en compte pour étudier la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Z].

L'examen de ce dernier décompte démontre que le dernier loyer est bien payé (virement du défendeur à hauteur de 280 euros et de la CAF à hauteur de 286 euros).

Dès lors, et au vu d ela situation financière et personnelle de Monsieur [Z], dont il justifie, il y a lieu d'accorder à ce dernier un délai de paiement de 22 mois par versements mensuels de 50 euros les vingt-et-un premiers mois, le solde au vingt-deuxième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l'article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront suspendus, comme sollicité par les défendeurs. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation sera réputée ne pas être acquise et ceux-ci ne seront pas expulsés.

En revanche, si [S] [Z] ne respecte pas les délais accordés ou s'il ne règle pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à Monsieur [K], à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[S] [Z], qui succombe principalement à l'instance sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût de commandent de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des même considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

L'équité commande en l'espèce de condamner le défendeur à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [K] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS