TJ 84007, 29 juin 2026, RG 26/00097

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00097 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KLG7

Minute N° :
JUGEMENT DU 29 Juin 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [P]
né le 20 Décembre 1960 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : RETRAITE
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Madame [V] [N] épouse [U]
née le 06 Juin 1971 à [Localité 4] MAROC
[Adresse 2]
[Localité 5] (84)
comparante en personne
Monsieur [C] [L] [U]
né le 31 Décembre 1968
[Adresse 2]
[Localité 5] (84)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 28/4/26

Délibéré initialement prévu le 30 juin 2026 et prorogé à ce jour

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 04 février 2020, Monsieur [X] [P] a donné à bail à Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 650,00 euros hors charges, contrat conclu pour une durée de trois ans renouvelables par tacite reconduction.

Par exploit en date du 22 juillet 2025, Monsieur [X] [P] a signifié à Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U] un congé aux fins de vente, intimant les locataires de quitter les lieux au plus tard le 03 février 2026, date d'expiration de la période triennale en cours.

C’est dans ce contexte que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, Monsieur [X] [P] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U], par exploit du 24 février 2026, aux fins de voir :

constater la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] le 22 juillet 2026 ;
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil ;
Condamner solidairement Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 04 février 2026, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
Condamner solidairement Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] au paiement de la somme de 500,00 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner solidairement Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en légitimes dommages et intérêts, su le fondement de l’article 1382 du Code civil ;
7 Condamner solidairement Monsieur [U] [C] [L] et Madame [U] [V] née [N] au paiement des entiers dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 Code de Procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L'affaire est examinée à l’audience du 28 avril 2026, lors de laquelle Monsieur [X] [P] comparait en personne et soutient oralement le dossier qu’il dépose. Il indique que les locataires ne sont toujours pas partis mais que le paiement des loyers est à jour.

Madame [V] [N] épouse [U] comparait en personne, elle indique ne pas parvenir à se reloger, raison pour laquelle elle et son époux ainsi que leurs deux enfants de 21 et 17 ans sont restés dans les lieux. Elle indique s’opposer aux dommages et intérêts à hauteur de 1.500,00 euros, assurant ne pas être de mauvaise foi, et avoir de très faibles revenus.

Monsieur [C] [L] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun Dossier Social et Financier n’a pu être effectué par la Préfecture avant la date de l’audience.

La décision est mise en délibéré au 30 juin 2026 rendu par anticipation le 29 juin 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime rrégulière, recevable et bien fondée ».

1) Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. 

*

Au cas d'espèce, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, Monsieur [X] [P] a signifié aux époux [U] un congé aux fins de vente, intimant aux locataires de quitter les lieux au plus tard le 03 février 2026, date d'expiration de la période triennale en cours.

Ce congé remplit les conditions posées par l'article 15 de la loi précitée quant aux modalités de délivrance, au délai, et au motif invoqué s'agissant d'un projet de vente. Une offre de vente est insérée, au prix de 100.000 euros, avec priorité aux locataires pour l’achat du bien pendant un délai de deux mois. Les locataires n’ont pas usé de leur droit de préemption dans le délai imparti.

Aussi, le congé délivré le 22 juillet 2025 sera déclaré valable et la résiliation du bail sera constatée à la date du 03 février 2026.

2) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation du bail en date du 03 février 2026, Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner leur expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En outre, ainsi qu'il ressort de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l'occupation du logement sans droit ni titre par Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel des bailleurs.

Les défendeurs seront ainsi condamnés au versement d’une somme, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Cette somme sera due à compter du 04 février 2026, lendemain de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés - les sommes déjà versées par le défendeur depuis cette date au titre des loyers et charges venant en déduction de ces indemnités.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l'existence d'un préjudice indépendant, ni d'une particulière mauvaise foi des défendeurs. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

4) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande en l’espèce de condamner Madame [V] [N] épouse [U] et Monsieur [C] [L] [U] à verser une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [X] [P] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS