CA Toulouse, 25 juin 2026, RG 25/01325

25/06/2026

ARRÊT N° 226/2026

N° RG 25/01325 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7LF

EV/KM

Décision déférée du 20 Mars 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 1224000115)

[Z]

[L] [A]

C/

[G] [B]

S.C.I. MAUZACAISE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [L] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-emmanuelle COLLIOU-GABILAN, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2025-6982 du 15/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMES

Monsieur [G] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assigné le 26/05/2025 pv de recherche infructueuse ( Art.659 du CPC )

S.C.I. MAUZACAISE -La société MA UZACAISE, SCI immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 793074691 ; et dont la siège social est situé à [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Julie SALESSE de la SCP D'AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

V. MICK, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 décembre 2022, la SCI Mauzacaise a donné à bail à Mme [L] [A] un appartement à usage d'habitation au [Adresse 5].

Par acte du 13 décembre 2022, M. [G] [B] s'est porté caution solidaire.

Par acte du 13 février 2024, la SCI Mauzacaise a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [A].

Par acte du 26 février 2024, la SCI Mauzacaise a fait signifier ce commandement à M. [B].

Par acte du 14 mai 2024, la SCI Mauzacaise a fait assigner Mme [L] [A] et M. [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Muret, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et sa condamnation avec la caution en paiement de sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 entre la SCI Mauzacaise et Mme [L] [A] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] 31410 Mauzac sont réunies à la date du 13 avril 2024,

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [L] [A] à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux et restitué les clés,

- dit qu'à défaut pour Mme [L] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Mauzacaise pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné solidairement Mme [L] [A] et M. [G] [B] à verser à la SCI Mauzacaise à titre provisionnel la somme de 4.654 €, au titre des loyers impayés (loyer de février 2025 inclus),

- condamné solidairement Mme [L] [A] et M. [G] [B] à payer à la SCI Mauzacaise à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B] à payer à la SCI Mauzacaise la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B] aux dépens.

Par déclaration du 15 avril 2025, Mme [L] [A] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [L] [A] dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2025, demande à la cour au visa des articles 564 à 567, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1er et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, les articles 1240, 1241, 1347 et 1347-3 du code civil et les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de:

À titre principal,

- déclarer recevable l'appel de Mme [L] [A] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 20 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 20 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret en ce qu'il a :

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 entre la Sci Mauzacaise et Mme [L] [A] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 7] 31410 Mauzac sont réunies à la date du 13 avril 2024,

' ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [L] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

' dit qu'à défaut pour Mme [L] [A] d'avoir volontairement libérer les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Sci Mauzacaise pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

' condamné solidairement Mme [L] [A] et M. [G] [B] à verser à la Sci Mauzacaise à titre provisionnel la somme de 4.654 €, au titre des loyers impayés (loyer de février 2025 inclus),

' condamné solidairement Mme [L] [A] et M. [G] [B] à payer à la Sci Mauzacaise à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

' fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

' condamné in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B] à payer à la Sci Mauzacaise la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B] aux dépens,

Et, en conséquence, statuant a nouveau,

- débouter la Sci Mauzacaise de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [A],

- condamner la Sci Mauzacaise à payer à Mme [L] [A] une somme provisionnelle de 3.000 € au titre des troubles de jouissance subis,

- condamner la Sci Mauzacaise à payer à Mme [L] [A] une somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

- ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques de la Sci Mauzacaise et de Mme [L] [A],

À titre subsidiaire,

Si par impossible Mme [A] était condamnée à paiement d'une quelconque somme, il conviendrait alors de :

- autoriser Mme [L] [A] à s'acquitter du montant de sa dette par 36 mensualités égales et consécutives,

- ordonner que les effets de la clause de résiliation de plein droit soient suspendus durant les délais de paiement accordés,

- ordonner que la clause de résiliation de plein droit soit réputée ne pas avoir joué si les délais accordés sont respectés,

À titre infiniment subsidiaire,

Si la cour d'appel ordonnait l'expulsion de Mme [A],

- accorder à Mme [L] [A] un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour restituer le logement,

En tout état de cause,

- condamner la Sci Mauzacaise aux entiers dépens, étant précisé que Mme [A] bénéfice de l'aide juridictionnelle totale.

La SCI Mauzacaise dans ses dernières conclusions du 24 octobre 2025, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile et l'article 1728 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- débouter Mme [L] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 20 mars 2025,

Y ajoutant,

- prendre de l'expulsion de Mme [L] [A] en date du 20 octobre 2025,

- condamner Mme [L] [A] à restituer au bailleur les deux badges d'accès à l'immeuble, les deux clés de la boîte aux lettres et la clé du local à vélo, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B], provisionnellement au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu'à la libération effective du logement outre le paiement de 5.563 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025 (quittancement d'août inclus), somme à parfaire au jour de l'audience,

- condamner in solidum Mme [L] [A] et M. [G] [B], à verser à la Sci Mauzacaise la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

- sur les demandes de la SCI Mauzacaise :

* sur les demandes en résiliation de bail et expulsion :

Mme [A] fait valoir qu'au regard des saisies-attribution pratiquées sur les comptes bancaires de la caution les 30 mai et 30 juillet 2025 aucune somme ne reste due et qu'elle a quitté les lieux depuis fin avril ayant restitué les clés et les badges d'accès au commissaire de justice mandaté par la bailleresse.

La SCI Mauzacaise oppose avoir fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024 qui n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois et qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion établi par commissaire de justice que la locataire a quitté les lieux sans toutefois restituer les badges d'accès à l'immeuble et clé dont elle sollicite la restitution.

Sur ce

Il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l'article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 17) prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus.

Par ailleurs, la bailleresse a adressé le 13 février 2024 à la locataire un commandement de payer l'arriéré de 2434 € visant la clause résolutoire. Ce commandement a été signifié à la caution le 26 février 2024.

La locataire, n'allègue pas avoir soldé les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Par conséquent, en l'absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 14 avril 2024 et l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l'expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation de la locataire avec la caution dont l'engagement n'est pas contesté, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer des charges.

La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais pour quitter les lieux alors qu'il est établi que ces derniers sont désormais vides.

Surtout, elle ne justifie pas que ses ressources lui permettraient de régler son loyer alors que le solde dont elle était redevable n'a été apuré que par une saisie sur les comptes de la caution.

Cette demande de suspension de la clause résolutoire doit en conséquence être rejetée.

De même, la locataire ayant quitté les lieux avant même qu'un procès-verbal d'expulsion soit établi, ainsi qu'il résulte du procès-verbal du 20 octobre 2025, elle ne ne peut prétendre à bénéficier des délais prévus aux articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.

Au surplus, ainsi qu'il a été dit, si lorsque la décision déférée a été rendue elle était justifiée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la locataire et devra en conséquence être confirmée, la cour constatera le départ de la locataire.

Enfin, si la locataire affirme avoir restitué les clés au commissaire de justice, elle ne produit aucune pièce en justifiant. Elle sera en conséquence condamnée à les restituer, sans que le prononcé d'une astreinte apparaisse utile à l'exécution de la décision.

* sur les sommes dues :

Il convient en premier lieu de préciser que M. [V] a signé le 13 décembre 2022 un acte de cautionnement simple, la mention « solidaire » étant barrée et le mot « simple » ajouté à la main à l'acte par ailleurs dactylographié. Cet engagement portait par ailleurs sur le paiement en cas de défaillance de la locataire dans le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges et réparations ou dégradations locatives, impôts et taxes, frais et dépens de procédure dans la limite de 540 € en principal et accessoires, cet engagement étant pris pour une durée indéterminée.

Au vu des pièces versées, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la locataire et la caution au paiement de la somme de 4654 € à titre de provision.

Cependant, la locataire produit des courriers de la banque LCL à M. [V] :

- du 30 mai 2025 l'informant qu'il fait l'objet d'une saisie-attribution pour un total de 5634,32 € par la SCP Phalip, que le montant de ses avoirs s'élève à 4459,82 et 5040,84 € et que le montant réservé s'élève à 646,52 €,

- du 30 juillet 2025 l'informant d'une seconde procédure de saisie-attribution sur ses comptes par la même SCP Phalip pour un montant de 1777,60 €, que le montant de ses avoirs s'élève à 1616,43 et 3219,82, le montant réservé étant identique.

La bailleresse ne conteste pas l'engagement de ces procédures et leur caractère fructueux au vu des montants rappelés.

Or, elle n'a pas estimé utile de produire un décompte récent les mentionnant, alors que les décomptes annuels produits font état de passif pour les années 2023 à 2025 de : 1854, 2400 et 1309 € soit un total de 5563 € inférieur au montant des saisies effectuées.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur le montant du solde réclamé et la demande de provision justifiant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé.

- sur l'appel incident de Mme [A] :

Mme [A] fait valoir que la bailleresse a engagé cette procédure à son encontre malgré sa situation difficile et refusé de résoudre le litige à l'amiable ne répondant pas à ses courriels et messages par lesquels elle lui demandait les documents nécessaires pour prétendre à l'aide du fonds de solidarité pour le logement. Par ailleurs, la bailleresse n'a jamais déclaré la situation à la CAF et a continué à percevoir l'allocation logement de 393 € par mois représentant plus de 70 % du loyer sur son compte.

Elle affirme avoir été menacée par le gérant de la SCI Mauzacaise et son fils à plusieurs reprises alors qu'elle vivait seule avec son enfant de neuf ans.

De plus, elle affirme qu'à partir de juillet 2024, la bailleresse a coupé l'eau de l'appartement à plusieurs reprises, l'obligeant à quitter son domicile plusieurs jours et nécessitant l'intervention du maire de [Localité 6].

Elle fait valoir que cette situation a généré beaucoup d'angoisse et de stress chez elle et son fils.

La SCI Mauzacaise oppose que les montants réclamés en indemnisation de ses préjudices par Mme [A] sont évalués forfaitairement et conteste les accusations portées à son encontre alors que la locataire n'a jamais manifesté la volonté de rembourser son arriéré locatif.

Elle conteste avoir bloqué les dossiers d'aide au fonds de solidarité ou l'exercice d'une quelconque violence à son égard par son gérant et son fils.

Enfin, elle relève qu'il n'y a eu qu'une coupure d'eau le 1er avril 2025 qui résultait d'une fuite affectant les parties communes.

Sur ce

Si Mme [A] justifie de problèmes de santé graves, elle n'établit pas en avoir informé la bailleresse, ces problèmes étant en tout état de cause indifférents au respect de ses obligations.

De même, contrairement à ses affirmations, elle ne justifie pas avoir contacté la bailleresse pour tenter de trouver un arrangement avec elle .

Par ailleurs, la bailleresse ne conteste pas avoir continué à percevoir les allocations logement malgré les impayés de sa locataire.

À ce titre, la cour rappelle que lorsqu'un locataire perçoit une aide personnelle au logement et qu'une situation d'impayé de loyers est établie, le propriétaire du logement est tenu d'avertir la Caf dans le délai de deux mois.

À défaut, une amende peut lui être infligée, cette procédure ayant pour but de permettre la mise en place, le plus tôt possible, d'un plan d'apurement de la dette entre le propriétaire et le locataire.

Si en l'espèce la bailleresse ne prétend ni ne justifie avoir effectué cette démarche, la locataire ne démontre pas le préjudice qui en est résulté.

Enfin, si l'attestation établie le 7 juillet 2025 par M. [C] [X] chez qui elle est hébergée évoque la peur qu'avait Mme [A] du gérant de la bailleresse et de son fils, il ne témoigne d'aucun fait de violence qu'il aurait lui-même constaté.

Surtout, la locataire invoque des coupures d'eau et produit une attestation du maire de la commune confirmant avoir fait injonction au rétablissement de l'eau à M. [Q] [N], propriétaire du logement (gérant de la SCI). Il rappelait à cette occasion que l'eau est un besoin fondamental dont la coupure était réglementée.

La bailleresse ne conteste pas cette coupure qu'elle explique par une fuite dont elle ne justifie pas, et qui en tout état de cause n'aurait pas nécessité l'intervention du maire de la commune pour qu'elle rétablisse l'eau dans le bien donné à bail à la locataire par ailleurs mère d'un enfant.

Ce comportement s'analyse en une voie de fait justifiant la condamnation de la SCI au versement d'une provision de 1000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi par la locataire.

Par ailleurs, la locataire ne produit aucune pièce justifiant d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance subi en lien direct avec la seule faute retenue. La demande en octroi d'une somme à titre de dommages intérêts pour préjudice moral sera donc rejetée.

- sur les demandes annexes :

Les dépens de première instance seront confirmés et ceux d'appel partagés par moitié entre Mme [A] d'une part, la SCI Mauzacaise d'autre part.

L'équité commande d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [A] et M. [V] à verser à la SCI Mauzacaise 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les demandes de la SCI Mauzacaise à ce titre en première instance et en appel seront rejetées.

PAR CES MOTIFS: