CA Toulouse, 30 juin 2026, RG 25/00027

30/06/2026

ARRÊT N° 238/2026

N° RG 25/00027 - N° Portalis DBVI-V-B7J-QW74

PB/KM

Décision déférée du 11 Décembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24/01483)

LEBON

S.A. PROMOLOGIS

C/

[Z] [H]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A. PROMOLOGIS [Localité 2] [Localité 1] : 690 802 053 - Capital social de 167 966 487,50 €

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [Z] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-4674 du 10/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET,conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 30 mars 2011, la Société anonyme (SA) Promologis a donné à bail à Mme [Y] [H] un appartement à usage d'habitation n°2, sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer initial de 318,60 euros hors charges.

Invoquant des troubles du voisinage, la SA Promologis a fait assigner Mme [Y] [H], par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, aux fins de :

- constater le trouble anormal de voisinage causé par celle-ci,

- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire,

- ordonner son expulsion et celle de toute personne et de tous objets de son chef, des lieux loués,

- ordonner qu'elle ne pourra bénéficier d'aucun délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,

- la condamner à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges actuels, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération totale des lieux,

- la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance en ce compris la sommation d'avoir à cesser les troubles de voisinage du 18 octobre 2022.

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Par jugement du 11 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, a :

- dit que la matérialité du trouble anormal de voisinage allégué à l'encontre de Mme [Y] [H] n'est pas établie,

- débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation du bail signé entre elle et Mme [Y] [H] le 30 mars 2011,

- débouté la SA Promologis de sa demande d'expulsion à l'encontre de Mme [Y] [H] sans délai,

- débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation de Mme [Y] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation,

- débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires de la SA Promologis,

- condamné la SA Promologis aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.

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Par déclaration du 6 janvier 2025, la SA Promologis a relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement, à l'exception de celle ayant rappelé l'exécution provisoire de la décision.

Par avis du 11 mars 2025, les parties ont été informées de la désignation d'un conseiller de la mise en état.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2025, la SA Promologis, appelante, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°2007-297 du 5 mars 2007, de :

Prenant droit de l'ensemble des éléments de la cause,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

- constater le trouble anormal de voisinage causé par Mme [Y] [H],

- infirmer le jugement du 11 décembre 2024 dans toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

- prononcer la résiliation du bail signé entre Mme [Y] [H] et la société Promologis, aux torts exclusifs de la locataire,

- ordonner l'expulsion de Mme [Y] [H], de toute personne et de tous objets de son chef, des lieux loués sis [Adresse 4],

- dire et juger que Mme [Y] [H] ne pourra bénéficier d'aucun délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner Mme [Y] [H] à verser à la société Promologis une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges actuels, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération totale des lieux,

- condamner Mme [Y] [H] à payer à la société Promologis la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 - 1° du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] [H] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris la sommation d'avoir à cesser les troubles de voisinage en date du 18 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2025, Mme [Y] [H], intimée, demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1224 et suivants, 1353 et 1728 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

- débouter la SA Promologis de ses demandes, fins et prétentions tendant à l'infirmation du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 11 décembre 2024,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

' dit que la matérialité du trouble anormal de voisinage allégué à l'encontre de Mme [Y] [H] n'est pas établie,

' débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation du bail signé entre elle et Mme [Y] [H] le 30 mars 2011,

' débouté la SA Promologis de sa demande d'expulsion à l'encontre de Mme [Y] [H] sans délai,

' débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation de Mme [Y] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation,

' débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires de la SA Promologis,

' condamné la SA Promologis aux entiers dépens de l'instance,

Y ajoutant,

- condamner la SA Promologis à payer à Mme [H] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L'appelante fait valoir que le premier juge a retenu, à tort, que l'existence de troubles graves ou répétés n'était pas rapportée alors que la bailleresse a adressé des multiples mises en demeure à la locataire pour tapage, en vain, que M. [J], autre locataire de l'immeuble, s'est plaint à de nombreuses reprises des désordres causés par l'intimée, ainsi qu'il ressort des pièces n° 13 à 22 communiquées.

L'intimée fait valoir que l'appelante ne se fonde que sur le seul témoignage de M. [J] pour conclure à un trouble de voisinage alors que ce trouble n'est objectivé par aucun élément extérieur et que d'autres locataires attestent de l'absence de trouble occasionné par Mme [Z] [H].

Au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé (...)

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l'article 1224 du Code civil, la résolution du contrat de bail résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, M. [J], autre locataire de l'immeuble, s'est plaint par une attestation du 3 juillet 2022 (pièce n°5) de nombreux faits de tapages diurnes et nocturnes, conversations bruyantes et bruits de musique à haut volume imputés à l'intimée.

Il a réitéré ses doléances par des courriers des 11 novembre 2022, 6 décembre 2022, 9 janvier 2023, 19 février 2023, évoquant notamment des bruits de bricolage, d'enfants, de jets d'objets au sol, des conversations téléphoniques à haut volume (pièces n°8 à 10, 15 à 19), la bailleresse adressant deux courriers à l'intimée les 8 juillet et 2 août 2022 pour lui faire part des signalements et des troubles invoqués, ainsi qu'une sommation d'avoir à cesser les troubles de voisinage du 18 octobre 2022 (pièce n°11).

Comme l'a relevé à bon droit le premier juge, le trouble allégué ne résulte que des seules déclarations de M. [J] et n'est appuyé par aucun autre élément, la nature de certains bruits évoqués (bruits d'enfants qui courent, conversations téléphoniques entendus depuis l'appartement voisin) pouvant ressortir d'un défaut d'isolation phonique de l'immeuble.

La cour observe, avec le premier juge, qu'aucune plainte n'a été déposée contre l'intimée, cette dernière n'ayant jamais été entendue par la police ou la gendarmerie sur les faits allégués.

Aucun constat de commissaire de justice n'est versé aux débats.

Les seules déclarations de M. [J] ne présentent pas de caractère probant, alors que M. [E] [G] et M. [R], autres voisins, indiquent pour l'un que l'intimée est respectueuse du voisinage, l'autre y ajoutant que des bruits intérieurs et extérieurs sont toujours entendus depuis les appartements.

Aucune pièce nouvelle n'est produite en appel par la bailleresse quant à l'existence de tapages.

Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail, faute de troubles anormaux démontrés par Promologis.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, la SA Promologis supportera les dépens d'appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles d'appel exposés.

Il convient de lui allouer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS,