CA St Denis Reunion, 26 juin 2026, RG 25/00248

ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 25/00248 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GIZ3

[J]

[J]

C/

[K]

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 26 JUIN 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 03 FEVRIER 2025 suivant déclaration d'appel en date du 27 FEVRIER 2025 RG n° 23/04218

APPELANTS :

Monsieur [R] [Q] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [U] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Lucie KERACHNI de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 novembre 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l'arrêt serait rendu le 24 avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 26 Juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Juin 2026.

Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2006, M. [R] [J] a donné à bail à Mme [A] [K], une maison sise [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 675 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, M. [R] [J] a fait délivrer à Mme [A] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un total de 16 875 euros arrêtés au 21 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, M. [R] [J] et Mme [W] [J] ont fait assigner Mme [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Par jugement contradictoire du 3 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

- prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mai 2023 ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [R] [J] et Mme [W] [J] aux entiers dépens de la procédure.

Par déclaration du 27 février 2025, M. [R] [J] et Mme [W] [J] ont interjeté appel de ce jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 29 septembre 2025, M. [R] [J] et Mme [W] [J] demandent à la cour de :

" DECLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par Monsieur [J] [R] [F] et Madame [J] [W] [U] en date du 27 février 2025 ;

INFIRMER le jugement rendu le 03 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ce qu'il a :

- prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mai 2023

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Statuant à nouveau,

- DECLARER QUE le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire est parfaitement valable ;

En conséquence,

- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail consentie par Monsieur [J] [R] [F] à Madame [K] [A] ;

- ORDONNER Madame [K] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement;

- DIRE Qu'A DEFAUT pour Madame [K] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [R] [F] et Madame [J] [W] [U], pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 300.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- AUTORISER Monsieur [J] [R] [F] et Madame [J] [W] [U] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien et à SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

- CONDAMNER Madame [K] [A] à payer à Monsieur [J] [R] [Q] et Madame [J] [W] [U] :

- 9 373.39 euros au titre des loyers, taxes et accessoires impayés de mars 2021 au 16 juillet 2023 avec intérêts au taux légal,

- 326.61 euros au titre d'indemnité d'occupation du 17 au 31 juillet 2023 avec intérêts,

- 675.00 euros par mois, indexés sur l'indice du coût de la construction, jusqu'à l'expulsion, à titre d'indemnité d'occupation,

DEBOUTER Madame [K] [A] de ses demandes incidentes tendant à :

o CONSTATER que le logement est non décent,

o FAIRE INJONCTION aux Consorts [J] de faire réaliser, à leur charge, les travaux de remise en conformité du logement,

o FIXER une astreinte de 100€/jour, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

o JUGER QUE si les travaux de remise aux normes nécessitent l'absence d'occupants, les Consorts [J] prendront à leur charge les frais d'hébergement ou de garde de meuble de Mme [K] jusqu'à achèvement des travaux,

o JUGER le loyer mensuel du logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] était de la somme de 400 € à compter de son entrée dans le logement,

o FAIRE INJONCTION aux Consorts [J] de remettre les justificatifs suivants :

. Les quittances de loyers depuis le 30 mars 2021

. Et ce, sous astreinte de 100€/jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

o CONDAMNER les consorts [J] à verser à Madame [K] la somme de 1 925 €, somme à parfaire au jour du jugement, au titre des loyers trop perçus,

o CONDAMNER les consorts [J] à verser à Madame [K] la somme de 2 000€ en réparation de son préjudice moral,

- DEBOUTER Madame [K] [A] de ses demandes plus amples et contraires ;

- CONDAMNER Madame [K] [A] à payer à Monsieur [J] [R] [Q] et Madame [J] [W] [U] la somme de 5000.00 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [K] [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. "

Au soutien de leurs prétentions, les époux [J] font valoir pour l'essentiel:

- que le commissaire de justice a signifié en même temps que le commandement de payer, un état des impayés en date du 21 avril 2023 ; que le dit commandement est donc valide ;

- que toute demande de délai d'un an constitue une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs, qui ont déjà fait preuve de patience ;

- que Mme [A] [K] n'a versé seulement une partie des loyers auprès de la Direction Générale des Finances Publiques qu'à la suite de la notification de l'avis à tiers détenteur du mois de décembre 2015 ; que depuis le mois de mars 2021 jusqu'à ce jour, elle a réglé la somme totale de 11 900 euros pour les loyers dus jusqu'au mois de novembre 2023 ;

- que s'agissant de la décence du logement, il est permis de douter de la valeur probante des planches photographiques, assez sombres par ailleurs, qui ne comportent aucune date et ne certifient pas qu'il s'agit bien du logement donné à bail ; que la locataire ne justifie nullement les avoir alertés de l'état du logement, ni de les avoir sollicités aux fins de faire réaliser des travaux ; que le constat de l'[Localité 5] selon lequel la maison n'est pas en état d'insalubrité, après 19 ans d'occupation, révèle que les manquements en cause ressortent davantage de l'obligation d'entretien de l'occupante ;

- qu'ils ne peuvent pas délivrer des quittances en l'absence de traces de paiements qu'aurait effectué la locataire.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 7 juillet 2025, Mme [A] [K] demande à la cour de :

" - CONFIRMER la décision entreprise par le juge des contentieux du Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE en date du 3 février 2025 en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mai 2023

A TITRE SUBSIDIAIRE : et si par extraordinaire la Cour estimait le commandement de payer visant la clause résolutoire et la créance comme recevable :

- JUGER que la créance réclamée par les Consorts [J] n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

- JUGER que Mme [K] n'est redevable d'aucun loyer envers les Consorts [J]

- REJETER la demande d'expulsion

Et si par extraordinaire la Cour prononçait l'expulsion rejetait la demande de réduction des loyers :

- ACCORDER à Madame [D] [K], un délai d'un an pour quitter le logement.

- ACCORDER à Madame [D] [K], un délai de 48 mois pour s'acquitter de sa dette locative.

- FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 400 €.

SUR L 'APPEL INCIDENT DE MME [J] .

- DECLARER recevable l'appel incident de Mme [J]

- INFIRMER la décision entreprise par le juge des contentieux du Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE en date du 3 février 2025 en ce qu'il a :

- Débouté les parties de leurs demandes

- Rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamné in solidum M. [J] et Mme [J] aux entiers dépens

STATUANT A NOUVEAU

- CONSTATER que le logement est non décent

- FAIRE INJONCTION aux Consorts [J] de faire réaliser, à leur charge, les travaux de mise en conformité du logement.

- FIXER une astreinte de 100 €/jour de retard, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir

- JUGER QUE si les travaux de remise aux normes nécessitent l'absence d'occupants, les Consorts [J] prendront à leur charge les frais d'hébergement ou de garde meuble de Mme [D] [K] jusqu'à achèvement des travaux.

- JUGER le loyer mensuel du logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] était de la somme de 400 € à compter de son entrée dans le logement.

- FAIRE INJONCTION aux Consorts [J] de remettre les justificatifs suivants :

- Les quittances de loyers depuis le 30 mars 2021

- et ce, sous astreinte de 100 €/jour de retard dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

- CONDAMNER les Consorts [J] à verser à Mme [K] la somme de 1 925 €, somme à parfaire au jour du jugement, au titre des loyers trop perçus

- CONDAMNER les Consorts [J] à verser à Mme [K] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral

- CONDAMNER solidairement les Consorts [J] à verser à Mme [D] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ".

Au soutien de ses prétentions, Mme [A] [K] fait essentiellement valoir:

- que le commandement de payer n'a pas fait état des impayés ou du décompte locatif exact, les appelants ne parvenant pas plus à démontrer que le décompte a été joint de sorte que celui-ci sera déclaré comme nul ;

- " qu'elle n'est à ce jour redevable que d'une somme moindre, qu'il appartient aux demandeurs de préciser " ;

- que le logement présente des traces de moisissures, d'humidité, des infiltrations et présente un danger manifeste pour la santé et la sécurité ; qu'elle a été contrainte d'effectuer de nombreux travaux de réhabilitation, réduits à néant dès les premières pluies.

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la régularité du commandement de payer et le solde locatif

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, dispose que " le commandement de payer contient, à peine de nullité (') 3° Le décompte de la dette (') ".

Il ressort des propres écritures des époux [J] et du décompte de recouvrement par la DGFIP des sommes dues par les bailleurs au titre de l'impôt direct, que la somme de 16 875 euros visée au commandement de payer les loyers du 16 mai 2023, est erronée en ce que Mme [A] [K] a effectué de multiples paiements venant en déduction des loyers réclamés de mars 2021 à mars 2023 inclus, pour un total de 9 700 euros au 27 juin 2023 selon le décompte DGFIP outre 2700 euros jusqu'en novembre 2023 selon les écritures précitées. C'est donc à juste titre que le premier juge en a prononcé la nullité.

Mme [A] [K] ne fournit pour sa part aucun décompte et aucune preuve de ses paiements. Le rejet de sa demande de délivrance de quittances sera aussi confirmé.

Il se déduit de ces constatations que Mme [A] [K] reste redevable de la somme de (16 875 - 12 400 =) 4 475 euros au titre des loyers, taxes et accessoires impayés de mars 2021 à juillet 2023 inclus. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme et le jugement sera infirmé sur ce chef.

Sur l'indécence du logement

L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Pour seules preuves du caractère indécent du logement loué, Mme [A] [K] produit quelques photographies en noir et blanc non datées et un rapport de l'[Localité 5] du 11 septembre 2024, précisant expressément que son logement ne relève pas d'une situation d'insalubrité. Elle ne justifie par ailleurs d'aucune plainte ni demande de travaux auprès de ses bailleurs.

Ces seuls éléments ne peuvent suffire à fonder ses demandes de travaux sous astreinte, réduction de loyer et dommages et intérêts.

Le rejet de l'ensemble de ses demandes sera donc confirmé.

Mme [A] [K], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS