TJ 57463, 1 juill. 2026, RG 25/00471

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2026

N° RG 25/00471 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQZY

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. VEENSTRA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Thomas SCHAUBER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [M] [I] épouse [E]
demeurant [Adresse 3]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 27 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me SCHAUBER (par case) + pièces
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [I] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2015, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal a consenti à Madame [M] [L] épouse [I] un bail d'habitation sur un logement (appartement n°1) situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à BOULAY MOSELLE (57) pour un loyer mensuel de 350 euros, outre 10 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Madame [M] [L] épouse [I] le 9 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 10 848 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [M] [L] épouse [I] le 11 août 2025 et enregistré au greffe le 19 août 2025, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 26 janvier 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

CONSTATER la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans le bail ;ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [M] [L] épouse [I] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], à l’expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;DIRE que passé ce délai, elle pourra être expulsée au besoin avec l’aide de la force publique ;CONDAMNER Madame [M] [L] épouse [I] à lui payer la somme de 10 700 euros ;FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail, soit 360 euros ;CONDAMNER Madame [M] [L] épouse [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 360 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des locaux concernés ;CONDAMNER enfin Madame [M] [L] épouse [I] à lui payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer rappelant la clause résolutoire et ceux de l’assignation.
La SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat.

Par conclusions du 16 mars 2026 notifiées à Madame [M] [L] épouse [I] à l’audience du 23 mars 2026 et enregistrées au greffe le même jour, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal, qui sont ses dernières conclusions, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 1103 du Code civil, 7-1 et 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

CONSTATER, et au besoin JUGER, que la clause résolutoire prévue par le bail du 13 novembre 2015 est acquise ;ORDONNER l’expulsion de Madame [I] du logement dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, à intervenir ;JUGER que, passé ce délai, le concours de la force publique pourra lui être apporté ;CONDAMNER Madame [I] au paiement de 7 528 euros au titre de l’arriéré de loyers ;JUGER que, par effet de la clause d’indexation du loyer, celui-ci est fixé à 407,76 euros mensuellement, depuis le mois de décembre 2025 ;CONDAMNER Madame [I] au paiement d’un montant de 230,80 euros au titre de l’arriéré né de la mise en œuvre de la clause d’indexation ;FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 417,76 euros par mois ;CONDAMNER Madame [I] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des locaux ;CONDAMNER Madame [I] au paiement d’un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions du 29 janvier 2026 notifiées à l’avocat de la partie demanderesse le 23 mars 2026 et enregistrées au greffe le même jour, complétées par observations enregistrées le 30 mars 2026, qui sont ses dernières conclusions, Madame [M] [L] épouse [I] a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans de :

DÉCLARER irrecevables comme étant prescrites les demandes de rappel de loyers antérieures à trois ans à compter de la date de la demande ;DIRE ET JUGER que les loyers pour la période 2021 – 2024 ont été intégralement payés ;REJETER l’intégralité des demandes du demandeur comme étant infondées ;PRENDRE en compte les pièces et témoignages versés aux débats ;DIRE que les sommes indûment perçues devront être imputées sur les loyers correspondants ou restituées ;DÉCLARER nulle l’augmentation de loyer injustifiée ;FIXER le loyer à 360 euros ;REJETER les demandes rétroactives de loyer ;NE PAS LUI IMPOSER les frais de justice à sa charge.
L’affaire a été appelée en son dernier état à l'audience du 27 avril 2026 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses dernières écritures, sauf à préciser que ses demandes en paiement sont formées à titre provisionnel, que les loyers de l’année 2026 ont été payés, les paiements ayant repris en mai 2024, Madame [M] [I] épouse [E], qui a comparu en personne, s’en étant référée à ses dernières écritures, pour indiquer contester les demandes, souhaiter rester dans les lieux, continuer de payer les loyers, avoir payé les loyers contestés en espèces, avoir des témoins et n’avoir pas été informée de l’augmentation de loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 prorogé au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile qui seules saisissent le Tribunal les demandes des parties en « juger », « dire et juger », « prendre en compte », « dire » ou « déclarer », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, de telle sorte qu'il n'y sera pas répondu par le présent Tribunal.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

A titre liminaire, il sera précisé que si le contrat de bail a été conclu entre la SCI VEENSTRA en sa qualité de bailleur et Madame [M] [L] épouse [I] en sa qualité de preneur, le commandement de payer et l’assignation ayant été délivrés à la même sous cette même identité, la défenderesse a indiqué, lors de l’audience du 26 janvier 2026, se nommer Madame [M] [I] épouse [E], sans avoir contesté avoir conclu le contrat de bail et avoir été destinataire de ces actes, de sorte qu’elle sera désignée sous cette identité par voie du présent jugement.

Ensuite, le bail relatif au logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à Madame [M] [I] épouse [E] le 9 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 10 848 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de l’année 2021 à l’année 2024.

Madame [M] [I] épouse [E] conteste être restée redevable de la somme visée par le commandement de payer, en faisant valoir s’être régulièrement acquittée du loyer et des charges sur la même période par paiements effectués en espèces.

Le présent Juge rappelle qu’il appartient à la locataire, selon les dispositions de l'article 1353 du Code civil, de justifier qu’il s'est bien acquitté des loyers et des charges comme elle le prétend.

Or, Madame [A] [I] épouse [E], locataire, à laquelle incombe la démonstration de sa libération, ne rapporte pas la preuve du règlement des loyers et charges sur la période considérée par le commandement de payer.

En effet, d’une part, si elle produit au dossier des extraits de son relevé de compte bancaire sur l’année 2024, qui laisse apparaître un versement de la somme de 2 912 euros par virement effectué le 20 novembre 2024 au titre de loyers, ce paiement a été pris en considération par le bailleur dans son décompte de créance au titre de la même année de sorte que déduction faite de ce paiement, la défenderesse lui restait redevable de la somme de 1 408 euros (soit 4 320 euros – 2 912 euros).

D’autre part, la production par elle de ses extraits de relevés de compte bancaire au titre de l’année 2025 est inopérante dès lors que le bailleur ne poursuit paiement d’aucun loyer comme d’aucune charge sur l’année dont s’agit.

Par ailleurs, les deux attestations produites par elle au dossier, dont les termes sont insuffisamment circonstanciés, sont insuffisantes à établir la réalité de ses allégations, dès lors que le premier témoin se contente d’indiquer avoir remis matériellement la somme d’argent au propriétaire selon accord entre ce dernier et le locataire sans autre précision de date comme de montant, et que l’autre témoin se contente également d’indiquer avoir remis en main propre à Monsieur [N] une somme dont il n’a plus connaissance du montant représentant quelques mois de location, sans davantage de précision de date et de montant, sur demande de la défenderesse.

De la même façon, les copies de messages produites par elle au dossier, sont inhabiles à établir la réalité de ses allégations, alors d’une part qu’elles ne permettent pas d'identifier leurs auteurs et sont dépourvus de valeur probante, d’autre part que, à même les prendre en considération, le seul fait de solliciter un rendez-vous pour le paiement des loyers ne saurait faire preuve du paiement lui-même.

Il s’ensuit qu’aucun élément produit par la défenderesse au dossier ne fait preuve du paiement par elle sur la période considérée des années 2021 à 2024 des loyers et charges dont elle était redevable à l’égard de son bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux à elle donnés à bail.

D’une autre part, le seul fait pour le bailleur de n’avoir réclamé le paiement des loyers sur la période dont s’agit ne saurait valoir renonciation du même à se prévaloir de sa créance de loyers impayés, dès lors que telle renonciation implique d’établir sa volonté non équivoque de son droit à renoncer, toute occurrence non avérée en l’espèce, de sorte qu’il ne saurait lui être fait reproche de poursuivre son paiement.

Enfin convient-il de rappeler que le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Il s’ensuit que le montant de la créance, cause du commandement de payer, tel qu’y visé pour une somme totale de 10 848 euros, fut-il erroné, en ce que partie est atteinte par la prescription, ainsi au demeurant que la demanderesse l’a reconnu pour ramener sa créance à la somme de 7 528 euros à raison considération prise de la prescription atteignant sa créance sur la période du 1er janvier 2021 au 11 août 2022, correspondant aux loyers et charges impayés il n’en demeure pas moins que le commandement de payer reste valable à due concurrence de cette dernière somme.

Les moyens de contestation élevés par la défenderesse pour s’opposer aux demandes en constatation de la résiliation du bail sont donc écartés.

Ensuite, il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, étant rappelé que les allégations de la défenderesse quant au paiement par elle des loyers sur la période y visée en ce compris celle non atteinte par la prescription ne procèdent que de ses seules affirmations non étayées.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 juillet 2025, ainsi passé le délai de deux mois contractuellement prévu courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 10 juillet 2025.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel et les demandes à titre reconventionnelle en imputation subsidiairement en restitution du trop perçu :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En premier lieu sur la prescription de la créance d’arriéré locatif :

Si la défenderesse soulève en ses écritures le moyen tiré de la prescription triennale, force est de relever que tel moyen est devenu sans objet dès lors que la SCI VEENSTRA a réduit sa créance à la somme de 7 528 euros, considération prise de l’application du délai de prescription en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour en calculer le montant dans le délai de trois ans courant décompté à partir de la date de la délivrance de l’assignation, interruptive de prescription, soit le 11 août 2025, et ainsi sur la période du 11 août 2022 au 11 août 2025, comprenant les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur telle fin de non-recevoir, qui est sans objet.

En second lieu sur la demande en paiement :
En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal poursuit paiement de la somme de 7 528 euros selon décompte actualisé arrêté à la date du 16 mars 2026, date de ses dernières conclusions, au titre des loyers et charges impayés du 11 août 2022 au 31 décembre 2024.

Si Madame [M] [I] épouse [E] conteste l’existence et le quantum de la dette dont s’agit, selon motifs évoqués ci-avant, il convient de rappeler qu’elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement par elle des loyers et charges sur la période considérée.

En revanche, elle produit au dossier une attestation de la Caisse d’allocations familiales portant versement direct au bailleur, la SCI VEENSTRA, de la somme de 180 euros au titre de l’allocation de logement sur la période de juin 2024 à janvier 2025, de nature à démontrer que le bailleur a ainsi perçu telle somme le 7 février 2025, en règlement des loyers correspondants.

Il sera précisé que, alors que ladite somme a été versée par la Caisse d’allocations familiales au titre de la période de juin 2024 à janvier 2025, sans autre précision, couvrant à tout le moins la période de loyers impayés de juin 2024 à décembre 2024 dont paiement est poursuivi, et alors encore que la défenderesse indique en ses dernières écritures, que la somme dont s’agit n’a pas été déduite de la créance par la demanderesse, celle-ci n’apporte aucune réplique à cet égard, de sorte qu’il convient de considérer que la somme de 180 euros correspond à des allocations de logement perçues par le bailleur en paiement de la créance de loyers au titre de l’année 2024.

Alors que le décompte de créance produit en demande en pièce n°4 n’en porte pas mention, il convient de considérer que la créance de la même s’établit à la somme de 7 348 euros, déduction faite de la somme de 180 euros perçue par la demanderesse au titre de l’allocation de logement.

Pour ce qui concerne cependant la somme de 18 euros qui apparaît avoir été versée à la demanderesse au titre de l’allocation de logement du mois de mai 2025, ainsi qu’il résulte de l’attestation de versement produite par la défenderesse au dossier, il n’y a pas lieu de la déduire du montant de la créance d’arriéré locatif au titre des années antérieures ni d’ailleurs de condamner, ainsi que tend à le faire valoir la défenderesse, la demanderesse à lui restituer alors même d’ailleurs qu’elle ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle en est créancière au titre d’un trop perçu et qu’elle ne forme pas telle demande à titre provisionnel.

Il convient donc de considérer que, contrairement à ce qu’elle soutient, Madame [M] [I] épouse [E] reste redevable de la somme totale de 7 348 euros à l’égard de la SCI VEENSTRA selon décompte de créance arrêté à la date du 16 mars 2026, au titre des loyers et charges impayés du 11 août 2022 au 31 décembre 2024.

En conséquence, d’une part, Madame [M] [I] épouse [E] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles tendant à l’imputation subsidiairement à la restitution de la somme de 18 euros au titre de trop perçu, d’autre part Madame [M] [I] épouse [E] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal la somme de 7 348 euros au titre des loyers et des charges impayés du 11 août 2022 au 31 décembre 2024 selon décompte arrêté à la date du 16 mars 2026.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés du 11 août 2022 au 31 décembre 2024 selon décompte arrêté à la date du 16 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, par la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.
Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève ainsi que dit à la somme de 7 348 euros selon décompte arrêté à la date du 16 mars 2026.

Si Madame [M] [I] épouse [E] indique souhaiter rester dans les lieux, de sorte qu’il convient d’entendre qu’elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, et s’il n’est certes pas contesté qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience, et régulièrement depuis le 1er janvier 2025, il n’en reste pas moins qu’elle ne forme aucun délai de paiement ni n’allègue être en mesure de s’acquitter de sa dette locative en ce compris à titre subsidiaire.

Il s’ensuit qu’elle ne satisfait pas à la condition présidant à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que sa demande tendant à même fin ne saurait prospérer.

En conséquence, d’une part, Madame [M] [I] épouse [E] ne pourra qu’être déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, d’autre part, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [M] [I] épouse [E] sera ordonnée selon les modalités rappelées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes tendant à l’application de la clause d’indexation et subséquentes en fixation du loyer révisé et en paiement à titre provisionnel au titre de l’indexation des loyers :
Aux termes des dispositions de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. / La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. / A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. / Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. »
Il est constant que si la prescription interdit de réclamer des loyers, quel qu'en soit le montant, au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat qui est la loi des parties et notamment les effets de la clause d'indexation. Il y a donc lieu de prendre en compte l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail.
Ainsi, lorsque le bailleur entend procéder à l'indexation du loyer, il doit faire le calcul depuis la dernière indexation, ou à défaut depuis le début du bail, quand bien même, par application des dispositions susvisées, il ne peut solliciter le montant de majoration de loyer en découlant qu'à compter de sa demande, et non pour les années précédentes, pour lesquelles l'augmentation de loyer issue de l'indexation est réputée abandonnée.
En l’occurrence, la SCI VEENSTRA poursuit l’application de la clause d’indexation prévue au contrat de bail outre et subséquemment la condamnation de la défenderesse à titre provisionnel en paiement de la somme de 230,80 euros correspondant à la différence entre le loyer révisé et le loyer d’origine à compter du 1er décembre 2025.
Certes, le contrat de bail prévoit une clause d’indexation laquelle stipule que le loyer sera révisé automatiquement et sans préavis à la date anniversaire du contrat, sur la base de la moyenne de l’indice de référence des loyers calculée par au dernier indice connu à la signature du contrat et des indices des trois derniers précédents.
Certes encore, le fait que la SCI VEENSTRA n’ait pas réclamé l’application de la clause d’indexation jusqu’à ses conclusions du 16 mars 2026 ne fait pas obstacle à son droit d’en poursuivre l’application par voie de conclusions précitées, ainsi qu’elle le souligne à juste titre, et contrairement à ce qu’il est soutenu en demande, en ce compris pour ce qui concerne les indemnités d’occupation qui se substituent aux loyers et charges pendant la durée effective d’occupation.
Pour autant convient-il de rappeler qu’il lui incombe en sa qualité de demanderesse, au sens des dispositions de l’article 1353 du Code civil, de démontrer qu’elle réunit les conditions présidant au bien fondé de sa demande.
Or, les dispositions précitées de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que les clauses de révision prévues par le contrat de bail sont sans application pour les logements de classe F ou G, introduites par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 24 août 2021, sont applicables, ainsi qu’en l’espèce, aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.
Il en résulte qu'en l'absence de diagnostic de performance énergétique valide, la révision du loyer ne peut intervenir dès lors qu’il n'est pas permis de connaître la catégorie du logement.
Au cas d’espèce, alors que la SCI VEENSTRA ne produit aucun diagnostic de performance énergétique, partant aucun élément de nature à justifier que le logement par elle donné à bail à la défenderesse répond à un classement énergétique entre les lettres A et E, de nature à ne pas faire obstacle à l’application de la clause d’indexation, ses demandes formées à ce titre ne sauraient prospérer.
Dès lors, la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal sera déboutée de ses demandes tendant à l’application de la clause d’indexation, et subséquentes en fixation du loyer révisé et en paiement à titre provisionnel de la somme de 230,80 euros au titre de l’indexation.
Sur la demande en paiement à titre provisionnel au titre de l’indemnité mensuelle d'occupation :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [M] [I] épouse [E] est par principe redevable à l’égard de la demanderesse du paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [M] [I] épouse [E] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 10 juillet 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.

S’agissant de son quantum, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, soit à la somme totale sollicitée de 360 euros par mois, étant rappelé qu’en l’absence de tout diagnostic énergétique produit au dossier, la clause d’indexation n’est pas applicable, et que telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Dès lors, il convient d’une part de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 10 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 360 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [M] [I] épouse [E] à payer à la SCI 3S IMMO prise en la personne de son représentant légal à compter du 10 juillet 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 360 euros correspondant au montant du loyer et comprenant l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel par la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal au titre des indemnités d’occupation sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :
Madame [M] [I] épouse [E], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 9 mai 2025 d’un montant de 170,10 euros, de l'assignation du 11 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 13 août 2025, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Madame [M] [I] épouse [E], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI VEENSTRA prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :
En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS