TJ 57463, 1 juill. 2026, RG 25/00716

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2026

N° RG 25/00716 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXP4

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [H] [F], chargée de contentieux, munie d'un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [K] [J] [L]
demeurant [Adresse 3]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 27 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à [Localité 1] (pas LS) + pièces par case
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [L] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 mai 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [K] [J] [L] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57), moyennant un loyer mensuel révisable de 311,02 euros, outre 181,19 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [K] [J] [L] le 2 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 419,57 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 23 octobre 2025 à Monsieur [K] [J] [L] et enregistré au greffe le 1er décembre 2025, ensemble les conclusions rectificatives signifiées au même le 16 avril 2026, l’Office public de l’Habitat d’aménagement et de construction [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 27 avril 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 848 et 849 du Code de procédure civile, dans le dernier état de ses écritures, de :

DÉCLARER recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par lui ; CONSTATER la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 4 mai 2023 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ; En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57) si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [K] [J] [L] au paiement de la somme de 2 423,18 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 13 avril 2026 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;FIXER, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 509,81 euros ;Le cas échéant,
L’AUTORISER d’ores et déjà à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;Au besoin,
CONDAMNER Monsieur [K] [J] [L] à lui payer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 509,81 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;RAPPELER qu’il appartient à Monsieur [K] [J] [L] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;Au besoin,
L’y CONDAMNER ;En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [K] [J] [L] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [K] [J] [L] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 avril 2025 soit la somme de 143,27 euros ;RAPPELER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;RAPPELER que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2026, au cours de laquelle le demandeur dûment représenté a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 2 423,18 euros au 24 avril 2026, loyer de mars 2026 inclus, être en accord avec la demande en délais de paiement et en maintien dans les lieux formée par le défendeur, Monsieur [K] [J] [L], qui a comparu en personne, ayant sollicité un délai de paiement à raison de la somme de 67 euros par mois pendant 35 mois, le solde le 36ème mois, payable le 10 de chaque mois, outre le maintien dans les lieux, puis mise en délibéré au 22 juin 2026 prorogé au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 2 avril 2025 et le demandeur justifie avoir saisi la CCAPEX par courriel du 31 mars 2025, dont cette dernière a accusé réception le 2 avril 2025.
L'assignation a été notifiée le 23 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 27 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.
Par conséquent, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article 6 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 2 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 419,57 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit le 3 juin 2025 à 0 heure.
Dès lors, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu entre les parties le 4 mai 2023 et ayant pour objet le logement à usage d’habitation sont réunies à la date du 3 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, le demandeur produit un décompte actualisé arrêté à la date du 24 avril 2026 aux termes duquel Monsieur [K] [J] [L] reste redevable à son égard de la somme de 2 423,18 euros au titre des loyers et des charges, terme du mois de mars 2026 inclus.

Monsieur [K] [J] [L] ne conteste pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par le demandeur.

En conséquence, Monsieur [K] [J] [L] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal la somme de 2 423,18 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève ainsi que dit à la somme de 2 423,18 euros selon décompte produit au dossier arrêté à la date du 24 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.
L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que le locataire a repris le paiement des loyers.

Ainsi, en considération de l'accord intervenu entre les parties quant à l’octroi de délais de paiement au défendeur, Monsieur [K] [J] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette à raison de 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant de 67 euros chacune, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [K] [J] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que le défendeur en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile et de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [K] [J] [L], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 2 avril 2025 d’un montant de 143,27 euros, de l'assignation du 23 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 23 octobre 2025.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans les rapports entre les parties.

La demande formée par l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal sera en conséquence rejetée.

Sur l'exécution provisoire :

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS