TJ 09122, 3 juill. 2026, RG 25/01103

MINUTE N° :
N° RG : 25/01103 - N° Portalis DBWU-W-B7J-CUF3
AFFAIRE : [F] [N] épouse [W], [Z] [N], [V] [N] C/ [I] [N]
NAC : 52Z

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE FOIX
JUGEMENT DU 3 JUILLET 2026

Statuant sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, assisté de :

Assesseurs bailleurs : Assesseurs preneurs :

✔ [B] GIANESINI ✔ [D] [X]
✔ [P] [Y] ✔ [T] [O]

et de Madame Stéphanie PITOY, Greffier présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F], [M], [A] [N] épouse [W]
née le 19 novembre 1964 à [Localité 2] (09), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
non comparante, représentée par Monsieur [S] [W], son époux, né le 12 novembre 1957 à [Localité 3] (11), de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 1], muni d’un pouvoir spécial de représentation.

Madame [Z], [R] [N]
née le 9 septembre 1994 à [Localité 4] (09), de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
comparante, non assistée

Monsieur [V] [N]
né le 23 septembre 1991 à [Localité 4] (09), de nationalité française, contrôleur qualité, demeurant [Adresse 2]
Le 03/07/2026 :

1 fe à :
Case palais :
- Me SALVA.

1 ccc à :
Case palais :
- Me SALVA,

LS :
- Assesseurs,

LRAR :
- Mme [J] [N],
- Mme [U] [N],
- M. [U] [N],
- Mme [G] [N].
comparant lors de l’appel des causes puis non comparant lors des débâts, représenté par Madame [Z], [R] [N], sa soeur, munie d’un pouvoir spécial de représentation.

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [N]
née le 4 novembre 1956 à [Localité 2] (09), de nationalité française, exploitante agricole, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Philippe SALVA de la SELEURL SELARLU PHILIPPE SALVA, avocat inscrit au barreau d’ARIEGE

DÉBATS

A l'audience publique du 29 Mai 2026 à 9 heures, l'affaire a été mise en délibéré au 3 Juillet 2026, lequel a été rendu ledit jour par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

Par requête du 16 octobre 2025 enregistrée au greffe le 25 octobre 2025, [F] [N] épouse [W], agissant en qualité de propriétaire indivise de bien ruraux situés à [Localité 5] (09), a demandé la convocation de [I] [N], sa sœur, en qualité de fermière, afin d’obtenir la nullité des deux baux qui lui auraient été consenties en 2018 par leur mère décédée en 2020.

Après conciliation infructueuse du 23 janvier 2026 et un renvoi à l’audience du 20 mars 2026 à laquelle sont intervenus en demande à titre principal, [Z] [N] et [V] [N], les neveux de [I] et [F] [N], en leur qualité de co-propriétaires indivis, l’affaire a finalement été renvoyée à l’audience de jugement du 29 mai 2026.

Par actes extrajudiciaires du 15 avril 2026, [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] ont fait délivrer à [I] [N] congé avec refus de renouvellement pour fautes du preneur des baux ruraux concernés par la présente procédure, à savoir le « bail d'immeuble » daté du 1er novembre 2018 portant sur des bâtisses situées sur la commune de [Localité 5] au lieudit [Localité 6] sur la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 1], et le « bail à ferme » daté du 1er novembre 2018 portant sur les parcelles cadastrées Y [Cadastre 2], Y [Cadastre 3], ZA [Cadastre 4] et ZB [Cadastre 1], à effet au 31 octobre 2027.

A l’audience, les demandeurs, [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N], qui contestent l’interprétation juridique sur le droit successoral de la partie adverse et l’interprétation de l’ordonnance du juge de la mise en état du 07 octobre 2025, et défendent donc la recevabilité de leurs demandes, sollicitent :
- le calcul du loyer du bail d'immeuble ainsi que le calcul du loyer des deux hangars agricoles occupés par [K] [Q],
- la reconnaissance de deux sous-locations agricoles, l'une concernant [K] [Q] pour le bail d'immeuble, avec expulsion de ce dernier, l'autre concernant [C] [L] pour le bail à ferme.
- La résiliation des deux baux pour non-paiement des loyers depuis le premier novembre 2018 ainsi que pour non-paiement des taxes foncières, pour absence totale d'entretien des terres et des bâtiments, et pour sous-location prohibée.
Ils s’opposent à la nullité des congés délivrés le 15 avril 2026 faisant valoir qu’eu égard aux délais légaux, ils devaient protéger leurs droits.

[I] [N], assistée par avocat, demande de :
- déclarer irrecevable l'action engagée par [F] [N], [Z] [N] et [V] [N] à son encontre,
- prononcer la nullité des deux congés en date du 15 avril 2026,
- condamner in solidum [F] [N], [Z] [N] et [V] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait plaider en résumé, que :
- par l’effet du testament, la situation d’indivision n'existe que pour la parcelle Y numéro [Cadastre 2] puisqu'elle relevait de la communauté ayant existé entre [E] et [H] [N], mais pour les trois autres parcelles, il n'y a pas d'indivision car la propriété des parcelles Y [Cadastre 3] et ZA [Cadastre 4] lui a été transférée ; pour la parcelle ZB [Cadastre 1], la testatrice a clairement identifié les biens dont la propriété lui revient et qui sont également ceux visés dans le bail d 'immeuble,
- les demandeurs ne disposent d'aucun droit sur ces biens, ils n'ont pas qualité à agir comme bailleurs concernant la question des contrats de bail,
- dès lors que les deux qualités de propriétaire et de preneur reposent depuis le décès de [H] [N] sur sa fille, [I] [N], les contrats de bail n'existent plus ; elle est propriétaire des parcelles Y [Cadastre 3] et ZA [Cadastre 4] ainsi que des bâtiments situés sur la parcelle ZB [Cadastre 1] à l'exception de la maison d'habitation laquelle n'était pas comprise dans le bail d'immeuble,
- concernant la parcelle restant en indivision Y 4, la discussion concernant ce bien relève désormais du droit de l'indivision et non plus du contrat de bail puisqu’elle jouit de ce bien au titre de ses droits d'indivisaires et plus comme preneur, le tribunal judiciaire de Foix est déjà saisi de la question du partage (RG n° 23/1072).

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur l’irrecevabilité de l’action

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il apparait que le présent litige, soumis au TPBR par les demandeurs comme étant l’action de propriétaires indivis contre un preneur n’ayant pas respecté ses obligations telles qu’elles résultent du statut du fermage, s’inscrit en réalité, comme la requête initiale permet de le comprendre, dans le cadre d’un conflit successoral.

C’est ainsi qu’est pendante devant le tribunal judiciaire de Foix une procédure (RG n°23/1072) dans le cadre de laquelle le juge de la mise en état a rendu deux décisions, une le 27 août 2024, mais qui n’apporte rien au présent litige en ce qu’elle a seulement refusé une demande d’expertise, et une autre le 07 octobre 2025 qui a statué sur la demande de [I] [N] tendant à faire déclarer irrecevable l’action en partage engagée par sa sœur.

Ce qui ressort de cette procédure civile c’est que [H] [ZU] et [E] [N] ont contracté mariage le 29 octobre 1955 à [Localité 2] (09) sans faire précéder leur union d’un contrat de mariage, et que de leur de leur union sont issus trois enfants :
- [I], née le 04 novembre 1956, l’actuelle demanderesse
- [F], née le 19 novembre 1964, l’actuelle défenderesse
- [WN], né le 21 janvier 1967 mais décédé le 14 avril 2009, et dont les deux héritiers, [V] et [Z] [N], sont les actuels intervenants en demande.

[E] [N] est décédé à [Localité 1] (31), le 04 mai 2010 et [H] [ZU] est décédée à [Localité 7] (09), le 04 mars 2020, laissant pour lui succéder ses deux filles et les enfants de son fils précédé et a légué ses biens par testament du 26 octobre 2017.

C’est ainsi qu’en 2023, [F] a fait assigner [I] [N], [Z] et [V] devant le tribunal judiciaire aux fins d’ordonner les opérations de compte, liquidation et partage des successions de [E] [N] et [H] [ZU] veuve [N].

Ce qu’indique l’ordonnance du 07 octobre 2025, qui statue sur l’incident soulevé par [I] et tendant à voir déclarer irrecevable l’action en partage, principalement sur le fondement qu’il n’existerait pas d’indivision, c’est que :
- [H] [ZU] a recueilli l’usufruit de la totalité de la succession de son époux, et ses enfants et petits-enfants en ont reçu la nue-propriété,
- au décès de [H] [ZU], l’usufruit s’est éteint et ses descendants se sont retrouvés en indivision successorale sur les biens dépendant des deux successions, sans que n’intervienne un partage définitif,
- le testament de [H] [ZU] du 29 octobre 2017, qui procède seulement à des attributions particulières, ne saurait valoir partage intégral de la succession ni mettre fin à l’indivision,
et conclut :
« Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’une indivision persiste entre les héritiers, tant sur les biens dépendant de la succession de M. [E] [N] que sur les biens et droits non compris dans le testament de Mme [H] [ZU]. ».

Autrement dit, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le champ de l’indivision est clair aux termes de cette ordonnance : il s’agit de tous les biens et droits (et obligations) qui se trouvaient dans les patrimoines respectifs de [E] [N] et [H] [ZU], mais à l’exclusion des biens compris dans le testament, lesquels ont été attribués.
Il reste donc une masse successorale à partager, ce qui a fondé l’intérêt à agir de [F] [N] et la poursuite de la procédure de partage, personne n’ayant contesté que la procédure RG n°23/1072 se trouve actuellement toujours en cours, mais elle n’inclut pas les biens et droits compris dans le testament de [H] [ZU].

En effet, l’article 721 du code civil dispose que les successions sont dévolues selon la loi lorsque le défunt n’a pas disposé de ses biens par des libéralités et qu’elles peuvent être dévolues par les libéralités du défunt dans la mesure compatible avec la réserve héréditaire, ce qui est le cas en l’espèce car [H] [N] a rédigé un testament authentique le 16 octobre 2017, léguant :
- à [F] et à ses deux petits-enfants la maison à usage d’habitation et accès à la route figurant sur la parcelle cadastrée section ZB numéro [Cadastre 1] commune de [Localité 5] pour une superficie de 1.200m² environ à prendre sur la parcelle ZB [Cadastre 1]
- à [I] les bâtiments agricoles situés sur la parcelle ZB numéro [Cadastre 1] et terrain autour pour une superficie de 2 hectares 2 a et 20 ca environ à prendre sur la même parcelle, et les parcelles section Y numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et ZA numéro [Cadastre 4].

En conséquence, mais sous réserve de l’interprétation du testament établi par [H] [ZU] le 16 octobre 2017 qui donne lieu à discussion dans le cadre de la procédure RG n°23/1072, il apparait que l’ensemble des héritiers se trouverait être en indivision concernant la parcelle Y [Cadastre 2] et que les bâtiments agricoles une surface de 2 ha 2a et 20ca situés sur la parcelle ZB [Cadastre 1] ainsi que les parcelles Y [Cadastre 3] et ZA [Cadastre 4], sont la propriété de [I] [N] par l’effet du testament.

Or, en droit, la confusion des droits locatif et de propriété éteint le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devient propriétaire (voir en ce sens Civ. 3e, 24 juin 2009).

En l’espèce, [I] [N] ne peut plus être fermière sur les biens dont elle est propriétaire, que ce soit propriétaire indivis ou seule propriétaire.
Même si les prétentions de remise en cause du testament aboutissaient, il resterait que [I] [N] serait propriétaire indivis avec sa sœur et ses neveux des biens qu’elle a reçus par testament, en plus de ceux actuellement reconnus comme étant en indivision, étant rappelé qu’en vertu de l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’état, donc, et en l’absence de bail rural en cours, l’action est effectivement irrecevable pour défaut du droit d’agir.

2. Sur la nullité des congés

La présente demande a été présentée au TPBR dans le délai de l’article L411-54 du code rural et est recevable.

Dans les conditions exposées au point précédent, [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] n’avaient pas qualité pour délivrer congé, au surplus pour des baux éteints.

Il est donc fondé de prononcer la nullité desdits congés.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les demandeurs qui succombent seront condamnés aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, [I] [N] a été contrainte de faire face à une demande en justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner les demandeurs qui succombent à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable pour défaut du droit d’agir les demandes formulées par [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] ;

ANNULE et DIT nuls et sans effet les congés délivrés le 15 avril 2026 par [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] à [I] [N] ;

CONDAMNE [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [N] épouse [W], [Z] [N] et [V] [N] à payer à [I] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026.
En application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.
En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le greffier ci-dessus visé.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT