CA Versailles, 30 juin 2026, RG 25/02524

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JUIN 2026

N° RG 25/02524 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XEVE

AFFAIRE :

[Q] [H]

C/

[O] [N] épouse [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1121001067

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30/06/2026

à :

Me Dan ZERHAT

Me Katy [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT

Monsieur [Q] [H]

né le 09 Octobre 1984 à [Localité 2] (94)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078029

Plaidant : Me Sara NOURI-MESHKATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

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INTIMEE

Madame [O] [N] épouse [R]

née le 02 Février 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Katy CISSE de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 - N° du dossier 21804221

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er novembre 2017, Mme [O] [N] épouse [R] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [H] sur des locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2020, Mme [R] a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer la somme en principal de 7 200 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2021, Mme [R] a fait assigner M. [H] aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [H],

- condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,

- 15 600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 avril 2021, échéance d'avril 2021incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2020,

- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 novembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 novembre 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois,

- constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2017 entre Mme [R], d'une part, et M. [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 4 janvier 2021,

- ordonné à M. [H] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé a son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- condamné M. [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 1 200 euros par mois, augmenté des charges récupérables,

- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2021, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

- condamné M. [H] à payer à Mme [R] la somme de 15 600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2020 sur la somme de 7 200 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

- condamné M. [H] à payer à Mme [R] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2020 et celui de l'assignation du 5 juillet 2021,

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 2 mars 2022, M. [H] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d'incident du 9 mars 2023, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré recevable la demande de radiation formée par Mme [R],

- prononcé la radiation de l'appel interjeté par M. [H] dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 22/01208,

- rappelé que cette mesure d'administration judiciaire, insusceptible de recours, suspend le cours de l'instance soit jusqu'au règlement des condamnations par l'appelant qui sollicite la réinscription de son appel, soit jusqu'à la péremption d'instance qui entraîne son extinction,

- dit qu'il sera procédé à la réinscription de l'affaire au rôle sur justification de l'exécution de la décision attaquée, sauf si la péremption est constatée,

- débouté M. [H] de la totalité de ses demandes,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [H] à payer à Mme [R] une indemnité de 2 000 euros,

- condamné M. [H] aux dépens de l'incident.

Par ordonnance d'incident du 11 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a :

- débouté Mme [R] de ses demandes dont celle visant à voir constater la péremption de l'instance,

- condamné Mme [R] aux dépens de l'incident,

- renvoyé la cause et les parties à l'audience du 5 mars 2026 pour clôture et du 9 avril 2026 pour plaidoirie.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, M. [H], appelant, demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 8 décembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Gonesse dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- constater que le contrat de location a pris fin le 1er novembre 2020 selon congé donné par Mme [R] le 2 décembre 2019,

- condamner Mme [R] à lui verser la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pendant 12 mois au sein du logement,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Dan Zerhat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2022, Mme [R], intimée, demande à la cour de :

- la recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

- débouter M. [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse du 8 décembre 2021,

- condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [H] aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément aux dispositions des articles 954 et 4 du code de procédure civile, la cour ne statue (donc au dispositif de l'arrêt) que sur des prétentions récapitulées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

La demande de 'constater' figurant dans les conclusions de M. [H] n'est pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais un moyen. La cour y répondra dans les motifs de l'arrêt s'il vient au soutien de ses prétentions.

Sur les demandes de M. [H]

Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer des chefs du jugement critiqué doit formuler des prétentions en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel.

Il résulte de ces textes, dénués d'ambiguïté, que le dispositif des conclusions de l'appelant doit comporter, en vue de l'infirmation ou de l'annulation du jugement frappé d'appel, des prétentions sur le litige, sans lesquelles la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement frappé d'appel (2e civ., 16 novembre 2017, pourvoi n°16-21.885 ; 2e civ, 10 décembre 2020, pourvoi n°19-16.137). Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice.

Cette sanction, qui permet d'éviter de mener à son terme un appel irrémédiablement dénué de toute portée pour son auteur, poursuit un but légitime de célérité de la procédure et de bonne administration de la justice.

Au cas d'espèce, la cour constate que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, M. [H] se borne à solliciter l'infirmation du jugement frappé d'appel, donc en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail qui lui avait été consenti, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ainsi qu'au paiement de la somme de 15 600 euros, et dit n'y avoir lieu de lui octroyer des délais de paiement. Pour autant, il ne saisit la cour d'aucune prétention relative à ces chefs du jugement déféré.

En conséquence, la cour ne pourra que confirmer l'ensemble de ces chefs du jugement déféré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

M. [H] demande la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au sein du logement pendant douze mois.

Au soutien de cette demande, il expose avoir fait établir un constat d'huissier le 3 mars 2020 qui relève des désordres d'humidité et d'infiltrations et qu'il a été contraint de faire appel à un couvreur pour poser une bâche sur l'extension de la maison, des dégradations au niveau des canalisations de la chaudière et une installation électrique vétuste et dangereuse. Il fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que le locataire confronté à un problème de décence peut renoncer à demander une mise en conformité et agir en dommages et intérêts pour le trouble de jouissance causé, une mise en demeure du bailleur n'étant pas nécessaire. Il explique qu'en mai 2019, Mme [R] devait se présenter avec un entrepreneur dans le logement à une date qu'elle lui a imposé sans qu'il ait pu s'organiser pour être présent, expliquant qu'il n'était pas d'accord pour lui laisser les clés du logement. Il soutient que Mme [R] n'a effectué aucune autre démarche pour remédier aux désordres alors même que deux enfants y résidaient également.

Mme [R] s'oppose à cette demande en faisant valoir que M. [H] a fait réaliser un constat d'huissier non contradictoire le 3 mars 2020 qui ne lui avait jamais été communiqué avant la procédure d'appel.

Elle indique verser aux débats un extrait d'une note aux parties rédigée par un expert judiciaire désigné par le tribunal de grande instance de Pontoise en 2016 faisant une description du bien sans faire état d'un quelconque problème d'humidité ou d'infiltration. Elle conteste par ailleurs avoir imposé une date à M. [H] pour faire intervenir un entrepreneur et explique s'être présentée au rendez-vous avec une demi-heure de retard, trouvant porte close. Elle indique que rien n'empêchait M. [H] de faire réaliser des devis et de les lui soumettre.

Elle soutient que l'appelant tente d'échapper à sa propre responsabilité et d'obtenir une indemnisation financière en se prévalant d'un préjudice nullement démontré. Elle s'étonne qu'il ait attendu le 30 mai 2022 pour invoquer ce préjudice sans apporter de précision sur la date à laquelle il estime qu'il a débuté.

Sur ce,

En application de l'article 6, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable du 19 août 2015 au 25 novembre 2018 et donc à la présente instance, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il convient de rappeler que l'obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650).

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-16.430).

En l'espèce, M. [H] produit un procès-verbal de constat du 3 mars 2020 réalisé par un huissier de justice qu'il a requis au motif qu'il rencontrait depuis plusieurs mois des problèmes d'humidité dans la maison et en avoir avisé Mme [R] en vain.

Dans ce constat, il est relevé :

- une guirlande de cloques sur le mur en partie supérieure de la porte d'entrée,

- dans le séjour où il existe une extension vers l'arrière : à la liaison de cette extension et des murs du séjour, des cloques de part et d'autre sur la hauteur de ces murs, au droit de l'interrupteur et qui se prolongent sur toute la hauteur du mur ainsi que des traces auréolaires d'humidité au droit de ces cloques. En partie basse, le mur est ponctué de petites cloques au droit de la prise électrique. Il existe des traces de moisissures en pied de mur. L'installation électrique est ancienne. A droite de ce mur, une prise électrique est sortie de sa loge.

- au droit de l'ouverture de l'extension sur le séjour, il existe une poutre à l'aplomb des baies et plusieurs coulures sont remarqués. M. [H] a expliqué que l'eau s'infiltre lors d'ondées et avoir fait appel à un couvreur pour la pose d'une bâche sur la couverture de l'extension le long des baies, ce que l'huissier de justice a indiqué comme 'vu',

- dans cette extension, l'air froid s'infiltre au niveau des baies et plus particulièrement le long du bâti de la baie qui ouvre sur la terrasse côté gauche. Cette baie ne ferme pas correctement et laisse filtrer de l'air de façon importante. Les baies sont en 'alu' et anciennes.

- dans la salle de bains du 1er étage, une coulure sur une poutre au plafond est relevé. M. [H] a indiqué qu'il existe des infiltrations d'eau à cet endroit lors d'ondées.

- les canalisations derrière la chaudière murale présentent des concrétions blanchâtres.

- dans le garage, le disjoncteur est ancien et en sortie, il y a des sorties de fils électriques dépourvues de dominos. Des dominos sont raccordés directement à une multiprise sans aucune protection.

Le fait que ce constat ne soit pas contradictoire ne lui enlève pas sa valeur probante, s'agissant de constatations effectuées dans le logement et non d'une expertise.

M. [H] ne produit pas de mise en demeure adressée à Mme [R], ce qui est indifférent comme indiqué ci-avant.

Pour autant, cette dernière produit un courrier du 6 mai 2020 adressé à M. [H] dans lequel elle explique, concernant les fuites d'eau, s'être déplacée en novembre dernier, pour faire un devis et un état des travaux à réaliser avant l'hiver, n'avoir pu accéder à la maison car il n'y avait personne alors qu'elle avait un retard de 30 minutes et que rien ne l'empêchait, depuis trois ans, de faire faire des devis et de les lui soumettre pour validation.

Il ressort de ces éléments, ce que la note aux parties d'un expert désigné dans le cadre d'une autre instance judiciaire faisant état d'une maison qui 'présente un état correct, sans plus' (pièce 14 de l'intimée) ne permet pas utilement de contredire, que le logement présentait des infiltrations d'air et d'eau au niveau de l'extension dans le séjour vers l'arrière de la maison, ce dont Mme [R] était informée puisqu'elle indique elle-même avoir envisagé d'effectuer des réparations en se rendant sur les lieux avec un entrepreneur, ce qui n'a pas abouti, sans que la cour ne parvienne à déterminer les raisons de l'absence de M. [H] à ce rendez-vous.

En tout état de cause, par la suite, l'appelant ne justifie pas avoir relancé Mme [R] qui ne démontre pas davantage avoir elle-même tenté de reprendre un rendez-vous.

Concernant l'électricité et la chaudière, le seul constat d'huissier ne démontre pas que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude n'étaient pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements ni en bon état d'usage et de fonctionnement.

M. [H] ne précise pas la période pour laquelle il demande une indemnisation au titre du préjudice de jouissance. La date à laquelle il a quitté les lieux n'est pas davantage établi, Mme [R] soutenant qu'il ne l'a pas prévenue et M. [H] indiquant avoir quitté le logement à la date d'effet du congé notifiée par la bailleresse, soit le 1er novembre 2020, celle-ci ne l'ayant pas contacté pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés.

Au vu de ces éléments, faute pour M. [H] de préciser la date à laquelle les troubles de jouissance sont apparus, la cour retiendra, comme point de départ, le mois de novembre 2019, date à laquelle la bailleresse a reconnu s'être déplacée pour des fuites d'eau. Il sera retenu qu'ils ont cessé le 1er novembre 2020, date à laquelle M. [H] soutient avoir quitté les lieux.

Au vu des observations qui précèdent, les désordres relevés ci-dessus dans le logement de M. [H] lui ont nécessairement causé à un préjudice de jouissance en ce que l'extension du salon présentait des infiltrations d'air et d'eau.

L'ampleur du préjudice limitée à une pièce de la maison, la nature et la durée des troubles constatés justifient que M. [H] soit indemnisé au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 10 % du loyer pour la période de novembre 2019 au 1er novembre 2020, soit la somme de 1 440 euros.

Mme [R] est en conséquence condamnée à payer à M. [H] la somme de 1 440 euros.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant devant la cour, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties à ce titre sont donc rejetées.

PAR CES MOTIFS