CA Versailles, 23 juin 2026, RG 25/01085

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/01085 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XAXG

AFFAIRE :

[A] [P]

C/

Société [Localité 1] HABITAT PUBLIC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-000412

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées

le : 23.06.2026

à :

Me Sarah ANNE, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT

Monsieur [A] [P]

né le 02 Janvier 1943 à [Localité 2] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Sarah ANNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

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INTIMEE

Société [Localité 1] HABITAT PUBLIC

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 484 201 157

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20250084

Plaidant : Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire ,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [P] est locataire depuis le 30 mars 2009 d'un logement appartenant à la société [Localité 1] Habitat Public, situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel, au jour de l'assignation, de 588 euros, charges comprises.

M. [P] a subi, du 12 au 28 décembre 2022, puis du 24 février au 2 mars 2023, une panne de sa chaudière, le privant de chauffage et d'eau chaude.

Il a demandé, par courrier du 29 mars 2023, l'indemnisation de son préjudice et le remplacement de l'appareil, sans succès.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, M. [P] a assigné la société [Localité 1] Habitat Public à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins de le voir :

- condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- condamner à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

- condamné la société [Localité 1] Habitat Public à verser à M. [P] :

* la somme de 352,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

* la somme de 350 euros en réparation de son préjudice moral,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [Localité 1] Habitat Public aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 10 février 2025, M. [P] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M. [P], appelant, demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] Habitat Public à lui payer les sommes suivantes :

* 352,80 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

* 350 euros au titre de son préjudice moral ;

* 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau, de :

- condamner la société [Localité 1] Habitat Public à lui payer les sommes suivantes :

* 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

* 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

- condamner la société [Localité 1] Habitat Public à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens de cette procédure.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, la société [Localité 1] Habitat Public OPH, intimée, demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de M. [P],

- débouter M. [P] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- la recevoir en son appel régulier en la forme et juste au fond,

y faisant droit :

- infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2025 par le juge de contentieux de la protection de [Localité 1] en ce :

* qu'il l'a condamnée à verser à M. [P] la somme de 352,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 350 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau :

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l'appel de M. [A] [P].

Au soutien de son appel, M. [A] [P] conteste les montants des sommes qui lui ont été allouées par le premier juge en indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral. Il fait valoir, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1721 du code civil qu'à défaut d'équipement de chauffage et de production d'eau chaude en bon état de fonctionnement, un logement est considéré comme indécent et donc interdit à la location, qu'en l'espèce, son logement a été indécent puisque la chaudière est tombée en panne le 16 décembre 2022 et n'a été réparée que le 28 décembre suivant, qu'il a donc été privé de chauffage et d'eau chaude pendant 12 jours et de surcroît en période hivernale, que les réparations effectuées par le bailleur n'ont pas été efficaces puisque deux mois plus tard, soit toujours en période hivernale, la chaudière est tombée à nouveau en panne du 24 février 2023 au 2 mars 2023, soit pendant une durée de 6 jours. Il expose que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le chauffage et la production d'eau chaude n'ont pas été assurés par le bailleur durant un total de 18 jours en plein hiver mais il lui reproche cependant sa méthode de calcul pour évaluer le préjudice de jouissance, basée sur le montant du loyer, laquelle n'est imposée par aucun texte. Il conclut que le montant obtenu est dérisoire et que si l'on s'en tient à l'importance des désordres, son préjudice aurait dû être raisonnablement évalué à la somme de 3 000 euros. Il ajoute, s'agissant de son préjudice moral, que malgré la gravité des faits, le tribunal a limité le montant de l'indemnisation à la somme de 350 euros, somme qui est totalement dérisoire et sans commune mesure avec son préjudice réel.

L'établissement public [Localité 1] Habitat Public OPH réplique que les faits évoqués par M. [A] [P] à l'appui de sa demande de dommages-intérêts sont circonscrits et limités à deux incidents isolés, à savoir une panne de chaudière du 16 au 28 décembre 2023, une privation de chauffage et d'eau chaude du 24 février au 2 mars 2023, soit une durée totale de 18 jours et s'étonne du montant de l'indemnisation que le locataire n'hésite pas à solliciter (8 000 euros), toutes causes de préjudices confondues. Il fait observer qu'il n'a pas manqué aux obligations lui incombant en qualité de bailleur, qu'il a mandaté son prestataire, la société Confogaz, qui est intervenue à chaque réclamation formulée pour procéder aux travaux nécessaires.

Il expose que, s'agissant plus particulièrement de l'incident de décembre 2022, alerté le samedi 17 décembre, le prestataire s'est rendu au domicile du locataire dès le dimanche 18 décembre mais que malheureusement celui-ci était absent et n'a pas répondu aux appels téléphoniques, que l'intervention a finalement eu lieu le mercredi 21 décembre avec une première réparation qui a permis la remise en service de l'installation, avant un changement de la soupape de sécurité le 28 décembre 2023, qu'en réalité, M. [P] n'a pas été privé de chauffage et d'eau chaude pendant 12 jours, ainsi qu'il le soutient, mais seulement pendant quatre jours, de sorte qu'il ne saurait invoquer un quelconque retard de prise en charge, alors qu'il lui appartenait d'être présent à son domicile ou de confier ses clés pour une intervention dans les meilleurs délais.

L'établissement public [Localité 1] Habitat Public OPH ajoute, s'agissant de l'absence de chauffage et d'eau chaude en février/mars 2023, que M. [P] n' a signalé le dysfonctionnement que quatre jours après sa survenance, de sorte qu'aucune indemnisation ne saurait être sollicitée pour la période antérieure au 28 février 2023, qu'en toute hypothèse, suite au signalement, la société Confogaz s'est présentée le 28 février mais le locataire était absent, bien qu'avisé de son passage, que les travaux ont été finalement réalisés le 2 mars 2023, soit deux jours après réception du courrier de réclamation. Enfin, l'intimé estime injustifiée tant dans son principe que dans son montant, la demande d'indemnisation à hauteur de la somme de 5 000 euros formée par M. [P] au titre du préjudice moral qu'il invoque.

Sur ce,

* sur l'indemnisation du préjudice de jouissance.

L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.

Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.

La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour évaluer le préjudice de jouissance subi par M. [A] [P] à la somme de 352,80 euros, relevant que la réactivité et la célérité de la société [Localité 1] Habitat Public OPH ne font pas obstacle à la réparation du trouble de jouissance incontestablement subi par M. [P] du fait de l'absence de chauffage et d'eau chaude pendant 18 jours, en pleine période hivernale. Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.

* sur l'indemnisation du préjudice moral.

Le premier a retenu que le fait, pour une personne âgée de 80 ans, de vivre dans un appartement privé de chauffage et d'eau chaude durant deux périodes distinctes, en plein hiver, n'est pas sans incidence sur sa santé et son état psychologique. Le jugement doit être confirmé également sur ce point en ce qu'il a très exactement estimé et par des motifs que la cour adopte, à la somme de 350 euros le montant de l'indemnisation du préjudice moral.

Sur les mesures accessoires.

Les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance sont confirmées.

Il y a lieu de débouter chaque partie de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de procédure par elles exposées en cause d'appel.

Chaque partie devra supporter la charge de ses propres dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS