TJ 73011, 3 juill. 2026, RG 25/01397

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/07/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Réputée contradictoire
N° Jugement :
N° RG 25/01397

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4DH
DEMANDEUR :

S.A.R.L. CED.3D
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier HOURIEZ, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]
représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté

S.A.R.L. LE GRENIER
[Adresse 4]
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 22 Mai 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me HOURIEZ
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 27 mars 2015, la société Le Grenier a donné à bail commercial à la société Villard 1800 les lots n°3 et 6 de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé [Adresse 1] pour exercer une activité de bar, restaurant et vente à emporter et ce pour une durée de 9 années du 27 mars 2015 au 26 mars 2024.

Le 22 septembre 2021, la société Ced.3d est venue aux droits de la société Amdinel qui était venue aux droits de la société Villard 1800.

La société Ced.3d s’est plainte auprès de la société Le Grenier et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier de désordres affectant notamment la terrasse et la toiture.

En l’absence d’issue amiable, la société Ced.3d a, par actes des 6 et 7 octobre 2025, fait assigner la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de :
- condamner la société Le Grenier à verser à la société Ced.3d les sommes suivantes : 18.748,85 euros ttc au titre des travaux de réfection de la terrasse, 8.051,22 euros ttc au titre de la réfection du système électrique et 4.356 euros ttc au titre de la mise aux normes de la cuve à gaz,
- condamner solidairement la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier à verser à la société Ced.3d la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamner solidairement la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier à verser à la société Ced.3d la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Ced.3d fait valoir, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, qu’elle a fait réaliser des travaux de réfection de la terrasse, de réfection du système électrique et de mise aux normes de la cuve à gaz, que ces travaux sont la conséquence d’un défaut de délivrance conforme par le bailleur d’une partie substantielle des locaux loués et que leur coût doit être pris en charge par la société Le Grenier. Elle expose qu’elle a subi des infiltrations d’eau venant de la toiture depuis l’hiver 2021, qu’aucune mesure efficace n’a été prise par le bailleur et que l’état dégradé de la toiture nuit à l’exploitation normale du restaurant et à l’utilisation de la terrasse.

Bien que régulièrement cités, la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2026 et a été mise en délibéré le 3 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande de condamner la société Le Grenier à payer le coût des travaux réalisés

L’article 1719 du Code civil dispose que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

En l’espèce, pour justifier de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance la société Ced.3d communique des factures établies les 1er juillet, 23 septembre et 14 octobre 2022 par la société Pointbois d’un montant total de 18.748,85 euros ttc relatives à des travaux de réfection d’une terrasse (pièce n°4), une facture établie le 24 novembre 2023 par M. [H] [V] d’un montant de 4.522,03 euros ttc relative à des travaux d’électricité (pièce n°9-2) et une facture établie le 17 juin 2022 par la société As Decoup’ d’un montant de 4.356 euros ttc relative à des travaux de mise aux normes d’une cuve à gaz (pièce n°10). Ces factures qui ne sont pas corroborées par d’autres pièces ne permettent pas de justifier de la nature et l’ampleur des désordres qui affectaient la terrasse, le système électrique et la cuve à gaz. Ainsi, il n’est pas possible de déterminer si ces désordres caractérisaient une violation par le bailleur de son obligation de délivrance.

En conséquence, la société Ced.3d est déboutée de sa demande de condamner la société Le Grenier pour les travaux réalisés.

II. La demande de condamner la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier à réparer les préjudices subis

II. 1. Les responsabilités

II.1.1. La responsabilité de la société Le Grenier

Vu l’article 1719 du Code civil,

L'article 606 du Code civil dispose que“les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”.

En l’espèce, la société demanderesse produit un procès-verbal de constat établi le 26 juin 2024 aux termes duquel Me [N] [W] a constaté l’état particulièrement dégradé de la toiture du restaurant qui était recouverte d’une bâche (pièce n°5). Elle communique également le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 17 juin 2025 aux termes duquel il ressort que les deux copropriétaires, la société Le Grenier et la société Dsv, ont parfaitement conscience de la “nécessité absolue des travaux de réfection de la charpente et de la toiture” (pièce n°7).

Compte tenu de l’état de la toiture, les travaux de reprise relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur. Les nombreuses infiltrations caractérisent également un trouble de jouissance. Or, la société Le Grenier a systématiquement voté contre les résolutions relatives à la réfection de la toiture.

En conséquence, la société Le Grenier a commis un manquement à son obligation de réaliser les grosses réparations et à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée permettant à la société Ced.3d d’engager sa responsabilité contractuelle.

II.1.2. La responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 déterminent les parties privatives et les parties communes, ces articles ne sont pas d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi.

En l’espèce, la société Ced.3d ne démontre pas que les dommages constatés auraient leur origine dans une partie commune.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut pas être engagée.

II.2. L’indemnisation des préjudices

La société Ced.3d ne produit aucune pièce pour justifier de la somme de 200.000 euros sollicitée en réparation des préjudices subis. Il se déduit des conclusions que les préjudices sont un préjudice financier lié à l’impossibilité d’exploiter la totalité de la terrasse compte tenu des infiltrations et un préjudice de jouissance affectant notamment le restaurant.

Concernant le préjudice financier, la société demanderesse propose un calcul qui se fonde sur des données tels que la perte de couverts par service, le ticket moyen ou encore la perte journalière brute. Ces données ne sont pas étayées par des pièces notamment comptables, la société Ced.3d se contentant seulement d’allégations. Le tribunal ne dispose donc pas d’éléments permettant d’apprécier tant la réduction de la capacité d’accueil de la terrasse que la perte financière qui en résulterait. De plus, le préjudice financier ne peut pas correspondre à la perte de chiffre d’affaires mais doit se calculer selon une méthode plus objective notamment la perte de marge brute.

Concernant le préjudice de jouissance affectant notamment le restaurant, la société demanderesse ne communique ni attestations ni procès-verbaux de constat qui permettraient de déterminer les conséquences concrètes des infiltrations sur l’exploitation du restaurant.

La société Ced.3d est donc défaillante dans l’administration de la preuve.

En conséquence, la société Ced.3d est déboutée de sa demande de condamner la société Le Grenier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Grenier à réparer les préjudices subis.

III. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

La société Ced.3d, partie succombante, est condamnée aux dépens.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La société Ced.3d est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :