CA Versailles, 29 juin 2026, RG 23/08584

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JUIN 2026

N° RG 23/08584

N° Portalis DBV3-V-B7H-WIJ4

AFFAIRE :

S.A.S. [J] venant aux droits de la société JMD 14

C/

[U] [X]

et autres...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Octobre 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 20/01858

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

Me Mélina PEDROLETTI

Me Olivier FALGA

Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. [J] venant aux droits de la société JMD 14

N° RCS de [Localité 1] : 498 563 873

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : Me Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS,, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 322

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INTIMÉS

Monsieur [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Autre qualité : Intimé dans 24/00235 (Fond)

Représentant : Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

Madame [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Autre qualité : Intimé dans 24/00235 (Fond)

Représentant : Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

RCS de [Localité 4] : 382 506 079

[Adresse 3]

[Localité 5]

Autre qualité : Appelant dans 24/00235 (Fond)

Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

Plaidant : Me Matthieu MALNOY de la SELAS L ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1226

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente, et Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

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FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de construction de maison individuelle (CCMI) du 19 avril 2017, M. [U] [X] et son épouse Mme [P] [X] ont confié à la société JMD 14 exerçant sous le nom « [Adresse 4] », la construction avec fourniture de plans de leur maison située à [Localité 6] (14).

Les parties sont convenues que les travaux seraient réalisés dans un délai de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier.

Le constructeur a souscrit une assurance dommages-ouvrage ([I]) pour le compte des maîtres d'ouvrage, auprès de la société CAMCA et la garantie de livraison a été souscrite auprès de la société Compagnie européenne de garanties et de cautions (CEGC), par acte de cautionnement du 29 novembre 2017.

Le 30 novembre 2017, le chantier a été déclaré ouvert et au cours d'une visite de celui-ci, les maîtres d'ouvrage ont signalé un défaut d'implantation de l'ouvrage rendant impraticable l'accès à la maison et au garage.

Une expertise amiable portant notamment sur l'erreur d'implantation en altimétrie a été diligentée à la demande des époux [X] par le bureau d'études [A] [F], entrepreneur individuel, dont le rapport a été rendu le 11 janvier 2019.

Par courrier du 28 février 2019, le constructeur a reconnu le défaut d'altimétrie et proposé une solution à condition de l'abandon par les maîtres d'ouvrage des pénalités de retard.

Par courrier du 18 juillet 2019, les maîtres d'ouvrage ont convoqué le constructeur à la réception de l'ouvrage mais celui-ci ne s'est pas présenté.

Le 31 juillet 2019, ils ont entendu néanmoins procédé à la réception de l'ouvrage avec réserves, par procès-verbal de constat d'huissier dressé en l'absence de la société JMD 14 et ont dénoncé des réserves complémentaires dans les huit jours suivant la réception.

Après déclaration de sinistre des époux [X], le 21 janvier 2020, l'assureur [I] a refusé de mobiliser sa garantie.

Par acte délivré le 27 février 2020, les époux [X] ont fait assigner les sociétés JMD 14, CEGC et CAMCA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de reprise des réserves sous astreinte et d'indemnisation.

Le 14 septembre 2023, la société JMD 14 a été radiée à l'issue d'une transmission du patrimoine à l'associé unique.

Par jugement contradictoire du 26 octobre 2023 (20 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- constaté l'intervention volontaire de la société CAMCA assurance Luxembourg en lieu et place de la société CAMCA société mutualiste,

- condamné la société JMD 14 à procéder aux travaux de levée des réserves suivantes, sous astreinte de 200 euros par jour, courant à compter du délai de deux mois suivant la signification de la décision :

- réserve n°4 : manque châssis de garage et reprise crépis non faite + barreaudage antieffraction,

- réserve n°5 : manque conduit feu,

- réserve n°8 : trou en bas sur façade latérale droite,

- réserve n°10 : coffret compteur eau serrure cassée,

- réserve n°11 : enlever gravats laissés sur le chemin du voisin à remettre en état,

- réserve n°13 : terre en tas sur le terrain à étaler,

- réserve n°14 : fenêtres ' défaut d'étanchéité traverses basses des menuiseries se man'uvrent avec difficulté,

- réserve n°15 : manque un bout de BA 13 dans le prolongement de la cloison côté garage,

- réserve n°16 : manque et épaisseur insuffisante isolation des combles par rapport à la RT 2012,

- réserve n°17 : manque moteur porte de garage + commande,

- réserve n°18 : cache anti-dégondement des portes coulissantes,

- réserve n°19 : manque baignoire et système de douche,

- réserve n°22 : impossible de tester les prises RJ45 ' internet et télé,

- réserve n°23 : format carrelage différent de celui prévu dans la notice descriptive,

- réserve n°26 : manque manuels et garanties de tous les appareils électriques,

- réserve n°27 : fourniture du certificat DPE + étude thermique RT2012,

- réserve n°28 : fourniture du plan de la charpente et traitement,

- réserve n°29 : fourniture du test d'infiltrométrie perméabilité,

- réserve n°30 : fourniture des factures et contrats des sous-traitants et de leurs assurances,

- réserve n°31 : manque toutes les poignées et plaques de propreté de toutes les portes intérieures et cellier,

- réserve n°32 : regards EP à revoir (couvercles et sorties) plans d'évacuation gouttière pente insuffisante,

eau stagnante, côté cellier eau rejetée vers les voisins,

- réserve n°33 : Manque plans des installations de plomberie (alimentations et évacuations) [Localité 7],

- réserve n°35 : manque volet salle de bain ou barreaudage anti-effraction,

- réserve n°36 : traitement du soubassement des murs, migration de l'humidité,

- réserve n°37 : aération du vide sanitaire,

- réserve n°38 : mauvaise étanchéité à l'air et à l'eau de la porte d'entrée et du cellier,

- réserve n°39 : fourniture du plan de pose et de dimensionnement du plancher chauffant,

- réserve n°40 : manque plaques de propreté (prises et interrupteurs),

- réserve n°42 : manque chatières et dispositions sur le toit,

- réserve n°43 : colliers de fixation sortie VMC,

- réserve n°44 : porte cuisine au garage doit être isolante,

- réserve n°45 : absence de coupure de capillarité pied cloison, cuisine, salle de bain, toilette et cellier,

- réserve n°46 : conduit pour hotte cuisine,

- réserve n°47 : PAC unité extérieure sur dalle béton et plot anti-vibratile,

- réserve n°48 : ventilation des canalisations [Localité 7] ' sortie sur le toit,

- réserve n°49 : fourniture du contrat [I],

- réserve n°51 : Malfaçons, fuite sous l'évier,

- condamné les sociétés JMD 14 et CEGC au paiement aux époux [X] de :

- 16 244,37 euros TTC au titre des travaux de levée des réserves n°1, 6, 7 et 50, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er février 2020, date du dernier devis, et le jour du jugement,

- 9 693 euros TTC au titre de la levée des réserves n°3, 12 et 25,

- 14 398,26 euros TTC au titre des irrégularités de la notice descriptive, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 4 février 2020 et le jour du jugement,

- condamné la société JMD 14 au paiement de la somme de 1 500 euros TTC aux époux [X] au titre du chemin d'accès à la construction,

- condamné les sociétés JMD 14 et CEGC au paiement aux époux [X] de :

- 25 097,30 euros au titre des pénalités de retard,

- 2 920 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice matériel,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice moral,

- constaté que la franchise de 5 % prévue au contrat souscrit auprès de la société CEGC est inopposable aux époux [X],

- condamné la société JMD 14 à garantir la société CEGC des condamnations prononcées à son encontre,

- condamné les sociétés JMD 14 et CEGC au paiement de la somme de 10 000 euros aux époux [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- dit que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même code est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires.

Le tribunal a considéré que la réception expresse avait eu lieu le 31 juillet 2019 puisque les travaux auraient dû être achevés le 29 novembre 2018 au plus tard, qu'il appartenait à la société JMD 14 de se présenter aux opérations de réception pour faire valoir son point de vue et que la volonté des maîtres d'ouvrage de réceptionner l'ouvrage était sans équivoque.

Il a jugé qu'en l'absence de preuve de l'existence d'une cause étrangère l'exonérant de sa responsabilité, la société JMD 14 devait être condamnée au paiement des travaux de levée des réserves 1, 6, 7, 50 et 3, 12 et 25 et qu'elle devait procéder aux travaux de levée des réserves dénoncées au jour de la réception de l'ouvrage, sous astreinte de 200 euros par jour.

Il a estimé que la société JMD 14 devait rembourser certaines sommes au titre des travaux restant à la charge des maîtres de l'ouvrage, puisque ces travaux nécessaires n'avaient été ni chiffrés, ni listés dans la notice descriptive et que l'accès au chantier n'ayant pas été aménagé, le coût de l'aménagement devait également être remboursé.

S'agissant des pénalités de retard, le tribunal a jugé que la société JMD 14 devait être condamnée au paiement, un retard de 243 jours ayant été constaté alors qu'aucune circonstance n'était de nature à interrompre le délai de réalisation des travaux et que l'accès à l'ouvrage n'avait pas été refusé au constructeur.

Il a considéré que le préjudice matériel des maîtres de l'ouvrage était caractérisé, la société JMD 14 ayant manqué à ses obligations de réalisation de travaux conformes dans les délais, ce qui a rendu indispensable la réalisation d'une expertise amiable et que le préjudice moral ayant un lien de causalité direct avec les manquements du constructeur devait être indemnisé.

Compte tenu de l'avancement des travaux, il a estimé que la totalité du prix de vente n'était pas encore exigible et que la société CEGC devait prendre en charge les pénalités forfaitaires et les coûts supplémentaires dus en raison de la défaillance du constructeur, en l'absence de preuve d'une faute des maîtres de l'ouvrage et alors que la maison était inhabitable.

Il a jugé que la société CEGC devait être condamnée avec la société JMD 14 en réparation du préjudice matériel et moral des époux [X], en raison du manquement à son obligation de diligence caractérisé par le refus d'intervenir alors que l'appel de fonds des 95 % n'était pas exigible.

Il a rejeté la demande de compensation de la société CEGC, étant donné que la franchise facultative couvrant 5 % du dépassement du prix, ne figurait pas dans le contrat de construction et qu'aucune pièce n'établissait la connaissance des époux [X] de cette franchise.

Il a condamné la société JMD 14, constructeur défaillant, à garantir la société CEGC, en sa qualité de caution, cette dernière n'ayant pas à supporter la charge définitive des travaux.

Il a rappelé que l'assureur [I], la société CAMCA, ne garantissait que le paiement des travaux de remise en état et a considéré que les époux [X] n'ayant pas sollicité de travaux de reprise afférents aux défauts d'implantation de l'ouvrage et de raccordements des WC aux eaux usées, leurs demandes de garantie et de paiement de dommages-intérêts devaient être rejetées.

Enfin, il a estimé que les demandes reconventionnelles en paiement de la société JMD 14 devaient être rejetées, puisque certaines des réserves démontraient que les travaux d'équipement, plomberie, menuiserie et chauffage n'étaient pas achevés.

Par déclaration du 22 décembre 2023, la société [J] venant aux droits de la société JMD 14 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 3 novembre 2025 (65 pages) la société [J] venant aux droits de la société JMD 14 demande à la cour :

- de réformer le jugement en ce qu'il :

- a condamné la société JMD 14 à procéder aux travaux de levée des réserves suivantes,

sous astreinte de 200 euros par jour, courant à compter du délai de deux mois suivant la

signification de la décision :

- réserve n°4 : manque châssis de garage et reprise crépis non faite + barreaudage anti-effraction,

- réserve n°5 : manque conduit feu,

- réserve n°8 : trou en bas sur façade latérale droite,

- réserve n°10 : coffret compteur eau serrure cassée,

- réserve n°11 : enlever gravats laissés sur le chemin du voisin à remettre en état,

- réserve n°13 : terre en tas sur le terrain à étaler,

- réserve n°14 : fenêtres - défaut d'étanchéité traverses basses des menuiseries se man'uvrent avec difficulté,

- réserve n°15 : manque un bout de BA 13 dans le prolongement de la cloison côté garage,

- réserve n°16 : manque et épaisseur insuffisante isolation des combles par rapport à la RT 2012,

- réserve n°17 : manque moteur porte de garage + commande,

- réserve n°18 : cache anti-dégondement des portes coulissantes,

- réserve n°19 : manque baignoire et système de douche,

- réserve n°22 : impossible de tester les prises RJ45 ' internet et télé,

- réserve n°23 : format carrelage différent de celui prévu dans la notice descriptive,

- réserve n°26 : manque manuels et garanties de tous les appareils électriques,

- réserve n°27 : fourniture du certificat DPE + étude thermique RT2012,

- réserve n°28 : fourniture du plan de la charpente et traitement,

- réserve n°29 : fourniture du test d'infiltrométrie perméabilité,

- réserve n°30 : fourniture des factures et contrats des sous-traitants et de leurs assurances,

- réserve n°31 : manque toutes les poignées et plaques de propreté des portes intérieures et cellier,

- réserve n°32 : regards EP à revoir (couvercles et sorties) plans d'évacuation gouttière pente insuffisante,

eau stagnante, côté cellier eau rejetée vers les voisins,

- réserve n°33 : Manque plans des installations de plomberie (alimentations et évacuations) [Localité 7],

- réserve n°35 : manque volet salle de bain ou barreaudage antieffraction,

- réserve n°36 : traitement du soubassement des murs, migration de l'humidité,

- réserve n°37 : aération du vide sanitaire,

- réserve n°38 : mauvaise étanchéité à l'air et à l'eau de la porte d'entrée et du cellier,

- réserve n°39 : fourniture du plan de pose et de dimensionnement du plancher chauffant,

- réserve n°40 : manque plaques de propreté (prises et interrupteurs),

- réserve n°42 : manque chatières et dispositions sur le toit,

- réserve n°43 : colliers de fixation sortie VMC,

- réserve n°44 : porte cuisine au garage doit être isolante,

- réserve n°45 : absence de coupure de capillarité pied cloison, cuisine, salle de bain, toilette et cellier,

- réserve n°46 : conduit pour hotte cuisine,

- réserve n°47 : PAC unité extérieure sur dalle béton et plot anti-vibratile,

- réserve n°48 : ventilation des canalisations [Localité 7] ' sortie sur le toit,

- réserve n°49 : fourniture du contrat [I],

- réserve n°51 : Malfaçons, fuite sous l'évier,

- l'a condamnée avec la société CEGC à payer aux époux [X] la somme de :

- 16 244,37 euros TTC au titre des travaux de levée des réserves n°1, 6, 7 et 50, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er février 2020, date du dernier devis, et le jour du jugement,

- 9 693 euros TTC au titre de la levée des réserves n°3, 12 et 25,

- 14 398,26 euros TTC au titre des irrégularités de la notice descriptive, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 4 février 2020 et le jour du jugement,

- l'a condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros TTC aux époux [X] au titre du chemin d'accès à la construction,

- l'a condamnée avec la société CEGC à payer aux époux [X] la somme de :

- 25 097,30 euros au titre des pénalités de retard,

- 2 920 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice matériel,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice moral,

- a constaté que la franchise de 5 % prévue au contrat souscrit auprès de la société CEGC est opposable (sic, le jugement indique « inopposable ») aux époux [X],

- l'a condamnée à garantir la société CEGC des condamnations prononcées à son encontre,

- l'a condamnée avec la société CEGC au paiement de la somme de 10 000 euros aux époux [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

- a constaté que la décision était assortie de l'exécution provisoire,

- de confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a :

- constaté l'intervention volontaire de la société CAMCA assurance Luxembourg en lieu et place de la société CAMCA société mutualiste,

- débouté les époux [X] de leur demande :

- de levée de réserves n°9, 20, et 34,

- relative aux travaux de conduit de cheminée à hauteur de 2.700 euros ainsi qu'aux consommation d'eau et d'électricité postérieurs au 31 juillet 2019,

- de condamnation à hauteur de 4 344 euros au titre des réserves n°1 et n°50,

- débouté les époux [X] de leur demande de condamnation de la société [J] :

- au règlement de la somme de 1 320 euros,

- au règlement de la somme de 180 euros au titre des frais de serrurier,

- débouté les époux [X] de leur demande de condamnation formée contre elle et la société CEGC à l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,

- de débouter les époux [X] de leur appel incident visant à voir réformer partiellement le jugement, en ce qu'il a :

- débouté les époux [X] de leur demande de condamnation à son encontre au règlement de la somme de 180 euros au titre des frais de serrurier,

- débouté les Époux [X] de leur demande de condamnation formée contre elle et la société CEGC à l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,

- à titre principal, de débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes,

- à titre subsidiaire, d'opérer une compensation entre les sommes sollicitées par les époux [X] et les sommes dues à son bénéfice,

- en tout état de cause, de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 44 507,41 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir,

- de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre le paiement des dépens de première instance,

- y ajoutant, de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre le paiement des dépens d'appel dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti, avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,

- de débouter la société CEGC de toutes ses demandes contraires.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises au greffe le 31 octobre 2025 (103 pages), M. et Mme [X] forment appel incident et demandent à la cour :

- de confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a :

- condamné la société JMD 14 à procéder aux travaux de levée des réserves suivantes, sous astreinte de 200 euros par jour, courant à compter du délai de deux mois suivant la signification de la décision :

- réserve n°4 : manque châssis de garage et reprise crépis non faite + barreaudage anti-effraction,

- réserve n°5 : manque conduit feu,

- réserve n°8 : trou en bas sur façade latérale droite,

- réserve n°10 : coffret compteur eau serrure cassée,

- réserve n°11 : enlever gravats laissés sur le chemin du voisin à remettre en état,

- réserve n°13 : terre en tas sur le terrain à étaler,

- réserve n°14 : fenêtres ' défaut d'étanchéité traverses basses des menuiseries se man'uvrent avec difficulté,

- réserve n°15 : manque un bout de BA 13 dans le prolongement de la cloison côté garage,

- réserve n°16 : manque et épaisseur insuffisante isolation des combles par rapport à la RT 2012,

- réserve n°17 : manque moteur porte de garage + commande,

- réserve n°18 : cache anti-dégondement des portes coulissantes,

- réserve n°19 : manque baignoire et système de douche,

- réserve n°22 : impossible de tester les prises RJ45 ' internet et télé,

- réserve n°23 : format carrelage différent de celui prévu dans la notice descriptive,

- réserve n°26 : manque manuels et garanties de tous les appareils électriques,

- réserve n°27 : fourniture du certificat DPE + étude thermique RT2012,

- réserve n°28 : fourniture du plan de la charpente et traitement,

- réserve n°29 : fourniture du test d'infiltrométrie perméabilité,

- réserve n°30 : fourniture des factures et contrats des sous-traitants et de leurs assurances,

- réserve n°31 : manque toutes les poignées et plaques de propreté des portes intérieures et cellier,

- réserve n°32 : regards EP à revoir (couvercles et sorties) plans d'évacuation, gouttière pente insuffisante,

eau stagnante, côté cellier eau rejetée vers les voisins,

- réserve n°33 : Manque plans des installations de plomberie (alimentations et évacuations) [Localité 7],

- réserve n°35 : manque volet salle de bain ou barreaudage antieffraction,

- réserve n°36 : traitement du soubassement des murs, migration de l'humidité,

- réserve n°37 : aération du vide sanitaire,

- réserve n°38 : mauvaise étanchéité à l'air et à l'eau de la porte d'entrée et du cellier,

- réserve n°39 : fourniture du plan de pose et de dimensionnement du plancher chauffant,

- réserve n°40 : manque plaques de propreté (prises et interrupteurs),

- réserve n°42 : manque chatières et dispositions sur le toit,

- réserve n°43 : colliers de fixation sortie VMC,

- réserve n°44 : porte cuisine au garage doit être isolante,

- réserve n°45 : absence de coupure de capillarité pied cloison, cuisine, salle de bain, toilette et cellier,

- réserve n°46 : conduit pour hotte cuisine,

- réserve n°47 : PAC unité extérieure sur dalle béton et plot anti-vibratile,

- réserve n°48 : ventilation des canalisations [Localité 7] ' sortie sur le toit,

- réserve n°49 : fourniture du contrat [I],

- réserve n°51 : Malfaçons, fuite sous l'évier,

- condamné la société JMD 14 et la société CEGC à leur payer les sommes de :

- 16 244,37 euros TTC sauf à en réduire le quantum, au titre des travaux de levée des réserves n°1, 6, 7 et 50, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er février 2020, date du dernier devis, et le jour du présent jugement,

- 9 693 euros TTC au titre de la levée des réserves n°3, 12 et 25,

- 14 398,26 euros TTC au titre des irrégularités de la notice descriptive, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 4 février 2020 et le jour du jugement,

- condamné la société JMD 14 à leur payer la somme de 1 500 euros TTC au titre du chemin d'accès à la construction,

- condamné la société JMD 14 et la société CEGC à leur payer la somme de :

- 25 097,30 euros à au titre des pénalités de retard,

- 2 920 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice matériel,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation de leur préjudice moral,

- constaté que la franchise de 5 % prévue au contrat souscrit auprès de la société CEGC leur est inopposable,

- condamné la société JMD 14 et la société CEGC à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et aux dépens de première instance,

- dit que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

- constaté que la décision est assortie de l'exécution provisoire,

- de réformer partiellement le jugement, en ce qu'il a :

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires, notamment de leurs demandes tendant à :

- condamner les sociétés JMD 14 et CEGC à leur verser 180 euros au titre des frais de serrurier,

- condamner les sociétés JMD 14 et CEGC à l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédure civiles d'exécution,

- de débouter les sociétés [J] et CEGC de leurs demandes,

- de condamner les sociétés JMD 14 et CEGC à leur payer la somme de 11 785,5 euros TTC au titre des travaux de levée des réserves n°1, 6, 7 et 50, avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er février 2020, date du devis, et le jour de la présente décision,

- de condamner in solidum les sociétés [J] et CEGC à leur verser la somme de 180 euros au titre des frais de serrurier,

- de condamner les sociétés [J] et CEGC à prendre en charge l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,

- d'ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques et constater en conséquence l'extinction de la créance de la société [J] au titre de l'appel de fonds des 95 %,

- de condamner in solidum les sociétés [J] et CEGC à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- de condamner les sociétés [J] et CEGC aux dépens d'appel, avec droit pour M. [Q] d'en recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en recevoir provision, en application des dispositions de l'article 699 du même code.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 6 septembre 2024 (29 pages), la société CEGC demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce que le tribunal est entré en voie de condamnation à son encontre et le confirmer en ce qu'il a condamné le constructeur à la garantir de toutes condamnations,

- de juger que la société [J] aux droits et obligations de la société Kerbea n'est pas défaillante, et est en mesure de faire face à ses obligations,

- en conséquence, de débouter les époux [X] de leurs demandes à son encontre,

- de rejeter les demandes qui ont été prononcées à l'encontre de la caution au titre :

- des réserves,

- de réclamations postérieures à la livraison intervenue en présence d'un professionnel,

- pénalités de retard,

- de déduire de toute condamnation à son encontre, les sommes de 30 155 euros correspondant aux sommes dues au constructeur et de 6 031 euros correspondant à la franchise de 5 % du prix convenu,

- de rejeter les demandes au titre des dommages matériel et moral,

- de condamner la société [J] venant aux droits et obligations de la société Kerbea à la garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- de condamner solidairement tous succombants à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil, outre le paiement des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026 et elle a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que les droits et actions de la société JMD 14 sont exercés par la société [J], qui intervient en ses lieux et place, ainsi c'est par erreur que les époux [X] demandent la condamnation de la première.

La société CAMCA n'est plus attraite à l'instance en appel, les dispositions du jugement qui l'a concernent sont donc définitives.

Sur les demandes relatives à la levée des réserves

Comme l'ont rappelé les premiers juges, la garantie de parfait achèvement, incombant au constructeur pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception ou par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Sur la réception des travaux

L'article 1792-6 pris dans ses alinéas 3 et 4 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il est admis que la réception peut intervenir tacitement.

Pour que celle-ci soit constatée, il faut que par son comportement, le maître de l'ouvrage ait manifesté une volonté non équivoque d'accepter l'ouvrage. Il appartient à celui qui invoque une telle réception tacite de la démontrer. La réception tacite, contrairement à la réception judiciaire n'est pas subordonnée à la constatation que l'immeuble soit habitable ou en état d'être reçu.

Plusieurs indices peuvent révéler l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage et à cet égard il est reconnu une présomption de réception tacite dans un cas de prise de possession des lieux assortie du paiement intégral ou quasi-intégral du prix.

La société [J] soutient que la garantie de parfait achèvement incombant au constructeur pendant un délai d'un an à compter de la réception, ne peut s'appliquer dans la mesure où il n'y a pas eu réception de l'ouvrage.

Selon elle, le procès-verbal de constat d'huissier établi en l'absence du constructeur et qui mentionne une cinquantaine de réserves ne peut démontrer la volonté non équivoque des maîtres d'ouvrage de prendre possession de l'ouvrage dès lors qu'ils ont contesté la qualité de la construction et qu'ils refusent de s'acquitter du solde du prix, ils n'ont pas payé le solde des 95 % du prix restant.

Les époux [X] demandent la confirmation du jugement sur ce point, soit la constatation d'une réception expresse de l'ouvrage.

En effet, les premiers juges ont retenu une réception expresse des travaux dans la mesure où les travaux auraient dû être achevés dans un délai d'un an à compter de l'ouverture du chantier, soit le 29 novembre 2018, que dix-huit mois après ce terme, par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 19 juillet 2019, les époux [X] ont convoqué la société JMD 14 aux opérations de réception, pour le 30 ou le 31 juillet 2019 à une heure fixée. Ce courrier précisait qu'en l'absence de réponse sous huitaine, la date du 31 juillet serait retenue et considérée comme ferme. Le courrier précisait « dans le cas où vous ne présenteriez pas à ce rendez-vous, vous vous exposez à ce que la réception soit prononcée unilatéralement par nos soins ».

La société JMD 14 ne s'est ni présentée, ni n'a justifié son absence et la réception des travaux a été constatée le 31 juillet 2019 à 10h50, avec réserves, par constat d'huissier de justice, qui vise et annexe la convocation de la société défenderesse adressée par courrier recommandé avec accusé de réception le 19 juillet 2019.

Le juges ont dès lors justement retenu que l'absence de l'entrepreneur, dûment convoqué aux opérations de réception, ne pouvait priver la réception et le procès-verbal de l'huissier de son caractère contradictoire, la société JMD 14 aurait dû se présenter aux opérations de réception pour faire valoir ses arguments.

En effet, il est admis la réception est contradictoire dans la mesure où tous les intéressés ont été mis à même de participer, même si certains n'y ont pas été effectivement présents ou représentés, mais à la condition que tous y aient été régulièrement convoqués de telle sorte que le résultat de cette opération leur est, à tous opposable.

Ainsi nul n'est besoin de rechercher une quelconque réception tacite des travaux, avec prise de possession de l'ouvrage par les époux [X], il faut considérer que la réception expresse des travaux est bien intervenue le 31 juillet 2019 et qu'elle revêt le caractère contradictoire prévue par la loi.

Le jugement est confirmé.

Sur les demandes d'indemnisation au titre des levées de réserve

L'entrepreneur principal est tenu d'une obligation de résultat pour les désordres réservés jusqu'à la levée des réserves. Cette obligation de résultat entraîne une présomption de responsabilité dont l'entrepreneur ne peut s'exonérer qu'en démontrant l'existence d'une cause étrangère.

La garantie de parfait achèvement si elle n'est pas honorée par le constructeur laisse place à la responsabilité contractuelle de ce dernier.

En l'espèce, M. et Mme [X] sollicitaient notamment une indemnisation correspondant au coût des travaux de reprise concernant les réserves n°1, 50, 6 et 7.

La réserve n°1 : l'écoulement des eaux usées dans le vide sanitaire non raccordé a été dénoncée le jour de la réception de l'ouvrage, puis par courrier du 8 août 2019 et mentionnée dans un procès-verbal de constat d'huissier établi le 2 septembre 2019. Son existence n'est donc pas contestable.

La réserve n°50 : les WC ne sont pas raccordés et se déversent dans le vide sanitaire. Elle a été dénoncée dans les huit jours de la réception, et constatée par l'huissier de justice.

Pour la reprise de ces deux réserves, un même devis d'une somme totale de 4 344 euros est présenté. Il est convenable et est retenu.

La réserve n°6 : une mauvaise implantation de la maison. Ce désordre a été constaté par l'expert amiable, qui a indiqué dans son rapport du 11 janvier 2019 que « le projet s'inscrit sur un terrain en pente douce régulière, qui descend vers le fond du lotissement. Suite à une erreur d'implantation de l'immeuble en altimétrie, le plancher bas du RDC se trouve plus haut de + 0,20 cm environ (épaisseur du plancher) par rapport au terrain naturel après remblai ». Par courrier du 28 février 2019, le constructeur a reconnu le défaut d'altimétrie.

Ce désordre a été dénoncé à la réception et constaté par l'huissier de justice qui a indiqué « je constate la présence d'une hauteur entre 23 et 24 centimètres entre le sol en terre et la dalle du garage ». Les travaux de reprise ont été chiffrés à la somme de 8 721,37 euros, selon devis du 5 septembre 2019 établi par une entreprise tierce. Il est retenu.

La réserve n°7 : l'inaccessibilité du garage et de la porte d'entrée du fait du défaut d'altimétrie. Remarqué par l'expert amiable qui conclut que l'erreur d'implantation nécessite une rampe d'accès. Cette réserve a été dénoncée lors de la réception de l'ouvrage. Les travaux de reprise ont été chiffrés à la somme de 3 179 euros selon devis du 1er février 2020. Il est retenu.

Le jugement qui a condamné la société JMD 14 à payer 16 244,37 euros TTC au titre des travaux de levée des réserves n°1, 6, 7 et 50, avec indexation est confirmé sur ces points.

De plus, les époux [X] soutiennent avoir procédé à leurs frais aux travaux de levée des réserves n°3, soit le manque de caches des volets roulants électriques extérieurs, 12 le mur du soutènement des terres du pourtour du terrain suite à l'erreur d'altimétrie, 25 l'impossibilité d'essayer la pompe à chaleur avec une absence de production d'eau chaude. Ces désordres ont été dénoncés lors des opérations de réception. Les demandeurs ont versé aux débats, à l'appui de leur demande, des devis et factures de montants en euros TTC de 460, 9 053 et 180 soit un total de 9 693 euros TTC auquel la société JMD 14 a justement été condamnée. Le jugement est confirmé.

Sur les demandes de levée des réserves sous astreinte

M. et Mme [X] invoquaient d'autres réserves non levées mentionnées au procès-verbal de réception ou signalées par courrier dans les 8 jours et pour la plupart constatées également par l'expert amiable dans son rapport du 11 janvier 2019, soit :

- réserve n°4 : manque châssis de garage et reprise crépis non faite + barreaudage anti-effraction

- réserve n°5 : manque conduit feu

- réserve n°8 : trou en bas sur façade latérale droite

- réserve n°10 : coffret compteur eau serrure cassée

- réserve n°11 : enlever gravats laissés sur le chemin du voisin à remettre en état

- réserve n°13 : terre en tas sur le terrain à étaler

- réserve n°14 : fenêtres, défaut d'étanchéité traverses basses des menuiseries se man'uvrent avec difficulté

- réserve n°15 : manque un bout de BA 13 dans le prolongement de la cloison côté garage

- réserve n°16 : manque et épaisseur insuffisante isolation des combles par rapport à la RT 2012

- réserve n°17 : manque moteur porte de garage + commande

- réserve n°18 : cache anti-dégondement des portes coulissantes

- réserve n°19 : manque baignoire et système de douche

- réserve n°22 : impossible de tester les prises RJ45 internet et télé

- réserve n°23 : format carrelage différent de celui prévu dans la notice descriptive

- réserve n°26 : manque manuels et garanties de tous les appareils électriques

- réserve n°27 : fourniture du certificat DPE + étude thermique RT2012

- réserve n°28 : fourniture du plan de la charpente et traitement

- réserve n°29 : fourniture du test d'infiltrométrie perméabilité

- réserve n°30 : fourniture des factures et contrats des sous-traitants et assurances

- réserve n°31 : manque toutes les poignées et plaques de propreté de toutes les portes intérieures et cellier

- réserve n°32 : regards EP à revoir (couvercles et sorties) plans d'évacuation gouttière pente insuffisante, eau stagnante, côté cellier eau rejetée vers les voisins

- réserve n°33 : Manque plans des installations de plomberie (alimentations et évacuations)

- réserve n°35 : manque volet salle de bain ou barreaudage antieffraction

- réserve n°36 : traitement du soubassement des murs, migration de l'humidité

- réserve n°37 : aération du vide sanitaire

- réserve n°38 : mauvaise étanchéité air / eau de la porte d'entrée et du cellier

- réserve n°39 : fourniture du plan de pose et de dimensionnement du plancher chauffant

- réserve n°40 : manque plaques de propreté (prises et interrupteurs)

- réserve n°42 : manque chatières et disposition sur le toit

- réserve n°43 : colliers de fixation sortie VMC

- réserve n°44 : porte cuisine au garage doit être isolante

- réserve n°45 : absence de coupure de capillarité pied cloison, cuisine, salle de bain, toilette et cellier

- réserve n°46 : conduit pour hotte cuisine

- réserve n°47 : PAC unité extérieure sur dalle béton et plot anti-vibratile

- réserve n°48 : ventilation des canalisations eu ' sortie sur le toit

- réserve n°49 : fourniture du contrat [I]

- réserve n°51 : Malfaçons, fuite sous l'évier

C'est justement que les premiers juges ont condamné le constructeur à procéder aux travaux de levée de ces réserves sous astreinte en application de la garantie de parfait achèvement.

En appel, les époux [X] reconnaissent que le constructeur est intervenu sur la quasi-totalité des réserves restantes.

Ils soutiennent que les réserves n°4,8,10,11,13,19,22,31,40,51 n'ont pas été levées. Sur ce point la société [J] sans contester ne pas les avoir levées, fait les remarques suivantes :

- réserve n°4 : manque châssis de garage et reprise crépis non faite + barreaudage anti-effraction, la société [J] prétend que ce n'est pas obligatoire et qu'il s'agissait d'un geste commercial,

- réserve n°8 : trou en bas sur façade latérale droite, elle le qualifie de travaux de finition,

- réserve n°10 : coffret compteur eau serrure cassée, la société [J] ne fait aucun commentaire,

- réserve n° 11 : enlever gravats laissés sur le chemin du voisin à remettre en état, la société [J] ne fait aucun commentaire,

- réserve n°13 : terre en tas sur le terrain à étaler, la société [J] ne fait aucun commentaire

- réserve n°19 : manque baignoire et système de douche, la société [J] ne fait aucun commentaire,

- réserve n° 22 : impossible de tester les prises RJ45 internet et télé, elle le reconnaît,

- réserve n°31 : manque toutes les poignées et plaques de propreté de toutes les portes intérieures et cellier, la société [J] les qualifie de travaux de finition,

- réserve n° 40 : manque plaques de propreté (prises et interrupteurs), la société [J] reconnaît que ces éléments manquent et doivent être remis à la réception,

- réserve n° 51 : Malfaçons, fuite sous l'évier, elle le qualifie de travaux de finition.

Ainsi, la société [J] ne démontre pas avoir été dans l'incapacité de lever les réserves et elle reconnaît ne pas l'avoir fait, la demande des époux [X] réitérée en appel de les lever est justifiée. Le jugement est confirmé et il est pris acte que seule les réserves ci-dessus n'ont pas été levées.

Sur la demande de remboursement du coût des travaux supplémentaires

Aux termes de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction doit notamment prévoir :

- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensable à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

- le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, en précisant :

- d'une part le prix convenu qui est forfaitaire et définitif ['] et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie livraison.

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

En application de l'article R.231-4 du code de la construction et de l'habitation, doit être aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix. La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage. La notice doit porter, de la main du maître d'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Aux termes de l'article R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation, pour l'application de l'article L. 231-2, le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé et il inclut en particulier :

le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement

le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment

le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit notamment comporter les énonciations relatives au coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

L'arrêté du 27 novembre 1991 (I-contrat avec fourniture de plan) ajoute que la notice descriptive visée à l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation comporte la description et les caractéristiques techniques de l'immeuble conforme au plan proposé, et celles des travaux d'adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers ainsi que des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de cet immeuble.

Ces dispositions visent à informer de façon complète le maître d'ouvrage du coût global de la construction afin de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme.

Comme l'ont justement rappelé les premiers juges, selon l'irrégularité en cause, il convient de distinguer principalement entre :

- les travaux réservés au maître d'ouvrage qui n'ont pas été chiffrés ou l'ont été incorrectement, la sanction est celle d'une prise en charge de ces travaux par le constructeur,

- les travaux non réservés au maître d'ouvrage mais indispensables à l'implantation et l'utilisation de l'immeuble, absents de la notice qui doivent par conséquent être supportés par le constructeur.

En l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle du 19 avril 2017 fixe le prix total des travaux à la somme de 123 632 euros TTC dont 600 euros TTC de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage.

La notice descriptive du 19 avril 2017 comprend la mention manuscrite suivante « Je reconnais par la présente avoir pris connaissance des travaux qui sont à ma charge et en accepte la réalisation. Les travaux non compris dans le prix convenu restant à ma charge s'élèvent à la somme de 600 euros (« eau, électricité, téléphone ») ».

Dès lors, en présence d'une telle mention manuscrite portant sur les travaux réservés, le maître d'ouvrage peut, à la condition d'établir que ces travaux sont imprécisément chiffrés ou non évalués, demander le remboursement par le constructeur des travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble déjà payés ou l'intégration de ces travaux dans le prix global et forfaitaire.

Sur les travaux nécessaires à l'habitation et à l'utilisation du bien non prévus par la notice

En l'espèce, les époux [X] soutiennent que les travaux de revêtements muraux intérieurs, de revêtements de sol des chambres de la maison et les consommations d'eau pendant le chantier n'ont été ni prévus ni chiffrés au sein de la notice descriptive.

La notice descriptive ne mentionne ni ne chiffre les travaux de revêtements muraux intérieurs, les travaux de revêtements de sol des chambres de la maison, les consommations d'eau pendant le chantier et le chemin d'accès à la maison.

Les travaux d'équipement intérieur de sols sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble, contrairement à ce que prétend la société [J]. En revanche, les travaux de peinture ne le sont pas.

Les mentions « 5. Carrelage en 40x40 » et « 6. Carrelage ensemble + circulation et pièces d'eau » ne montrent pas que les chambres de l'habitation étaient comprises dans le prix de vente et sont en contradiction avec une autre mention de la notice « revêtements des sols », le carrelage 40x40 étant situé dans les « cuisine-salon-séjour-couloir-WC-S.de B-cellier ».

S'agissant des revêtements de sol des chambres de la maison, les travaux s'élèvent à la somme de 2 787,68 euros, selon devis du 4 février 2020. Cette somme est octroyée.

En revanche, M. et Mme [X] ont exposé la somme de 8 082 euros TTC pour la réalisation des travaux muraux intérieurs (et non de sols comme indiqué par erreur dans le jugement) ainsi qu'il résulte de facture du 16 décembre 2019. Le coût de ces travaux non indispensables à l'habitation et à l'utilisation du bien ne leur est pas accordé. Le jugement est in