TJ 67482, 2 juill. 2026, RG 24/11436

N° RG 24/11436 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBI

3éme Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/11436 -
N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBI

Minute n°

Copie exec. à :

Me Sébastien BRAND-COUDERT
Me Bernard LEVY

Le

Le Greffier

Me Sébastien BRAND-COUDERT
Me Bernard LEVY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

SASU LE TROPICAL, immatriculée au RCS sous le n° 934.791.732. agissant par son représentant légal Monsieur [O] [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

SCI [P] 67, immatriculée au RCS sous le n° 892.142.191. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé daté du 2 mai 2019, la SCI JENET a donné à bail à Madame [R] et Monsieur [E] des locaux situés [Adresse 3] à Erstein.

La SCI [P] 67 a été créée le 17 décembre 2020 et a acquis les locaux le 18 janvier 2021.
Par ordonnance rendue le 23 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a constaté la résiliation du bail commercial avec effet au 6 novembre 2023 et ordonné l’expulsion de Monsieur [E] et de Madame [R], les preneurs étant également condamnés à verser une provision de 1 000 € outre un solde à hauteur de 424, 29 €.

Le 23 mai 2024, Madame [R] procédait à une déclaration d’ouverture d’un débit de boissons dans les mêmes locaux sous l’enseigne LE TROPICAL.

Selon procès-verbal établi le 26 septembre 2024, l’ordonnance de référé a été exécutée et l’expulsion effective.

Par assignation remise le 5 décembre 2024, la SASU LE TROPICAL a attrait la SCI [P] 67 devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à lui remettre un bail commercial signé.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 mars 2026 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 9 avril 2026, puis ordonné le renvoi à l’audience du 7 mai 2026 en raison d’un mouvement de grève. Le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 28 août 2025, la SASU LE TROPICAL demande au tribunal de :
CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 65 455 € plus intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 décembre 2024 ;
CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la défenderesse aux entiers frais et dépens
ORDONNER l’exécution par provision.

Au soutien de ses prétentions, la SAS LE TROPICAL rappelle que la preuve d’un bail commercial est libre et peut donc être apportée par tous moyens. Elle soutient avoir été liée par un contrat de bail commercial avec la SCI [P] 67, un projet de bail commercial ayant été établi, de même qu’un diagnostic DPE demandé par le bailleur et payé par le preneur. Elle ajoute que le bailleur lui a demandé la copie de ses pièces d’identité et que des échanges de courriel ont eu lieu. Elle rappelle avoir réglé des loyers depuis le mois de juillet 2024 et verse des extraits de compte pour établir la réalité de ces versements. Elle sollicite la remise du contrat de bail signé, sous astreinte.
La SASU LE TROPICAL indique avoir été expulsée en cours de procédure. Elle indique avoir perdu son matériel, qu’elle chiffre à la somme de 47 570 €. Elle soutient avoir été privée de la possibilité d’exploiter son fonds de commerce, d’où un préjudice qu’elle estime à la somme de 10 000 €. Elle demande également le remboursement d’une somme de 7 885 € au titre des loyers qu’elle a versés à la SCI [P] 67.

Concernant ses relations avec la SCI [P] 67, la SASU LE TROPICAL indique avoir été informée par la précédente locataire de ses difficultés et avoir alors décidé d’entrer en relation avec le bailleur pour reprendre le local. Elle conteste toute association avec Madame [R].

Par conclusions régulièrement déposées le 1er décembre 2025, la SCI [P] 67 demande au tribunal de :
DEBOUTER la société LE TROPICAL de toutes ses fins et conclusions
CONDAMNER la société LE TROPICAL au paiement d’une somme de 4 000 e par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la société LE TROPICAL aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Au soutien du rejet des demandes formées par la SASU LE TROPICAL, la SCI [P] 67 indique n’avoir régularisé aucun contrat de bail commercial. Elle conteste toute remise des clés.

Elle affirme que le gérant de la SASU LE TROPICAL occupait déjà les lieux avant la résiliation du précédent contrat de bail. Elle indique que l’absence de contrat de bail signé par les parties atteste de l’absence d’accord sur la mise à disposition des locaux. Elle expose avoir imposé des conditions en vue de la conclusion d’un contrat de bail commercial, et avoir décidé de ne pas s’engager faute de respect de ces conditions. Elle constate que la SASU LE TROPICAL n’a été créée qu’au mois de novembre 2024 et qu’elle ne peut par conséquent prétendre avoir bénéficié d’un bail avant cette date. Elle ajoute que seuls deux paiements ont été effectués par le gérant de la SASU LE TROPICAL, au mois de juillet et au mois d’août 2024. Elle relève que le gérant de la SASU LE TROPICAL avait déjà effectué des paiements en 2022, démontrant ses liens avec les locataires.

Elle ajoute que les paiements ne correspondent d’ailleurs pas aux montants du loyer fixé par le bail dont se prévaut la SASU LE TROPICAL, mais ont été effectués en exécution partielle de l’ordonnance de référés. Elle ajoute que les paiements n’ont d’ailleurs pas permis le solde des loyers dus, alors que cette condition était essentielle à la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Elle soutient qu’en l’absence de remise des clés, aucun bail n’a pu commencer.

La SCI [P] 67 conteste également l’existence d’un bail verbal conclu avec la SASU LE TROPICAL, puisque les locaux étaient occupés par Madame [R] durant l’exécution du contrat. Elle indique que les SMS dont le gérant de la SASU LE TROPICAL fait état correspondent à un projet de régularisation du bail commercial, lequel n’est pas arrivé à son terme.

La SCI [P] 67 considère que n’ayant jamais été locataire, la SASU LE TROPICAL ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice. A titre subsidiaire, la SCI [P] 67 indique que la SASU LE TROPICAL ne démontre pas avoir été la propriétaire du matériel qu’elle prétend avoir perdu. Elle ajoute que les photographies versées aux débats démontrent que le matériel était déjà en place avant la prétendue entrée dans les lieux de la SASU LE TROPICAL. Elle indique que la perte de chances invoquée n’est pas établie, la SASU LE TROPICAL n’ayant été immatriculée que le 21 novembre 2024 et n’ayant effectué aucun investissement. Elle conteste aussi le montant des loyers dont le remboursement est requis puisque les paiements n’ont pas été effectués par la SASU LE TROPICAL.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale :

Sur l’existence du contrat de bail commercial :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

L’article L.145-1 du code de commerce prévoit que les dispositions relatives aux baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’entreprise (…) accomplissant ou non des actes de commerce.

Il n’est pas nécessaire que le bail soit écrit. Toutefois, la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement d’un loyer ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail commercial verbal, qui suppose l’accord écrit des parties sur la chose et le prix.

Il n’est pas contesté que la SASU LE TROPICAL et la SCI [P] 67 n’ont pas régularisé d’acte authentique ou d’acte sous seing privé relatif à la conclusion d’un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 4] à Erstein.

Selon l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on en allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Dès lors que le commencement d’exécution est établi, le bail peut être prouvé par tous moyens et les juges sont souverains pour apprécier les éléments de preuve produits.

La seule occupation des lieux ou l’encaissement de sommes d’argent ne suffisent cependant pas à caractériser, à elles seules, l’existence d’un bail verbal. Il faut encore d’autres circonstances, comme la durée de l’occupation, l’acceptation non équivoque par le bailleur de l’occupant à titre de locataire, et la production de quittances de loyers.

Par acte sous seing privé daté du 2 mai 2019, la SCI JENET a donné les locaux à bail commercial à Madame [X] [R] et Monsieur [Y] [E].

La SCI [P] 67 a racheté les locaux le 18 janvier 2021.

Suite notamment à des impayés locatifs, la SCI [P] 67 a saisi le juge des référés aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l’expulsion des preneurs, ainsi qu’afin de fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance datée du 23 mai 2024, le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial avec effet au 6 novembre 2023, ordonné l’expulsion des occupants et fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 000 € par mois, ainsi qu’au paiement d’une somme de 424, 29 €.

Par courriel daté du 7 juin 2024, la SCI [P] a indiqué ne pas être opposée à la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial avec la SASU LE TROPICAL sous réserve des règlements des sommes mises à sa charge par ordonnance du juge des référés du 23 mai 2024, soit notamment une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 € par mois jusqu’à remise des clés.

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En cas de respect de ces conditions, le nouveau bail commercial devait débuter le 1er juillet 2024, à condition que le preneur prenne possession des lieux, signe un nouveau contrat de bail, et qu’un état des lieux soit établi par commissaire de justice. La SCI [P] proposait, sous réserve de ces conditions, que le montant du nouveau loyer soit établi à la somme de 1 000 € jusqu’au 31 décembre 2025, avec charges à hauteur de 110 € par mois et paiement d’une somme de 215 € par mois au titre de la taxe foncière.

La cession du bail n’était toutefois envisagée qu’à condition que le preneur soit à jour des loyers et accessoires exigibles et sous réserve que le bailleur soit appelé à la cession devant être faite par acte sous seing privé ou authentique avec copie exécutoire.

D’autres échanges ont eu lieu entre les parties à l’instance afin de finaliser la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial. A ce titre, la SCI [P] 67 a légitimement pu solliciter la SASU LE TROPICAL pour obtenir la copie des cartes d’identité des cautions.

Aucun acte sous seing privé ni aucun acte authentique n’a toutefois été régularisé entre les parties suite à l’envoi de ce courriel. De même, aucun état des lieux et aucun constat d’huissier n’ont été établis afin de permettre la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial au profit de la SASU LE TROPICAL. La SASU LE TROPICAL ne démontre pas davantage avoir souscrit une assurance concernant les locaux loués, cette condition ayant pourtant également été requise par le bailleur aux fins de conclusion d’un nouveau bail commercial.

Certes, la SCI [P] 67 a bénéficié de plusieurs règlements suite à l’envoi du courriel précisant les conditions devant permettre la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Ces paiements n’ont pas été effectués par Madame [R] et par Monsieur [E], mais ils n’ont pas davantage été effectués par la SASU LE TROPICAL, qui n’a d’ailleurs été immatriculée qu’au mois de novembre 2024.

Le paiement effectué en juillet pour un montant de 1 577 € a été effectué par Monsieur [W], gérant de la SASU LE TROPICAL suite à son immatriculation intervenue en novembre 2024. Les paiements intervenus en août, septembre, octobre et novembre 2024 ont été effectués par Madame [J], compagne de Monsieur [W], pour un montant mensuel de 1 577 €.

De plus, les montants versés ne correspondent donc pas au montant du loyer proposé par la SCI [P] 67 dans son courriel daté du 7 juin 2024. Aucune quittance n’a d’ailleurs été établie par le bailleur.

Il doit aussi être rappelé que la SCI [P] 67 a exigé que les sommes dues par les preneurs suite à l’ordonnance de référé rendue le 23 mai 2024 soit intégralement réglées pour qu’un nouveau bail commercial puisse être conclu.
Or Monsieur [W] a déjà effectué des versements au profit de Madame [R] et de Monsieur [E] au cours de l’année 2022, et la SCI [P] 67 lui avait demandé le versement de l’ensemble des sommes dues notamment au titre de l’indemnité d’occupation suite à la résiliation du contrat de bail pour conclure un nouveau bail.

Il n’est donc pas établi que les sommes perçues entre le mois de juin et le mois de novembre 2024 aient été versées au titre d’un loyer correspondant à un bail verbal conclu entre la SASU LE TROPICAL et la SCI [P] 67.

Surtout, la SASU LE TROPICAL ne démontre pas avoir respecté les conditions énoncées par le bailleur en vue de la conclusion d’un nouveau contrat de bail suite à la résiliation du contrat de bail commercial conclu avec les consorts [R] et [E]. Aucun état des lieux n’a été établi par commissaire de justice, aucun nouveau bail écrit n’a été régularisé, aucune assurance n’est versée à la procédure et aucune remise des clés par le bailleur ne peut être constatée.

Dans ces conditions, l’existence d’un bail verbal conclu entre la SASU LE TROPICAL et la SCI [P] 67 n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu de juger que la SASU LE TROPICAL a conclu un contrat de bail commercial avec la SCI [P] 67.

Sur la demande de remboursement du matériel :

La SASU LE TROPICAL demande à ce que la SCI [P] 67 soit condamnée à lui verser une somme de 47 570 € au titre de la valeur du matériel apporté dans les locaux.

Il a toutefois été établi que la SASU LE TROPICAL n’a pas la qualité de preneur à bail commercial et qu’à ce titre, elle ne peut être réputée propriétaire du matériel trouvé dans les locaux.

De plus, la liste établie par l’expert-comptable de la SASU LE TROPICAL ne permet pas d’établir que la SASU LE TROPICAL a acquis du matériel pour garnir les locaux appartenant à la SCI [P] 67 en l’absence de toute facture. L’expert-comptable fait en effet uniquement état de biens meubles saisis en comptabilité, sans aucun élément permettant de déterminer leur origine ni leur appartenance.

Sur la perte de chances :

La SASU LE TROPICAL fait état d’une perte de chances d’exploiter son fonds de commerce suite à son immatriculation intervenue au mois de novembre 2024. Elle estime cette perte de chances à la somme de 10 000 €.

Il a toutefois été établi qu’aucun contrat de bail commercial n’a été conclu entre la SASU LE TROPICAL et la SCI [P] 67, faute pour la SASU LE TROPICAL d’avoir satisfait à l’ensemble des conditions exigées par le bailleur pour la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial.
Dès lors, la SASU LE TROPICAL ne peut mettre en compte aucune perte de chances, la SCI [P] 67 n’ayant commis aucune faute de nature à entraver l’exploitation d’un fonds de commerce que la SASU LE TROPICAL n’avait pas régulièrement pris à bail commercial.

Sur le remboursement des loyers :

La SASU LE TROPICAL sollicite la condamnation de la SCI [P] 67 à lui rembourser le montant des loyers versés à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’au mois de novembre 2024.
Il a cependant été démontré que les sommes reçues par la SCI [P] 67 au cours des mois de juillet à novembre 2024 ne correspondent pas à des loyers versés par la SASU LE TROPICAL, en l’absence de contrat de bail commercial conclu entre les parties et alors que les paiements n’ont pas été effectués par la SASU LE TROPICAL.

La demande de remboursement des loyers formée par la SASU LE TROPICAL doit par conséquent être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SASU LE TROPICAL, succombant dans le cadre de la présente procédure, doit être condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande de condamner la SASU LE TROPICAL à payer à la SCI [P] 67 une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette condamnation emporte nécessairement le rejet des demandes formées par la ASU LE TROPICAL au titre de ses frais et dépens et des frais irrépétibles de la procédure.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS