TJ 67482, 2 juill. 2026, RG 25/00660

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00660 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQTO

Minute n° 619/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Julien DUPONT - 92
Me Camille KOERING - 114

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 02 juillet 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Jugement du 02 Juillet 2026

DEMANDERESSES :

S.A.S. [M] [V] [N], immatriculée n°397 860 826 au RCS de [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

S.A.S. CLB GESTION, immatriculée n°443 983 846 au RCS de [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentées par Me Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG et par Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, immatriculée n°929 498 756 au RCS de [Localité 1]
[Adresse 2] [Localité 4]
représentée par Me Camille KOERING, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l'audience publique du 19 Mai 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :
Prononcé par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 29 avril 2025, la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ont fait assigner la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

- constater que les sociétés [M] [V] [N] et CLB GESTION recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 3.459.712,10 euros, à parfaire, à la société [M] [V] [N] au titre des appels de fonds du T4 2024 et T1 2025 ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 2.427.391,69 euros, à parfaire, à la société CLB GESTION au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025 et du T2 2025 ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 10.000 euros à chacune des Demanderesses au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n° 4, la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ont modifié et augmenté leurs demandes et ont sollicité voir :

in limine litis,
- juger le Tribunal judiciaire de Strasbourg territorialement compétent ;
- constater que les sociétés [M] [V] [N] et CLB GESTION recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre principal,
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 4.939.463,10 euros, à parfaire, à la société [M] [V] [N] au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025, du T2 2025 et du T3 2025 ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 2.951.780,44 euros, à parfaire, à la société CLB GESTION au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025 et du T2 2025 ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 30.000 euros, à la société CLB GESTION au titre de son préjudice d'image et réputationnel;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 30.000 euros, à la société [M] [V] [N] au titre de son préjudice d'image et réputationnel ;

en toute état de cause,
- débouter la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION de toutes plus amples demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 10.000 euros à chacune des Demanderesses au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions du 14 décembre 2025, la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION a sollicité voir :

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES,
In limine litis et à titre principal,
- se déclarer territorialement incompétent pour statuer ;
- inviter la société [M] [V] [N] à saisir respectivement :
 
= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MEAUX concernant les résidences [Adresse 3], [Adresse 4] et LES GIRANDIERES GRANDE ILE ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de RENNES concernant la [Adresse 5] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHERBOURG EN COTENTIN concernant la [Adresse 6] [Adresse 7] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CRETEIL concernant la résidence LES [Adresse 8] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de SAINT MALO concernant les résidences LA MALOUINE et LES GIRANDIERES BEAUMANOIR ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LE HAVRE concernant la résidence [Etablissement 1] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LIMOGES concernant la résidence [Etablissement 2] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN concernant la résidence [Etablissement 3] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NANTERRE concernant la résidence [Etablissement 4] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’EVRY concernant les [Adresse 9] et [Adresse 10] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MELUN concernant la résidence [Adresse 11] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ORLEANS concernant la [Adresse 6] [Adresse 12] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PAU concernant la [Adresse 13] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LORIENT concernant la [Adresse 14] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PERIGUEUX concernant les résidences RESIDENCE DU PERIGORD [Adresse 15] et LES GIRANDIERES DU PERIGORD ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VANNES concernant la résidence [Etablissement 5],
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE concernant la [Adresse 6] [Adresse 16] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de ROUEN concernant la résidence [Etablissement 6]
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LAVAL concernant la résidence [Etablissement 7] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de SAUMUR concernant la [Adresse 6] [Adresse 17] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY concernant la résidence [Etablissement 8] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de DAX concernant la résidence [Etablissement 9] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de TOULOUSE concernant la [Adresse 18].
 
- inviter la société CLB GESTION à saisir respectivement : 
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU concernant la [Adresse 6] [Adresse 19] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHAMBERY concernant la [Adresse 20] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHALON SUR SAONE concernant la résidence LES [Adresse 21] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND concernant la résidence [Adresse 22] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE concernant les résidences RESIDENCE VERCORS, [Adresse 23] et [Adresse 24] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VIENNE concernant les résidences LES PORTE DES ALPES et VOLTAIRE ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NANCY concernant les résidences NANCY PLAISANCE et NANCY HORIZON ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MULHOUSE concernant la résidence [Adresse 25] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE concernant la résidence RESIDENCE [Etablissement 10] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER concernant la [Adresse 26] ;
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NICE concernant la [Adresse 27] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PERPIGNAN concernant les [Adresse 28] [Adresse 29] et VICTORIA [Adresse 30] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de REIMS concernant les résidences LES CAPUCINS et [Adresse 31] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de COLMAR concernant la [Adresse 32] ;
 
=  Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VALENCIENNES concernant la résidence [Etablissement 11].
 
En conséquence,
- débouter la société [M] [V] [N] de toutes ses demandes ;
- débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,
- déclarer la société [M] [V] [N] irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir ;
- déclarer la société CLB GESTION irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir ;

En conséquence :
- débouter la société [M] [V] [N] de toutes ses demandes ;
- débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

A titre très subsidiaire :
- constater, dire et juger que les montants appelés par la société [M] [V] [N] au titre des charges de copropriété réclamées à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION sont dénués de contrepartie compte tenu du règlement direct par cette dernière des services objet desdites charges ;
- constater, dire et juger que les montants appelés par la société CLB GESTION au titre des charges de copropriété réclamées à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION sont dénués de contrepartie compte tenu du règlement direct par cette dernière des services objet desdites charges ;

En conséquence,
- débouter la société [M] [V] [N] de toutes ses demandes ;
- débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :
- déclarer la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION recevable en ses demandes reconventionnelles ;
Y faisant droit :
- condamner la société [M] [V] [N] à payer à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € pour procédure abusive;- condamner la société CLB GESTION à payer à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- condamner in solidum les sociétés [M] [V] [N] et CLB GESTION à régler à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux dépens ;
- ordonner la suspension de l’exécution provisoire en cas de condamnation de la société
ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à paiement d’une quelconque somme au profit des sociétés [M] [V] [N] et CLB GESTION.

À l’audience du 16 décembre 2025, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Selon ordonnance avant dire droit en date du 15 janvier 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et invité :

- la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION à justifier des mises en demeure de la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété en faisant référence à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fonde la compétence de la présente juridiction ;

- les parties à conclure sur la compétence matérielle et territoriale de la présente juridiction.

La Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ont conclu pour la dernière fois à l’audience du 7 avril 2026 et ont maintenu leurs demandes.

La Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION a conclu pour la dernière fois le 27 avril 2026 et a maintenu ses demandes.

À l’audience du 19 mai 2026, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

La Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION, syndics, respectivement, de 27 copropriétés et de 21 copropriétés, ont assigné la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, exploitante desdites copropriétés, devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond prévue par l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ainsi, l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
 
En l'espèce, outre que les demandeurs ne sont pas les syndicats des copropriétaires des résidences mais les syndics desdites résidences, la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION, fondent leurs demandes, et la procédure utilisée dite « accélérée au fond », sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Elles doivent dès lors justifier d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours et rappelant ledit article et ses conséquences.

Or, aucune pièce versée aux débats par la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ne correspond à une mise en demeure de la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et visant ledit article.

Ainsi, la lettre du 5 février 2025 invoquée par les demanderesses constitue une lettre de mise en demeure générale et impersonnelle et ne remplit aucune des conditions de l’article susvisée.

Le respect des conditions de l’article 19-2 de cette loi conditionnant la compétence de la présente juridiction et la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ne justifiant pas avoir respecté la procédure de cet article, il appert qu’elles sont irrecevables en leurs demandes. Elles seront également déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et condamnées aux dépens.

Surabondamment, la Sas [M] [V] [N] et la Sas CLB GESTION ne sollicitent pas le paiement de charges de copropriété mais des factures relatives à ces charges sans justifier, pour chaque copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, les contrats de syndic et tarifs.

Enfin, s’agissant de la compétence territoriale, il appert qu’elle dépend, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, des règles de la copropriété.

L'équité ne commande pas d'allouer à la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une quelconque somme au titre de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS