TJ 67482, 3 juill. 2026, RG 26/01650

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/01650 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OF5Z

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me David ROSELMAC
Mme [S] [X]
M. [C] [J]

Le

Le Greffier

Me David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

HABITAT DE L’ILL, Société Coopérative d’Habitations
à Loyer Modéré
Numéro de Siren 778 770 198
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Madame [S] [X]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

Monsieur [C] [J]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 février 2017 avec prise d’effet au 9 février 2017, la société coopérative d'habitations à loyer modéré HABITAT DE L'ILL (ci-après HABITAT DE L’ILL) a loué à Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 409,08 euros outre 135 euros de provision pour charges, payables à terme échu.

Selon contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mars 2017 avec prise d’effet à la même date, l’HABITAT DE L’ILL a loué aux locataires une place de parking n°7016 à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 31,21 euros et un acompte sur charge de 3 euros.

Faisant valoir que les locataires avaient donné congé par courrier du 26 novembre 2024 reçu le même jour, qu’un état des lieux de sortie avait été réalisé pour le logement et la place de parking le 28 novembre 2024 mettant en lumière plusieurs dégradations locatives imputables aux locataires et que ces derniers avaient laissé impayés des loyers et provisions pour charges, l’HABITAT DE L’ILL a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] par acte de commissaire de justice du 20 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

condamner soldairement Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] à lui payer la somme de 6 157,45 euros représentant l’arriéré locatif au 18 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, date de la mise en demeure,condamner in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.
Elle fait valoir que les locataires ont quitté les lieux en laissant impayés des loyers et des charges. Elle soutient également qu’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie l’existence de dégradations locatives imputables aux défendeurs et qui excèdent l’usure normale des lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, l’HABITAT DE L’ILL représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que les réparations locatives ressortent de l’état des lieux de sortie et qu’elles figurent dans le décompte avec l’arriéré locatif. Il n’est pas opposé à des délais de paiement sur 36 mois sous réserve de clause cassatoire et précise être opposé à des délais de paiement au-delà de 36 mois.

Monsieur [C] [J] comparait en personne. Il précise que Madame [S] [X] n’a pu se déplacer en raison d’un décès au sein de sa famille et qu’il n’a pas de procuration pour la représenter à l’audience.

Il indique ne pas contester la dette telle que présentée par la partie demanderesse et qu’il
sollicite un délai de paiement sur 36 mois pour apurer la dette et propose des mensualités de 100 euros, il indique qu’il peut essayer de verser des mensualités à hauteur de 171 euros à verser le 15 de chaque mois en s’arrangeant avec sa compagne pour que la dette soit apurée dans le délai de 36 mois. Il fait état de ce qu’il perçoit un salaire de 1 800 euros par mois et sa compagne l’AAH à hauteur de 1 045 euros par mois. Concernant les charges mensuelles du ménage, il précise que le loyer mensuel est de 850 euros, les factures de téléphonie de 45 euros, la box à 42 euros, l’Iphone à 42 euros et 38 euros l’abonnement CTS. Le couple verse 350 euros par mois pour apurer des dettes auprès d’autres créanciers.

Citée à personne présente au domicile, Madame [S] [X] ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les arriérés de loyers et de charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, l’HABITAT DE L'ILL produit aux débats un décompte du 18 juin 2025 qui fait état d’un solde débiteur de 6 157,45 euros en ce compris le remboursement du dépôt de garantie de 409,08 euros. Il y a lieu de relever qu’outre des impayés de loyers et de provisions pour charges jusqu’au terme du mois de décembre 2024 inclus, ont également été comptabilisés des frais d’huissier à hauteur de 161,72 euros et des réparations locatives à hauteur de 484,51 euros (435,01 euros + 49,50 euros).

Les défendeurs ne contestent pas cette dette.

Dès lors, le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 5 102,14 euros (6 157,45 euros - 161,72 euros - 484,51 euros – 409,08 euros), terme du mois de décembre 2024 compris. Il a été déduit de cette somme les frais de commissaire de justice qui sont des frais compris dans les dépens et les réparations locatives et dépôt de garantie qui seront examinées ci-après.

Sur les réparations locatives

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En l'espèce, la demanderesse produit l’état des lieux d’entrée du 9 février 2017 et l’état des lieux de sortie du 28 novembre 2024 établis contradictoirement par le bailleur et les locataires. Ces derniers ont occupé les lieux pendant plus de sept années.

Elle fait valoir qu’il ressort de l’état des lieux de sortie notamment :
- un nettoyage complet du logement,
- au niveau de l’entrée : un sol collant, des trous rebouchés dans le mur, et des plinthes légèrement abîmées à l’angle,
- au niveau du dégagement : un sol collant, des traces de peinture, DCL crochet et ampoule,
- au niveau du séjour/cuisine : beaucoup de poinçonnement au niveau du sol, un sol collant avec de nombreuses taches, des traces de peinture, des traces au niveau de l’évier, un meuble évier dégradé,
- au niveau de la salle d’eau : la présence de poussière et cheveux, des traces de calcaire, un trou non rebouché, des taches,
- au niveau de la chambre 1 : de nombreuses taches de peinture, un sol collant, un chambranle arraché au niveau de la gâche,
- au niveau de la chambre 2 : plusieurs taches de peinture, des trous rebouchés, des infiltrations au niveau de plinthes,
- cellier intérieur : un sol collant, des plinthes légèrement décollées, une porte légèrement gonflée au bas.

Elle sollicite le remboursement de deux factures au titre des réparations locatives : une facture RL 001-24 d’un montant de 435,01 euros et un facture RL 002-24 d’un montant de 49,50 euros, factures qui ne sont pas produites.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que toutes les pièces et équipements du logement sont en bon état, il est toutefois relevé que dans la chambre 1, le mur entre les deux prises est un peu abîmé et qu’il y a des traces de meuble au sol et que dans le séjour le sol présente quelques traces de meuble. Les photographies jointes à l’état des lieux sont en noir et blanc.

Il ressort de l’état des lieux de sortie les éléments suivants :
- au niveau de l’état d’ensemble du logement, il est indiqué en commentaire «nettoyage complet du logement » sans préciser si un nettoyage doit être fait ou si le logement a été nettoyé par les locataires,
- au niveau de l’entrée : un sol collant, des trous rebouchés dans le mur, et des plinthes légèrement abîmées à l’angle ; tout est mentionné en bon état,
- au niveau du dégagement : un sol collant, des traces de peinture au niveau du cadre de porte, pour le luminaire « DCL crochet et ampoule » sans autre précision concernant ce dernier commentaire ; tout est mentionné en bon état,
- au niveau du séjour/cuisine : des traces de meuble au sol, beaucoup de poinçonnement au niveau du sol qui est collant avec de nombreuses taches, des traces de peinture au niveau du mur, carrelage mural, plinthes et plafond, il est indiqué que le meuble évier est gonflé ; tout est mentionné en bon état sauf le mur en état d’usage et l’évier en état dégradé,
- au niveau de la salle d’eau : la présence de poussière et cheveux au sol, des traces de calcaire sur le carrelage mural et un trou non rebouché, la paroi de douche entartrée, le miroir à nettoyer ; tout est indiqué en bon état,
- au niveau de la chambre 1 : de nombreuses taches de peinture au sol qui est collant, au niveau de la porte un chambranle arraché au niveau de la gâche ; tout est mentionné en bon état excepté le cadre de la porte qui est noté en état dégradé,
- au niveau de la chambre 2 : plusieurs taches de peinture et de meuble au sol, des trous rebouchés au niveau du mur, au niveau des plinthes il est indiqué « dégât des eaux/infiltration » sans autre description, tout est néanmoins mentionné en bon état,
- cellier intérieur : un sol collant, des plinthes légèrement décollées, une porte légèrement gonflée au bas ; tout est mentionné en bon état.

Il y a lieu de relever que la demanderesse se contente de lister ce qui a été relevé dans le cadre de l’état des lieux de sortie sans expliquer quelles sont les dégradations imputables aux locataires et qui excéderaient une usure normale des lieux pour une occupation de plus de sept années ; ne produisant pas les deux factures dont elle demande le remboursement, il n’est pas non plus possible de savoir quelles sont ces dégradations locatives qu’elle a retenues, s’il s’agit de réparations ou de facture de nettoyage. Il y a lieu de relever par ailleurs que la quasi-totalité des équipements est mentionnée en bon état dans l’état des lieux de sortie conformément à l’état des lieux d’entrée. Toutefois, seuls deux éléments sont mentionnés comme dégradés : le meuble évier gonflé de la cuisine et le cadre de la porte de la chambre 1 dont le chambranle est arraché au niveau de la gâche. Ces deux dernières dégradations dépassent l’usure normale des lieux. Il paraît satisfactoire de fixer à 150 euros le dédommagement de la demanderesse au titre des réparations locatives.

En conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] à payer à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 4 843,06 euros soit : 5 102,14 euros d’arriéré locatif + 150 euros au titre des dégradations locatives – 409,08 euros de dépôt de garantie.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II. Sur la demande de délai de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la demanderesse sur des délais de paiement sur 3 ans maximum, il y a lieu d'accorder à Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X], un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 135 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [J] et Madame [S] [X] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des situations respectives des parties, il apparaît équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter ainsi la demanderesse à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS