TJ 31555, 17 juin 2026, RG 25/03981

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03981
N°Portalis DBX4-W-B7J-UW63

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4],à la suite de la fusion par voie d’absorption en date du 18 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2018 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement

C/

[Y] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Diane DUPEYRON

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 17 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4],à la suite de la fusion par voie d’absorption en date du 18 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2018 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [K], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Muriel BENOIT, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 juin 2015, la S.A Nouveau Logis Méridional a donné à bail à Madame [Y] [K] un appartement à usage d'habitation (Bâtiment A, N°20) situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 408,32 euros et une provision sur charges mensuelle de 213,73 euros.

Le 10 janvier 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A Nouveau Logis Méridional a fait signifier à Madame [Y] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 23 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2333,31 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 30 juin 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, tel que si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 août 2025.

A l’audience du 31 mars 2026, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 11696,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. Elle précise qu'en l'absence de retour de l'enquête sur les ressources, deux loyers ont été facturés avec un SLS.

Madame [Y] [K], représentée par son conseil, s'en réfère à ses conclusions écrites. Elle indique avoir été en difficulté pour régler le loyer en raison à la suite de la perte de son emploi, et indique percevoir pour seules ressources les prestations sociales. Elle précise avoir informé le bailleur en date du 7 mars 2026 du fait qu'elle quittait le logement, la date du 7 avril 2026 ayant été fixée pour la remise des clés et l'état des lieux de sortie. Elle sollicite les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 pour s'acquitter de sa dette, et sollicite de pouvoir verser la somme de 150 euros durant 23 mensualités, et de régler le solde de la dette par une 24ème mensualité. Elle sollicite le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son égard.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 23 février 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 juin 2015 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1906,19 euros a été signifié le 10 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [K] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 11 mars 2025 et Madame [Y] [K] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ce délai en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [K] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 28 février 2026 démontrant que Madame [Y] [K] reste devoir la somme de 11696,07 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Cependant, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire au mois de janvier et février 2026, soit une somme de 2860,08 euros (1430,04 x 2).Il est également facturé une somme de frais de dossier SLS à hauteur de 25 euros.

Il ressort de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation qu'afin d'appliquer un supplément de loyer de solidarité : "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (...) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article. "

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l'application du SLS, un mois après l'absence de réponse à l'enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article.

La bailleresse sera donc déboutée de la demande au titre du SLS et des frais de dossier SLS, et la dette locative sera fixée à hauteur de 8810,99 euros, après déduction des sommes facturées au titre du SLS (11696,07 - 2860,08- 25).

Madame [Y] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8810,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 sur la somme de 2333,31 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [Y] [K] sera également condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 11 mars 2025 au février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.
Madame [K] a demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.
La S.A CDC HABITAT SOCIAL n’apporte aucun élément permettant d’apprécier sa situation ou ses besoins.

La situation financière exposée par Madame [K] justifie que lui soit octroyé des délais de paiement, ses ressources lui permettant de s'acquitter de paiements échelonnés pour apurer la présente dette locative.

Afin de permettre à Madame [K] d'apurer progressivement sa dette, elle sera autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements de 150 euros et un 24ème versement soldant le reste de la dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de considérer que l’équité commande de dispenser Madame [Y] [K] du paiement des frais irrépétibles exposés par le bailleur.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,