TJ 26362, 2 juill. 2026, RG 26/00156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : RG 26/00156 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4YL

DEMANDERESSE

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Séverine JOUANNEAU, avocate au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 21 Mai 2026
Jugement prononcé le 02 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [I] a donné à bail à M. [A] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat du 23 juin 2025, pour un loyer mensuel initial hors charge de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 27 janvier 2026 délivré en étude pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation de M. [A] [Y] au paiement :
* de la somme de 1769 euros arrêtée au 22 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 22 avril 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la juge des contentieux de la protection a soulevé une fin de non recevoir du non respect du délai de deux mois entre la notification de l'impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la délivrance de l'assignation.

La S.C.I. [I] a indiqué qu'elle était constitué entre époux et que la fin de non-recevoir soulevée ne s'appliquait pas. Elle a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2110,08 euros au 18 mai 2026. Elle a indiqué que M. [A] [Y] avait repris le paiement des loyers mais que la dette avait tout de même augmenté. Par ailleurs, elle fait valoir que le bail est très récent, signé du 23 juin 2025, et que le locataire s'est rapidement trouvé en situation d'impayé, de sorte qu'un commandement de payer a dû être délivré dès le mois de décembre 2025.

M. [A] [Y] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a proposé de verser 120 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions il fait valoir que l'augmentation de la dette est seulement due à une régularisation de charges intervenue au mois de mai, mais qu'il a bien repris le paiement des loyers courants. Il explique les impayés par son licenciement mais indique avoir repris un emploi en contrat à durée indéterminée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [A] [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 26 mai 2026, la S.C.I. [I] a produit les pièces justifiant que la S.C.I. [I] est une S.C.I familiale.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l'article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 28 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.C.I. [I] produit les éléments montrant qu'elle est constituée entre parents, de telle sorte que les délais prévus entre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la délivrance de l'assignation ne s'appliquent pas.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2025, pour la somme en principal de 1770 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2026.

M. [A] [Y] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.C.I. [I] produit un décompte démontrant que M. [A] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2110,08 euros au 18 mai 2026.

M. [A] [Y] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

M. [A] [Y] sera dès lors condamné à verser à la S.C.I. [I] la somme de 2110,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mai 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l'audience, M. [A] [Y] ayant repris les paiements à compter du mois de janvier 2026. Par ailleurs, M. [A] [Y] justifie à l'audience avoir repris une activité salarié en contrat à durée indéterminée signé le 30 mars 2026, stipulant une rémunération brute de 2426,72 euros par mois. S'il doit payer une pension alimentaire pour ses deux enfants à hauteur de 354 euros par mois, il rapporte toutefois être en mesure de régler entre 120 euros par mois en plus de son loyer et charges courants.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l'audience, un délai sera accordé à M. [A] [Y] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 120 euros sur une durée de dix-huit mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [Y], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [A] [Y] à payer à la S.C.I. [I] la somme de 300 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,