CA Versailles, 18 juin 2026, RG 25/06269

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/06269 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XPNR

AFFAIRE :

[M] [L]

[O] [B] épouse [L]

C/

S.A.S. SERENDIP INVEST CLUB 1

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Septembre 2025 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 25/00006

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 18.06.2026

à :

Me Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES (C26)

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES (462)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [M] [L]

né le 01 Décembre 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [O] [B] épouse [L]

née le 18 Mai 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26

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INTIMEE

S.A.S. SERENDIP INVEST CLUB 1

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 1] : 977 526 672

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : Me Henri D'ARMAGNAC, avocat au barreau de PARIS

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE

Greffier lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 août 2022, à effet au 14 septembre 2022, la Caisse des Dépôts et Consignations a donné à bail à M. [M] [L] et Mme [O] [L], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] / [Adresse 4] - appartement au 6ème étage n°361, cave constituant le lot n°9535 et emplacement de stationnement constituant le lot n°9011- moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à 5 022 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à 661 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 5 022 euros.

Suivant acte authentique de vente du 26 janvier 2024, la société Serendip Invest Club 1 a acquis la propriété des biens loués.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024, la société Serendip Invest Club 1 a fait délivrer à M et Mme [L] un commandement de payer la somme principale de 39 769,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024 (terme du mois de septembre 2024 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 3 août 2022.

Par notification électronique du 19 septembre 2024, la société Serendip Invest Club 1 a saisi la [Etablissement 1] des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

La société Serendip Invest Club 1 a fait assigner en référé M et Mme [L] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 37 612,76 euros, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 12 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, a :

- déclaré recevable la demande de la société Serendip Invest Club 1 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2022 entre la Société Serendip Invest Club 1, venant aux droits de la [Etablissement 2] et Consignations, d'une part et M et Mme [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] ' appartement au 6° étage n° 361, cave constituant le lot n° 9535 et emplacement de stationnement constituant le lot n° 9011,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2022 entre la société Serendip Invest Club 1, venant aux droits de la [Etablissement 2] et Consignations, d'une part et M et Mme [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] / [Adresse 4] ' appartement au 6° étage n° 361, cave constituant le lot n° 9535 et emplacement de stationnement constituant le lot n° 9011 ' sont réunies à la date du 18 novembre 2024,

- condamné solidairement M et Mme [L] à payer à la société Serendip Invest Club 1 la somme provisionnelle de 16 239,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- autorisé M et Mme [L] à s'acquitter de cette somme en 16 mensualités d'un montant de 1 000 euros chacune, outre une 17ème et dernière mensualité s'élevant au solde de la dette, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision, et ce en plus du loyer courant et des charges,

- suspendu les effets de la clause résolutoire,

- rappelé que la décision suspend la procédure d'exécution,

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance dans les délais fixés ou du loyer courant et des charges, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception d'avoir à reprendre les paiements :

- l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

- la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets,

- la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de M et Mme [L] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, le sort des meubles, le cas échéant, étant régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M et Mme [L] seront condamnés solidairement à payer à la société Serendip Invest Club 1 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l'occupation, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte susvisée, soit le 13 mai 2025, et qu'elle sera due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou l'expulsion,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner une astreinte,

- rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- rejeté la demande de séquestration des meubles,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation,

- condamné in solidum M et Mme [L] aux dépens de l'instance,

- condamné in solidum M et Mme [L] à payer à la société Serendip Invest Club 1 la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 22 octobre 2025, M et Mme [L] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de la société Serendip Invest Club 1 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2022 entre la Société Serendip Invest Club 1, venant aux droits de la [Etablissement 2] et Consignations, d'une part et M et Mme [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6]-[Adresse 7] ' appartement au 6° étage n° 361, cave constituant le lot n° 9535 et emplacement de stationnement constituant le lot n° 9011, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2022 entre la société Serendip Invest Club 1, venant aux droits de la [Etablissement 2] et Consignations, d'une part et M et Mme [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] / [Adresse 4] ' appartement au 6° étage n° 361, cave constituant le lot n° 9535 et emplacement de stationnement constituant le lot n° 9011 ' sont réunies à la date du 18 novembre 2024, condamné solidairement M et Mme [L] à payer à la société Serendip Invest Club 1 la somme provisionnelle de 16 239,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné in solidum M et Mme [L] aux dépens de l'instance, condamné in solidum M et Mme [L] à payer à la société Serendip Invest Club 1 la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. [L] demandent à la cour, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1353 du code civil, 834, 835 du code de procédure civile, de :

'À titre principal,

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2025 par le tribunal de proximité de Courbevoie (RG25/00006) en ce qu'elle:

- constate l'acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2024,

- condamne solidairement les appelants à payer à la société Serendip Invest Club 1 la somme provisionnelle de 16 239,59 euros au titre de loyers et charges prétendument impayés, avec intérêts,

- prévoit une indemnité d'occupation en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, - condamne les appelants in solidum aux dépens et à 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

vu le règlement par les appelants de l'intégralité des loyers et charges échus aux périodes litigieuses,

- juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et que le bail se poursuit normalement,

- débouter la société Serendip Invest Club 1 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les appelants,

à titre subsidiaire, si par impossible la cour retenait l'existence d'une dette résiduelle,

vu l'importance et la nature des contestations soulevées faisant obstacle à l'octroi d'une quelconque provision en référé,

- renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

en tout état de cause,

- condamner la société Serendip Invest Club 1 à payer aux appelants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Serendip Invest Club 1 aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile. '

M. et Mme [L] exposent que, lors du rachat de leur logement, leur nouveau bailleur n'a pas repris les paiements qu'ils avaient pourtant effectués et leur a réclamé une dette indue.

Ils affirment qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'existence d'une dette, et donc quant au principe de la résiliation du bail.

Ils en déduisent que la décision critiquée doit être intégralement infirmée.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Serendip Invest Club 1 demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil, 9, 835 du code de procédure civile, de :

'- constater que les époux [L] n'ont pas respecté les délais de l'échéancier établi par l'ordonnance du 12 septembre 2025,

- constater l'acquisition définitive de la clause résolutoire du bail,

- confirmer en tous points les termes de l'ordonnance du 12 septembre 2025,

- ordonner l'expulsion des époux [L],

- condamner les époux [L] au paiement de la somme de 61 809,99 euros, arrêtée au 1er avril 2026 et due au titre du bail et de l'ordonnance du 12 septembre 2025 rendue par le tribunal de proximité de Courbevoie,

- condamner les appelants au paiement de la somme de dix mille euros (10 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelants aux entiers dépens.'

La société Serendip expose que, lors de son acquisition de l'immeuble loué, le vendeur lui a transmis le compte des époux [L].

Elle affirme que les paiements dont se prévalent les appelants ne sont pas démontrés, et qu'aucun des éléments versés au débat ne permet de contester le montant de la dette locative et, par voie de conséquence, d'empêcher la confirmation de l'ordonnance critiquée et la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que M. et Mme [L] n'ont réglé aucun loyer depuis le mois de novembre 2025, qu'ils n'ont pas respecté les termes de l'échéancier de l'ordonnance du 12 septembre 2025 et que la dette locative s'élève aujourd'hui, à la somme de 61 809, 99 euros.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L'article 24 I- de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable à l'espèce, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ce texte, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer ou contester, en vue d'échapper aux effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré à M. et Mme [L] le 17 septembre 2024. Il visait une dette de 39 769, 01 euros arrêtée au 12 septembre 2024.

Si le décompte annexé au commandement de payer faisait effectivement apparaître un 'solde antérieur' de 16 070, 17 euros imputé au débit du compte le 21 février 2024, la société Serendip justifie qu'il correspond à la dette constituée entre le 17 octobre 2022 et le 16 janvier 2024.

M. et Mme [L] justifient avoir procédé à deux virements de 5651 et 6000, 45 euros respectivement les 11 et 12 septembre 2022, qui n'apparaissent pas sur le décompte qui commence à la date du 17 octobre 2022.

L'intimée démontre cependant par la production d'un relevé de compte que ces virements n'ont pas été payés, faute d'être provisionnés et que les sommes correspondantes ont été de nouveau créditées sur le compte de M. et Mme [L] le 7 octobre 2022.

La contestation des appelants sur ce point n'est donc pas sérieuse, étant souligné qu'en tout état de cause, le commandement de payer reste valable pour la partie non sérieusement contestable de la dette.

M. et Mme [L] ne démontrent pas avoir procédé au règlement intégral de leur dette dans le délai qui leur était imparti, seuls deux versements de 5 924, 71 euros et 6 189, 88 euros étant intervenus.

L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement d'une indemnité d'occupation.

Il convient en outre de constater que les appelants n'ont pas respecté les délais de paiement qui leur avaient été octroyés par le premier juge, de sorte que la clause résolutoire a repris effet.

Sur les demandes en paiement

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel les locataires à verser au bailleur une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le bailleur verse aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 61 809, 99 euros à la date du 1er avril 2026.

Les locataires ne s'expliquent pas sur cette dette actualisée.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. et Mme [L] à verser à la société Serendip une provision de 61 809, 99 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 avril 2026. Cette condamnation sera solidaire dans la limite de 16 239, 59 euros au regard de la demande de la bailleresse. L'ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [L] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Serendip la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS