CA Paris, 2 juill. 2026, RG 25/18646

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 2 JUILLET 2026

(n° 237, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/18646 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMIIP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Août 2025 -Tribunal des activités économiques de PARIS - RG n° 2025037660

APPELANTE

S.A.R.L. [Y], RCS de [Localité 1] sous le n°452992597, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Ayant pour avocat plaidant Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, toque : D653

INTIMÉS

M. [R] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.S. THE JUNGLE, RCS de [Localité 1] sous le n°939304499, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 28 Mai 2026 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] donne à bail à la société [Y] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 26 septembre 2024, la société [Y] a conclu avec M. [O] (lequel a créé la société The Jungle aux fins de le substituer) une promesse synallagmatique de vente et d'achat du droit au bail de ces locaux commerciaux, pour un prix de 135 000 euros.

Cette promesse de vente a été consentie sous plusieurs conditions suspensives :

Le droit de préemption éventuel de la commune ;

L'autorisation expresse et écrite du bailleur d'intervenir à tout acte authentique ou sous-seing privé comportant cession de bail, de consentir à la cession projetée et de l'accepter, et d'agréer le bénéficiaire-acquéreur en qualité de nouveau locataire aux lieu et place du promettant vendeur ;

L'obtention d'une note d'urbanisme ;

L'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant de 160 000 euros moyennant un taux maximum d'intérêts de 5% l'an, hors assurance, sur une durée de 7 ans.

La promesse stipule une indemnité d'immobilisation de 10 000 euros.

Une somme totale de 40 000 euros a été versée par l'acquéreur, dont 10 000 euros au titre de cette indemnité d'immobilisation et 30 000 euros au titre de la cession des biens mobiliers.

L'acte définitif n'a pas été régularisé.

Considérant que la condition suspensive relative à l'autorisation du bailleur n'a pas été réalisée, par courrier du 15 mars 2015 l'acquéreur a sollicité le remboursement de la somme de 40 000 euros par lui versée.

Le vendeur, qui lui considère que l'ensemble des conditions suspensives avaient été réalisées y compris celle de l'autorisation du bailleur, et que l'acquéreur s'est rétracté sans motif légitime, parce que sa demande de renouvellement du bail n'avait pas été acceptée, a retenu la somme de 20 000 euros, soit 10 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et 10 000 euros (sur les 30 000 euros versés au titre de la cession des meubles) pour couvrir les frais qu'il a dû exposer pour réaliser la promesse de vente.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, M. [O] et la société The Jungle ont fait assigner la société [Y] devant le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris aux fins de voir :

Condamner la société [Y] à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de restitution des sommes séquestrées,

Juger que la décision à intervenir sera opposable au séquestre, le cabinet d'avocat Palais Marie, avocats au barreau de Paris sis [Adresse 3] à Paris (75017),

Condamner la société [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 20 août 2025, le juge des référés a :

Condamné la société [Y] à payer à M. [O] et à la société The Jungle une somme de 20 000 euros à titre de restitution des sommes séquestrées,

Dit que la décision sera opposable au séquestre, le cabinet d'avocat Palais Marie, avocats au barreau de Paris sis [Adresse 3] à Paris (75017),

Condamné la société [Y] à payer à M. [O] et à la société The Jungle la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné en outre la société [Y] aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe.

Par déclaration remise au greffe et notifiée le 10 novembre 2025, la société [Y] a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 mai 2025, au visa des articles 1104, 1231-1 du code civil, 872 et 873 du code de procédure civile, l'appelante demande à la cour de :

Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Paris du 20 août 2025 en ce qu'il a :

Condamné la société [Y] à payer à M. [O] et à la société The Jungle une somme de 20 000 euros à titre de restitution des sommes séquestrées,

Dit que la décision sera opposable au séquestre, le cabinet d'avocat Palais Marie, avocats au barreau de Paris sis [Adresse 3] à Paris (75017),

Condamné la société [Y] à payer à M. [O] et à la société The Jungle la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné en outre la société [Y] aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par M. [O] et la société The Jungle,

Débouter M. [O] et la société The Jungle de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétention,

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la société The Jungle et M. [O] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de provision ;

Autoriser le cabinet Palais Marie à régler la somme de 20 000 euros à la société [Y] ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la société The Jungle et M. [O] de l'ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

Condamner in solidum la société The Jungle et M. [O] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 février 2026, au visa des articles 872, 873 du code de procédure civile, 1634 du code civil, la société The Jungle et M. [O] demandent à la cour de :

Confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner la société [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

Condamner la société [Y] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de restitution des sommes séquestrées,

Juger que la décision à intervenir sera opposable au séquestre, le cabinet d'avocat Palais Marrié, avocats au barreau de Paris dont le siège social est situé [Adresse 3] à Paris (75017),

Débouter la société [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société [Y] de sa demande de paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de provision,

Condamner encore la société [Y] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE, LA COUR

Le litige consistant en la demande en paiement de provisions, lui sont applicable en référé les dispositions de l'article 873, alinéa 2 du code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, seule est en litige la réalisation de la condition suspensive relative à l'autorisation du bailleur. Il n'est pas discuté que les autres conditions suspensives ont été levées.

Cette condition suspensive stipule notamment :

La cession envisagée est soumise à la condition suspensive de l'autorisation expresse er écrite du bailleur de :

Intervenir à tout acte authentique ou sous seing privé comportant cession de bail ;

Consentir à la cession projetée et de l'accepter ;

Agréer le bénéficiaire-acquéreur en qualité de nouveau locataire, aux lieux et place du promettant-vendeur ;

Cette condition suspensive sera considérée comme étant réalisée dès que le promettant-vendeur aura reçu du bailleur, dans le délai fixé, l'autorisation de cession aux conditions exactes stipulées ci-dessus.

En cas de non-réalisation de cette condition suspensive, les présentes deviendraient caduques de plein droit et les parties déliées de toute obligation l'une envers l'autre. Le promettant-vendeur restituera au bénéficiaire-acquéreur la somme représentant l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée à titre de garantie, comme il est prévu ci-dessus, dans un délai maximum de quinze jours calendaires de la non-réalisation de cette condition.

La promesse stipule, à l'article 5 relatif aux conditions suspensives, qu'en cas de non-réalisation des conditions susvisées, sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à la partie à laquelle elle incombe, la présente promesse sera de plein droit résiliée, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette défaillance, sans qu'il soit besoin d'accomplir aucune formalité judiciaire et sans qu'aucune des parties ne puisse prétendre à une quelconque indemnisation.

Elle prévoit aussi, à son article 17 relatif à l'indemnité d'immobilisation, qu'en cas de non-réalisation de la cession du fait du bénéficiaire-acquéreur alors que les conditions suspensives stipulées à son profit avaient été levées, cette somme (10 000 euros) restera définitivement acquise au promettant-vendeur à titre d'indemnité forfaitaire pour le couvrir de son préjudice d'immobilisation.

Il résulte des pièces versées aux débats que par lettre du 22 janvier 2025, le bailleur, la société [Y], a donné son accord à la cession du droit au bail à la société The Jungle prise en la personne de son président M. [O], mais à certaines conditions et, notamment, celle à la charge du cédant de n'avoir aucune dette locative et celles, à la charge du cessionnaire, de justifier d'un titre de séjour en cours de validité du dirigeant de la société The Jungle et d'un engagement de sa part de se porter caution solidaire de sa société au bénéfice du bailleur, « à défaut de quoi mon autorisation serait caduque. »

Le bailleur précise au terme de sa lettre que « le simple fait d'utiliser la présente autorisation vaudra, pour son bénéficiaire et le cessionnaire de ce dernier, acceptation des conditions ci-dessus énumérées qui sont essentielles et déterminantes, sans lesquelles elle n'aurait pas été délivrée. », ajoutant : « La présente autorisation est valable pour une durée d'un mois à compter de ce jour. »

Or, dans un courriel qu'il adresse le 13 février 2025 aux conseils du cédant et du cessionnaire, le conseil du bailleur rappelle que l'autorisation de cession octroyée par ce dernier est subordonnée au règlement préalable des sommes qui lui sont dues à défaut de quoi la cession ne pourra valablement intervenir. Il indique n'avoir pas reçu copie des statuts de la société The Jungle et du titre de séjour de son dirigeant. Il ajoute qu'il découvre la demande nouvelle de l'acquéreur de conclure un renouvellement anticipé du bail concomitamment à la vente du droit au bail, précisant n'y être pas opposé par principe, les parties devant toutefois s'accorder sur ses modalités. Il conclut en indiquant qu'il n'assistera pas, ni son client, à la signature envisagée la semaine prochaine.

Il en résulte qu'à la date du 13 février 2025 la condition suspensive de l'autorisation du bailleur n'était pas levée, les conditions auxquelles il a subordonné son accord n'étant pas satisfaites, tant celles à la charge du cédant que celles à la charge du cessionnaire.

Par un mail du 19 février 2025, le conseil du cédant adressait à celui du bailleur les virements soldant la dette locative, dont il était accusé réception.

Un procès-verbal d'état des lieux était ensuite dressé contradictoirement par un commissaire de justice le 21 février 2025.

Puis par courriel adressé 15 mars 2025 au conseil du cédant, le conseil du cessionnaire sollicitait le remboursement de l'indemnité d'immobilisation au motif que la condition suspensive d'autorisation du bailleur n'était pas levée, celui-ci n'ayant pas accepté la cession projetée ni agréé le nouveau bénéficiaire la société The Jungle. Le cédant s'y est opposé, considérant que les conditions de la cession étaient réalisées et que seul le cessionnaire avait décidé de ne pas y donner suite.

Il ressort pourtant clairement de ce qui précède que la condition suspensive de l'autorisation du bailleur ne s'est pas réalisée, celui-ci ayant subordonné son accord définitif à des conditions qui n'ont pas été satisfaites, notamment celle d'un engagement personnel de caution du dirigeant de la société The Jungle, qui n'a pas été accepté par M. [O] ainsi qu'il résulte de ses conclusions d'intimé. Il apparaît aussi que le bailleur et le cessionnaire ne se sont pas accordés sur la question du renouvellement du bail sollicité par M. [O].

Il ne peut être considéré, avec l'évidence requise en référé, que la non-réalisation de cette condition résulte d'une faute du cessionnaire au sens de l'article 5 de la promesse relatif aux conditions suspensives. La réalisation de cette condition dépend en effet de la volonté d'un tiers à la promesse, à savoir le bailleur, et les conditions qui ont été posées par le bailleur se situent hors du champ des obligations auxquelles sont soumises les parties à la promesse.

L'obligation du cédant d'avoir à restituer au cessionnaire l'indemnité d'immobilisation de 10 000 euros, par suite de la non-réalisation de la condition suspensive d'autorisation du bailleur, n'apparaît donc pas sérieusement contestable.

N'est pas non plus sérieusement contestable son obligation de restituer la somme de 10 000 euros qu'il a conservée sur le prix (de 40 000 euros) de l'acte de cession des matériels et mobiliers conclu parallèlement à la promesse de vente du droit au bail. En effet, outre que cet acte ne lui confère pas le droit de conserver une partie du prix, il stipule que l'opération de cession du matériel et du mobilier est indissociable de l'opération de cession du droit au bail, de sorte que la non-réalisation de la cession du droit au bail rend caduque l'acte de cession du matériel et du mobilier.

La société [Y] n'est donc pas en droit de conserver une partie du prix de la cession du matériel et du mobilier.

Sa demande indemnitaire provisionnelle, complémentaire de l'indemnité d'immobilisation, n'est pas fondée dès lors qu'il est jugé qu'elle est tenue à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles dont le sort a été justement réglé.

Partie perdante en appel, la société [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à la société The Jungle et à M. [O] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS