CA Paris, 2 juill. 2026, RG 25/16807

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 2 JUILLET 2026

(n° 236, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16807 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMC6A

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Juillet 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 25/00043

APPELANTE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de [Localité 1] sous le n° 552 046 484, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007

INTIMÉ

M. [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d'appel signifiée le 30.10.2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, la société CDC Habitat social a loué à M. [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 466,46 euros, outre 128,37 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la société CDC Habitat social a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme principale de 3 673,50 euros au titre de l'arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte du 6 décembre 2024, la société CDC Habitat social a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l'expulsion de M. [X] ainsi que de tout occupant de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;

Ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamner à titre provisionnel M. [V] à payer la somme de 4 171,54 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 10% jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

Condamner M. [V] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation, de sa notification au préfet et des frais du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 11 juillet 2025, le juge des référés a :

Déclaré irrecevable la demande de la société CDC Habitat social tendant à constater la résiliation du bail conclu avec M. [V] relatif à l'appartement situé [Adresse 4] (17e étage, porte 178) à [Localité 4] ;

Rejeté en conséquence les demandes subséquentes de la société CDC Habitat social tenant à obtenir l'expulsion de M. [V], statuer sur le sort des meubles et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamné M. [V] à verser à titre provisionnel à la société CDC Habitat social la somme de 4344,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté selon décompte du 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse ;

Rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorisé M. [V] à s'acquitter de cette somme, en 4 mensualités de 10 euros chacune et 20 autres mensualités de 200 chacune, la 24e mensualité couvrant le solde de la dette ;

Précisé que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

Rappelé qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

Débouté M. [V] de sa demande de mise en place d'une mesure d'accompagnement social personnalisé ;

Rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [V] aux dépens comme visé la motivation ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 7 octobre 2025, la société CDC Habitat social a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, l'appelante demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre de la décision rendue le 11 juillet 2025, par le juge du contrôle de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Paris ;

Réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,

Juger que l'inexistence de la mise en fonctionnement d'un système électronique dédié à la saisine de la CCAPEX à [Localité 1], conformément aux exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, constitue une cause étrangère à CDC Habitat social quant à son impossibilité de respecter lesdites exigences ;

Dire que par défaut, la saisine de la CCAPEX peut être effectuée par voie de lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dire valide la saisine de la CCAPEX effectuée par courrier du 6 juin 2024 avec accusé de réception du 12 juin 2024 pour une assignation délivrée le 6 décembre 2024 ;

Prononcer l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail en date du 27 octobre 2023 signé entre CDC Habitat social et M. [V], les causes du commandement de payer régularisé le 29 août 2024 n'ayant pas été réglées dans les délais impartis par la loi ;

Ordonner l'expulsion de M. [V] ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l'assistance de la force publique, des lieux occupés : [Adresse 2], à [Localité 4] ;

Condamner M. [V] à titre provisionnel à la somme de 6 144,97 euros correspondant au montant des impayés à la date de rédaction des présentes conclusions sauf à parfaire à la date de la clôture des débats, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Le condamner à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

Condamner M. [V] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et les conclusions d'appel par commissaire de justice à M. [V] le 30 octobre 2025 par dépôt à étude.

M. [V] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de la société CDC Habitat social aux fins de constatation de la résiliation du bail et des demandes subséquentes

Il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L'article II de la même loi énonce, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévues au I de l'article 24 s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Suivant l'article 24 III de la même loi, « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l' article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Le caractère d' ordre public de la loi interdit aux parties de procéder d'une manière autre que celles prévues par la loi et le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l'article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La société CDC Habitat social expose que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 2024 ne sont pas exécutables et qu'en cas d'impossibilité affectant la transmission par voie électronique, l'irrecevabilité de la demande n'est pas encourue. Elle précise qu'elle a interrogé la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement sur l'absence de système électronique dédié et qu'il en résulte que le signalement des impayés par les bailleurs sociaux n'est pas mis en place. Elle ajoute que le seul moyen alternatif est de saisir la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception, ce qui a été fait et que la saisine de la CCAPEX dans le cadre de la délivrance d'un commandement de payer entraîne pour le locataire un surcoût de 11,90 euros qu'il est inutile de lui faire supporter. Elle en déduit qu'il y a lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, le montant des loyers impayés s'élevant désormais à la somme de 6 144,97 euros.

En l'espèce, le bailleur est une personne morale au sens de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 et son action, qui tend au prononcé de la résiliation du bail, est motivée par l'existence d'une dette locative de M. [V].

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l' article 24 III de la loi précitée.

La société CDC Habitat social a saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 juin 2024 et argue de l'impossibilité de procéder par voie électronique.

Elle produit à cet effet en pièce n°3 une réponse de la FRIHL indiquant « le signalement des impayés à la CCAPEX par les bailleurs personnes morales via l'application nationale Exploc est prévue de longue date mais n'a malheureusement toujours pas été mis en place. Seuls les commandements de payer sont enregistrés sur Exploc et donnent lieu à un accusé de réception automatique émis par la plateforme ADEC assurant l'interface entre Exploc et les études de commissaires de justice ».

Toutefois, il résulte de ce courriel que la transmission par voie électronique à la CCAPEX d'un commandement de payer est à tout le moins possible, ce que la société CDC Habitat social ne justifie pas et n'allègue pas avoir fait.

Dès lors, il est indifférent à cet égard que la société CDC Habitat social ait signalé la situation d'impayés par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 6 juin 2024, aucune disposition légale n'assimilant ce signalement à une saisine de la CCAPEX .

Par voie de conséquence, la société CDC Habitat social ne justifie par aucune pièce du dossier avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation du 6 décembre 2024, ne respectant pas ainsi les dispositions d' ordre public de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de la société CDC Habitat social tendant au prononcé de la résiliation du bail est par conséquent irrecevable.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives impayés

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il résulte du décompte auquel se réfère la société CDC Habitat social (sa pièce n°7) que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 6 144,97 euros à la date du 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, étant relevé que cette pièce a fait l'objet d'une communication à l'intimé en date du 28 octobre 2025, contrairement à la pièce produite au dossier, non numérotée et à jour au 27 mai 2026 dont il ne peut être tenu compte, sa transmission à M. [V] n'étant pas justifiée.

L'obligation pour M. [V] de régler à l'appelante une provision de 6 144,97 euros à valoir sur l'arriéré locatif n'est donc pas sérieusement contestable.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur le quantum de la provision allouée et M. [V] sera condamné à verser à la société CDC Habitat social une provision de 6 144,97 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et frais irrépétibles justement tranché par le premier juge.

Perdante sur une partie de ses demandes, la société CDC Habitat social sera condamnée aux dépens d'appel.

En revanche, l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS