CA Paris, 25 juin 2026, RG 25/16792

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 25 JUIN 2026

(n° 209 , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16792 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMC46

Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 juillet 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/50889

APPELANTE

S.A.R.L. WELL TECH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Abdelhakim Rezgui, avocat au barreau de Paris, toque : E 47

INTIMÉS

M. [X] [L]

chez [Adresse 2] - [Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Martine Bonan, avocat au barreau de Paris, toque : G0865

SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES DU PASSAGE [Localité 3] À [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [I] [H] [J], RCS de [Localité 1] n°388812851, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Alain Rapaport, avocat au barreau de Paris, toque : K0122

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 mai 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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La société Well Tech exploite un local commercial, situé au [Adresse 1] à [Localité 4] au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, que son propriétaire lui a donné à bail suivant contrat du 28 mai 2019.

A la suite de travaux réalisés par la société Well Tech, par actes des 30 janvier et 3 février 2025, au visa de l'article 835, aliéna 1er du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, cette société ainsi que M. [L] aux fins de l'entendre condamner conjointement et solidairement ceux-ci à déposer la façade de la boutique et à demander un permis de construire auprès des bâtiments de France. A l'audience de renvoi du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que s'il était finalement justifié de l'obtention d'un permis de construire, il maintenait ses prétentions en ce que la nouvelle devanture ne respectait pas la charte architecturale quant au nombre de portes.

Par ordonnance contradictoire du 30 juillet 2025, ledit juge des référés a :

enjoint in solidum la société Well Tech et M. [L] dans un délai de huit mois à compter de la signification de l'ordonnance, à mettre la façade des locaux qu'elle occupe, en conformité avec la chartre architecturale relativement à la présence d'une seule porte, et à obtenir à nouveau l'avis des bâtiments de France et un permis de construire ;

dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Well Tech sera tenue d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de 4 mois ;

rejeté la demande d'astreinte à l'encontre de M. [L] ;

condamné in solidum la société Well Tech et M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Well Tech à garantir M. [L] des condamnations prononcées à son encontre ;

rejeté la demande de M. [L] au titre des frais irrépétibles ;

condamné in solidum la société Well Tech et M. [L] aux dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 7 octobre 2025, la société Well Tech a relevé appel de cette décision, critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15  avril2026, au visa des articles 834, 835 et 700 du code de procédure civile, la société Well Tech a demandé à la cour de :

réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 30 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, M. [L] a demandé à la cour de :

à titre principal, infirmer l'ordonnance du 30 juillet 2025 en ce qu'elle a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite ; constatant l'inexistence d'un tel trouble, renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir au fond ;

à titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance du 30 juillet 2025 en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte à son encontre;

confirmer l'ordonnance du 30 juillet 2025 en ce qu'elle a condamné la société Well Tech à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec la société Well Tech dans un délai de 8 mois à compter de la signification de l'ordonnance à mettre la façade des locaux qu'elle occupe en conformité avec la charte architecturale relativement à la présence d'une seule porte, et à obtenir à nouveau l'avis des bâtiments de France et un permis de construire ;

en conséquence, dire que seule la société Well Tech sera condamnée à mettre la façade des locaux qu'elle occupe en conformité avec la charte architecturale relativement à la présence d'une seule porte, et à obtenir à nouveau l'avis des bâtiments de France et un permis de construire ;

réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec la société Well Tech à payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

statuant à nouveau, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de :

confirmer l'ordonnance de référé entreprise dans toutes ces dispositions ;

condamner conjointement et solidairement la société Well Tech et M. [L] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens tant de première instance que d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Me Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite tenant à la modification de la devanture de la boutique

Moyens des parties :

Poursuivant l'infirmation de la décision entreprise, la société Well Tech fait valoir que le 17 juin 2025, un permis de construire a été délivré afin de régulariser la situation et cela, après validation de l'architecte des bâtiments de France, du service [Localité 5] de la Préfecture et de l'ensemble des autorités consultées. Elle soutient qu'ainsi l'architecte des bâtiments de France a validé la création de deux portes sur la façade, tout comme les services [Localité 5]. Elle en déduit qu'il n'existe donc aucun motif pour le syndicat des copropriétaires de solliciter sa condamnation. Elle ajoute que les réserves de l'architecte de la copropriété ont été émises sous réserve de la validation de l'architecte du bâtiment de France et des services [Localité 5], en sorte que, dans ces conditions, l'autorisation donnée est valable et conforme à la charte.

Elle considère que si le syndicat des copropriétaires estimait que si l'autorisation donnée n'était pas conforme à la charte, il lui appartenait de contester la décision d'urbanisme devant la juridiction administrative, ce qu'il n'a pas fait et alors que désormais, la décision de permis de construire est devenue définitive.

Elle critique la décision entreprise faisant valoir que le premier juge s'est fondé sur des constats établis en octobre 2024 et l'avis de l'architecte du syndicat des copropriétaires pourtant contredit par l'architecte des bâtiments de France. Elle souligne que si l'article 29 du règlement de la copropriété qui lui est opposé impose la présence d'une porte vitrée, c'est sans préciser le nombre de battants de la porte. Elle considère que le premier juge a procédé à l'interprétation de ce règlement, ce qui ne relevait pas de sa compétence, et qu'il y a ajouté une condition qui n'existait pas. Elle précise qu'au sein du passage, de nombreuses boutiques disposent de plusieurs battants sur une porte vitrée, faisant référence à cet égard à un procès-verbal de constat qu'elle a fait réaliser par un commissaire de justice.

Poursuivant également l'infirmation de la décision entreprise, M. [L] soutient que le règlement intérieur est sujet à interprétation en ce qu'il ne précise pas que la porte vitrée ne doit comporter qu'un seul battant. Il observe que les travaux ont été autorisés et ont reçu l'approbation de l'architecte des bâtiments de France quoique la porte litigieuse comporte deux battants.

Le syndicat des copropriétaires, poursuivant la confirmation de la décision entreprise, expose qu'il résulte d'un procès-verbal de constat dressé le 15 octobre 2024 par la société civile professionnelle Avalle, commissaires de justice associés à [Localité 1], que la société Well Tech a entrepris des travaux portant sur la devanture du local dont s'agit, sans avoir déposé une demande de permis de construire et en contravention de la charte architecturale, ce procès-verbal ayant été dénoncé à M. [L] par acte extrajudiciaire. Il rappelle avoir mis en demeure ce dernier par lettre recommandée avec avis de réception du 5 novembre 2024 d'avoir à faire respecter la charte architecturale outre la nécessité d'obtenir une autorisation administrative. Il précise que le gestionnaire locatif mandaté par M. [L] l'a informé par courriel du 29 novembre 2024 de ce que quatre lettres recommandées avec avis de réception et une sommation par voie de commissaire de justice avaient été adressés au locataire qui n'avait aucunement réagi, ce qui a entraîné l'action en justice. Il observe que c'est au cours de la procédure de première instance, que la société Well Tech a obtenu un permis de construire le 17 juin 2025 pour la modification de la devanture, mais que les travaux ayant consisté notamment à installer deux portes sur la façade, ils ne sont pas conformes aux prescriptions du règlement intérieur et de la charte architecturale du passage [Localité 3], comme l'a relevé l'architecte de la copropriété.

Réponse de la cour :

Selon l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. En particulier, la violation d'un règlement de copropriété est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite, qui justifie que soit ordonnée la remise en état des lieux.

L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie au jour où le juge de première instance statue. La cour d'appel, statuant en matière de référé, doit dès lors se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (cf. Cass. Soc. 24 juin 2003, pourvoi n°01-17.441). La charge de la preuve de l'existence du trouble et de son caractère manifestement illicite incombe à celui qui s'en prévaut.

L'intervention du juge des référés sur ce fondement n'est pas subordonnée à une condition d'urgence. Par ailleurs, l'existence de contestations sérieuses ne fait pas en elle-même obstacle aux pouvoirs de la juridiction des référés.

Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, le premier juge a essentiellement retenu pour motiver sa décision que 'S'il est justifié que les prescriptions relatives à la consultation des bâtiments de France et à l'obtention d'un permis de construire sont remplies, de sorte qu'à ce titre, les défendeurs ne sont plus à l'origine d'une violation de la charte, il résulte du projet de vitrine décrit plus haut dans la demande d'autorisation d'urbanisme que celle-ci ne respecte pas l'article 29 de la charte, et ce, de façon évidente et sans qu'il ne soit besoin de se livrer à une interprétation du règlement.

Plus précisément, l'article 29 prévoit la présence d'une seule porte vitrée. Or, la vitrine actuelle comprend deux portes. Le fait que la société Well Tech ait obtenu un avis favorable des bâtiments de France ainsi qu'un permis de construire ne permet pas de faire disparaître le non respect des prescriptions du premier alinéa de l'article 29, l'exploitant devant respecter toutes les prescriptions de l'article 29. Il ne peut être soutenu que le syndicat des copropriétaires dirige son action à l'encontre du permis de construire, dès lors que l'autorité administrative, lorsqu'elle examine une demande de permis de construire, ne vérifie pas le respect des prescriptions d'un règlement intérieur qui ne la concerne pas. En conséquence, la modification de la façade à laquelle la société Well Tech a procédé constitue un trouble manifestement illicite, du seul fait de la violation des prescriptions du premier alinéa de l'article 29 du règlement intérieur [...]'.

La cour observe, en premier lieu, qu'il est constant que l'immeuble dont s'agit, inscrit par un arrêté du 7 juillet 1974 à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques de la ville de [Localité 1], est régi par une charte architecturale et un règlement intérieur publié le 26 mai 2006 à la Conservation des hypothèques.

Ce règlement précise en son article 29 consacré aux 'Façades des boutiques - Vitrines' que 'Chaque boutique du rez-de-chaussée doit être entièrement fermée. La façade de ces boutiques sera composée d'une vitrine et d'une porte vitrée en verre clair.

L'alignement des façades ne sera pas détruit par des coffrages surajoutés.

Chaque propriétaire ou locataire est tenu de consulter les Bâtiments de France avant de procéder à toute modification de façade ou de devanture de boutique qui doit faire l'objet d'une délivrance d'un Permis de Construire.

Selon article 4 titre II du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 4] les travaux de façade ne pourront être entrepris qu'après justification entre les mains du Syndic du Passage de l'obtention des autorisations administratives nécessaires et de l'obtention du Permis de Construire.

En cas d'exécution de travaux d'aménagement non conformes, non autorisés par les textes et règlements en vigueur, le syndic est d'ores et déjà autorisé à engager toutes procédures amiables et judiciaires visant à l'arrêt immédiat des travaux et à la protection du patrimoine esthétique du Passage'.

Il résulte des pièces en débat que, par arrêté du 17 juin 2025, le maire de [Localité 1] a accordé un permis de construire référencé 'PC 075 102 24 V 0036', à la société Well Tech, ensuite de sa demande déposée le 14 novembre 2024 aux fins de modification de l'aspect extérieur d'une construction existante à R+2 sur 1 niveau de sous-sol, simple remplacement d'une vitrine commerciale existante au RDC et modification de devanture d'un immeuble inscrit au titre des monuments historiques par arrêté du 7 juillet 1974.

Ainsi, quand bien même ce permis a été obtenu après que les travaux ont été entrepris, au moment où le premier juge a statué, il avait été délivré et ce après consultation du service des bâtiments de France, en sorte qu'aucun trouble manifestement illicite ne pouvait plus être retenu à ce titre.

En effet, ce permis a été accordé au vu des pièces suivantes :

- la notice d'accessibilité (PC 39) et la notice de sécurité-incendie (PC40) reçues le 17 décembre 2024,

- le plan de façade projeté (PC 05) et la notice des matériaux complémentaire (PC 10-1) reçus le 4 mars 2025,

- le plan d'accessibilité (PC 39) et le plan de sécurité-incendie (PC40) reçus le 12 mars 2025 ;

- l'avis du service des architectes des Bâtiments de France du 3 janvier 2025 ;

- l'avis de la préfecture de Police (BPCA) du 7 février 2025 et du 26 mai 2025 ;

- l'avis de la mairie [Etablissement 1] du 21 novembre 2024 ;

- l'avis de la DRAC - monument historique inscrit et DP sites classés en date du 18 mars 2025 et du 31 mars 2025.

Il apparaît encore au vu de ces pièces que, dans un premier temps, le 18 mars 2025, le préfet de la région d'Ile-de-France (Direction générale des affaires culturelles- DRAC) a émis un avis sous réserve du respect des prescriptions suivantes 'Dans le cadre du contrôle scientifique et technique, le service chargé des monuments historiques sera averti du démarrage des travaux. Lui seront présentés pour validation préalable à toute mise en 'uvre:

- les matériaux et les couleurs;

- des dessins complémentaires de l'élévation intégrant plus précisément les données de la charte du passage [Localité 3]'.

Puis, le 31 mars suivant, au vu des pièces complémentaires reçues le 13 mars 2025, le même préfet a donné son accord à ces travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques portant sur la 'Modification de la devanture d'un commerce, [Adresse 5], immeuble inscrit au titre des monuments historiques'.

La notice architecturale jointe à la demande d'autorisation d'urbanisme mise à jour le 12 mars 2025 décrit les travaux comme suit :

'- La vitrine sera en acier dont les montants seront de profil type D et la teinte RAL 9004.

- Un soubassement, conforme à la Charte du passage, sera plein d'une hauteur de 55 cm.

- Une imposte fixe vitrée fermera la vitrine en partie haute mesurant 98 cm.

- 2 portes battantes intérieurement sont prévues de chaque côté pour les règles [Localité 5] ;

- Les vitrages prévus seront clairs et transparents.

- La fourniture et la pose se feront dans les règles de l'art et conforme à la Charte'.

Il n'est pas discuté que les travaux réalisés sont conformes à ce descriptif, mais les parties s'opposent sur leur conformité avec l'article 29 du règlement précité en ce qu'il prévoit que la façade des boutiques sera composée d'une vitrine et d'une porte vitrée en verre clair. Le syndicat des copropriétaires prétend, en effet, qu'il est évident que la présence de deux portes n'est donc pas conforme à la charte. Au contraire, la société Well Tech souligne que si la présence d'une porte vitrée est prévue, il n'est pas précisé le nombre de battants de la porte. Et, si le syndicat des copropriétaires prétend qu'il s'agit en l'espèce de deux portes distinctes en se référant au courriel daté du 26 novembre 2025 émanant de l'architecte de l'immeuble et au cliché photographique produit, la société Well Tech et M. [L] soutiennent qu'une seule porte est installée, laquelle comporte deux battants.

Par ailleurs, la charte architecturale à laquelle se réfère le syndicat des copropriétaires prévoit notamment au titre des règles de composition d'une vitrine que plusieurs combinaisons des montants verticaux sont possibles alors que : 'Les normes d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite rendent obsolètes les anciennes compositions vues précédemment. La principale adaptation concerne l'élargissement de la porte d'accès qui passe à 90cm. Les axes des montants verticaux ont été revus en conséquence. Il est recommandé de s'écarter des valeurs indiquées dans les tolérances précisées ci-dessous. Elles apportent ainsi de la variété tout en assurant une harmonie globale entre vitrines voisines'. Sont ainsi reproduits plusieurs schémas qui illustrent ces possibilités à titre d' 'exemple d'inspiration pour dessiner la nouvelle vitrine'. S'il n'est pas clairement préconisé un modèle particulier de porte à installer, sauf quant à la largeur qui doit passer à 90 cm pour respecter les normes d'accessibilité, il n'en résulte pas que l'aménagement de deux portes d'accès serait admis.

Selon le dictionnaire de l'Académie française, le mot 'porte' peut désigner à la fois une 'I. Ouverture par laquelle on entre ou on sort d'un édifice, ou par laquelle on passe d'une pièce à l'autre à l'intérieur d'un bâtiment' comme le 'II. Le panneau, l'assemblage mobile qui sert à fermer cette ouverture', tandis que le mot 'battant'se définit, dans le domaine du bâtiment, comme la 'Partie mobile d'une porte, d'une fenêtre, tournant sur des gonds. Une porte à deux battants, à double battant. Ouvrir la fenêtre à deux battants' (9ème édition - 2024).

Or, la société Well Tech reconnaît dans ses écritures que la façade de son commerce est composée, d'une part, d'une porte d'accès à l'étage située à droite, d'autre part, d'une porte à gauche pour accéder au sein du restaurant, ce que confirme l'examen du cliché photographique de la façade litigieuse. Elle ne peut dès lors pas prétendre sérieusement que ces deux portes, séparées par la vitrine centrale, et qui commandent chacune un accès à deux parties distinctes de son lot constitueraient une seule porte à double battant.

Il s'ensuit que la décision entreprise doit recevoir confirmation en ce qu'à juste titre le premier juge a retenu que les travaux avaient été réalisés en méconnaissance des prescriptions du règlement de copropriété, peu important à cet égard qu'un permis de construire ait été délivré a posteriori, ou encore que d'autres établissements commerciaux se trouvant au sein du passage comportent des doubles portes d'accès au commerce, voire pour trois d'entre eux deux portes séparées.

Sur les mesures adoptées pour faire cesser le trouble manifestement illicite

Le premier juge a retenu à juste titre que pour mettre fin au trouble, il y avait lieu d'ordonner aux défendeurs de mettre la façade des locaux en conformité avec la charte architecturale, la vitrine ne devant comporter qu'une seule porte, et ce, après avoir justifié de la consultation des bâtiments de France ainsi que de l'obtention d'un permis de construire y afférent.

Sur la condamnation du propriétaire du lot à la remise en état in solidum avec le locataire

Le premier juge a retenu à bon droit que le syndicat des copropriétaires est fondé à agir contre le copropriétaire bailleur qui est responsable des manquements des occupants de son chef, même s'ils sont ignorés de lui, sauf son recours contre celui-ci.

C'est vainement que M. [L] prétend pouvoir être exonéré de sa responsabilité à ce titre, au double motif que le locataire aurait agi sans son accord et qu'il lui aurait demandé de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété. Il ne justifie pas en effet avoir fait cesser les manquements de ce dernier tant en méconnaissance du règlement de copropriété, que du contrat de bail.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l'obligation du locataire de garantir le bailleur

Comme l'a retenu le premier juge, il résulte du contrat de bail conclu entre M. [L] et la société Well Tech que le locataire doit 'se conformer à ses frais, sans répétitions contre le bailleur à toutes prescriptions' et qu'il ne peut 'faire aucune modification ou installation nouvelle, de quelque nature qu'elle soit et notamment aucune transformation de la devanture [...] sans le consentement exprès et par écrit du bailleur'. Or, il n'est pas justifié, ni même soutenu, que M. [L] aurait donné son accord pour les travaux réalisés.

Il n'est articulé aucun moyen de fait ou de droit en vue d'infirmer la décision entreprise à ce titre, en sorte qu'elle sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Well Tech à garantir M. [L] de toutes les condamnations mises à son encontre.

Sur l'astreinte

Le premier juge a retenu que compte tenu des démarches entreprises par l'exploitant pour tenter de se mettre en conformité, nuancées toutefois par l'absence de modification de son projet après réception de l'avis de l'architecte du passage le 11 avril 2025, il convient d'assortir l'injonction d'une astreinte dont le point de départ sera éloigné afin de permettre à l'exploitant de revoir son projet mais qu'en revanche, le propriétaire n'ayant pas la maîtrise des lieux, aucune astreinte ne sera ordonnée à son encontre.

Alors que l'astreinte prononcée qui vise à renforcer l'injonction décernée et à en assurer l'exécution, apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux ainsi qu'aux circonstances de l'espèce et qu'il n'est articulé aucun moyen de fait ou de droit en vue d'infirmer la décision entreprise à ce titre, elle sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.

En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu du sens de cet arrêt, la décision entreprise doit aussi être confirmée quant aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Well Tech sera condamnée aux dépens d'appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué ni à la société Well Tech, ni à M. [L], d'indemnité au titre des frais exposés par ceux-ci dans le cadre de l'instance d'appel non compris dans les dépens.

En revanche, la société Well Tech sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de quatre mille (4 000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS