CA Paris, 18 juin 2026, RG 25/15018

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 18 JUIN 2026

(n° 217, 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15018 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5QV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juillet 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 24/07978

APPELANTE

Mme [G] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-021600 du 16/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Hugues LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1429

INTIMÉ

M. [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 juin 2016, M. [O] a donné en location à Mme [P] une chambre meublée situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et des charges forfaitaires mensuelles de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, M. [O] a fait signifier à Mme [P] un commandement de payer la somme en principal de 3 885 euros au titre des loyers et charges impayés.

A la même date, il lui a fait signifier un commandement d'avoir à lui adresser une attestation de souscription d'une assurance en cours de validité garantissant les risques locatifs.

Ces deux commandements visent la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 30 juillet 2024, M. [O] a fait assigner Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir :

Le paiement à titre provisionnel d'une somme de 2 627 euros, sauf à parfaire, au titre de loyers et charges dus au mois de juillet 2024 inclus ;

La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés et pour défaut d'avoir justifié d'une assurance et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

La fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 450 euros par mois et la condamnation de la défenderesse à son paiement à titre provisionnel ;

La condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 28 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné Mme [P] à payer à titre provisionnel à M. [O] la somme de 1 334 euros, au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés pour les mois de février, juin et septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 ;

Fixé l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, soit la somme de 450 euros par mois ;

Condamné Mme [P] à payer à M. [O] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 26 juin 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets, jusqu'à libération effective des lieux ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;

Suspendu les effets de ladite clause ;

Dit que Mme [P] pourra se libérer de la dette par mensualités de 37 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité (36ème) étant majorée du solde ;

Dit que si Mme [P] se libère ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Dit qu'en ce cas la locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, avec si besoin est, le concours de la [Localité 5] Publique et d'un serrurier ;

Débouté les parties de toutes autres demandes et notamment Mme [P] de ses demandes reconventionnelles ;

Dit en outre qu'il n'y a pas lieu à référé quant à la demande au titre du trouble de jouissance en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ;

Condamné Mme [P] à payer à M. [O] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et au titre de l'assurance du 26 avril 2023 ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1er septembre 2025, Mme [P] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mars 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, 6, 7-1 et 24V de la loi du 6 juillet 1989, 1347 et 2241 du code civil et 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, de :

La recevoir en ses écritures ;

La déclarer bien fondée,

En conséquence,

Infirmer l'ordonnance de référé contradictoire rendue le 28 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclarer n'y avoir lieu à référé, compte tenu des contestations sérieuses soulevées ;

Déclarer n'y avoir lieu au paiement d'une provision.

A titre subsidiaire,

Lui accorder un échéancier de 36 mois pour le règlement de sa dette, dans l'hypothèse où celle-ci ne serait pas sérieusement contestable, payables avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36ème mensualité ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés ;

Rappeler que si elle se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée ne pas avoir produit ses effets ;

Condamner M. [O] à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi résultant du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée depuis la prise d'effet du bail (7 juin 2016) et le mois de novembre 2025 ;

Condamner M. [O] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral résultant d'avoir à partager le cabinet de toilettes ;

Ordonner, le cas échéant, la compensation entre les créances respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil,

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

En tout état de cause,

Débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes ;

Déclarer n'y avoir lieu à la condamner au profit de M. [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;

Laisser les dépens de première instance et d'appel à la charge de M. [O], sauf à déclarer que les dépens de première instance et d'appel seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 avril 2026, M. [O] demande à la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

A titre principal,

Le recevoir en ses conclusions d'intimé et son appel incident ;

L'en déclarer bien-fondé ;

Débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer l'ordonnance de référé contradictoire rendue le 28 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a :

Condamné Mme [P] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1334 euros, au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés pour les mois de février, juin et septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 ;

Fixé l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, soit la somme de 450 euros par mois ;

Condamné Mme [P] à lui payer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 26 juin 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets, jusqu'à libération effective des lieux ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;

Dit qu'en ce cas la locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;

Débouté les parties de toutes autres demandes et notamment Mme [P] de ses demandes reconventionnelles ;

Dit en outre qu'il n'y a pas lieu à référé quant à la demande au titre du trouble de jouissance en raison de l'existence d'une contestation sérieuse.

Condamné Mme [P] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et au titre de l'assurance du 26 avril 2023 ;

Infirmer l'ordonnance de référé contradictoire rendue le 28 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a :

Suspendu les effets de ladite clause ;

Dit que Mme [P] pourra se libérer de la dette par mensualités de 37 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité (36ème) étant majorée du solde ;

Dit que si Mme [P] se libère ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Statuant à nouveau,

Ecarter des débats les pièces de Mme [P] non communiquées à l'intimé ;

Dire n'y avoir lieu à octroi de délai au bénéfice de Mme [P] ;

Dire n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 7 juin 2018 portant sur l'appartement sis [Adresse 1] ' 3ème étage dernière porte gauche [Adresse 3] (16e) ' au 26 juin 2023, en raison de la carence fautive de la locataire à régler ses loyers, charges et accessoires à échéance ;

Ordonner l'expulsion de Mme [P] de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 1] - 3ème étage dernière porte gauche escalier ' [Localité 1] ([Localité 6]) ' ainsi que de tout occupant de son chef en la forme ordinaire ou à l'accoutumée et avec l'assistance de Monsieur le Commissaire de Police ou de la [Localité 5] Publique si besoin est, et d'un serrurier si besoin est ;

Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de ladite résiliation judiciaire à la somme de 450 euros par mois, correspondant au montant du loyer contractuel ;

Condamner Mme [P] à lui payer ladite indemnité d'occupation, ce jusqu'à la libération effective des lieux loués qui se fera par la remise des clefs ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [P] aux entiers dépens d'instance, dont les coûts du commandement de payer, de l'assignation et de ses suites, selon distraction au profit de Me Fitoussi, avocat au barreau de Paris.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il y a lieu de constater :

Que la demande de M. [O] tendant à voir « écarter des débats les pièces de Mme [P] non communiquées à l'intimé » ne s'appuie sur aucun développement dans ses écritures ; aucun incident de communication de pièces n'a été formé au cours de la procédure ; cette demande non motivée sera écartée ;

Qu'il n'est plus formé en appel de demande sur le fondement du commandement d'avoir à produire une attestation d'assurance, M. [O] indiquant qu'elle a été transmise par sa locataire.

A titre principal, Mme [P] oppose aux demandes de provision et de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés des contestations sérieuses tenant principalement à :

La prescription des demandes en paiement au regard du délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement des sommes dues non prescrites ;

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, ce qui revient à opposer l'exception d'inexécution même si cela n'est pas expressément formulé.

M. [O] réplique qu'il a tenu compte de la prescription triennale et qu'après application de celle-ci la dette résiduelle de Mme [P] est bien de 1334 euros au 5 décembre 2024 comme jugé en première instance, après prise en compte de tous les paiements effectués tant par la locataire que par la CAF. Il s'oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui ont été accordés par le premier juge, faisant état de la mauvaise foi de sa locataire qui a en outre déjà bénéficié de remise de loyers à la faveur de la prescription.

Sur la délivrance d'un logement décent il oppose des contestations sérieuses tenant à l'absence de réclamation de Mme [P] depuis 9 années que dure son bail ; l'établissement par elle d'un rapport non contradictoire et sans information préalable du bailleur, aux conclusions critiquables ; au refus de Mme [P] de laisser l'accès à son logement pour permettre au bailleur de déterminer les travaux à réaliser.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa rédaction applicable en l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n°13-17.289, Bull. 2014, III, n°73). Ainsi, aucune mise en demeure préalable du locataire qui invoque l'indécence du logement n'est requise.

L'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n°09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650).

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris en son article 2 définit le logement décent comme celui qui doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Ce décret prévoit également, en son article 4, des conditions de surface ou de volume minimales : « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ».

Aux termes de l'article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Au cas présent, l'exception d'inexécution tenant à l'état du logement doit être examinée en premier lieu puisqu'elle est de nature à faire échec, si elle est étayée, au mécanisme de la clause résolutoire, le non-paiement partiel ou total des loyers étant dans cette hypothèse justifié et cette exception constitue une contestation sérieuse à la demande de constat de la résiliation et de ses conséquences.

Mme [P] se prévaut d'un rapport de visite à domicile qui a été établi le 21 novembre 2024 par l'association [Adresse 4] Habitat de la Fondation Abbé Pierre.

C'est à tort que le premier juge a considéré non probant ce rapport au motif qu'il a été établi non contradictoirement et postérieurement à l'assignation, sans demandes ou mise en demeure préalable du bailleur et donc manifestement pour les besoins de la cause dans une instance principale en acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte en effet de la jurisprudence précitée que l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent étant d'ordre public, le preneur peut l'invoquer à tout moment quand bien même il aurait accepté les lieux en l'état pendant plusieurs années, sans avoir à prévenir préalablement son bailleur ni à le mettre en demeure. Par ailleurs, ce rapport a été soumis au contradictoire dans le cadre de la première instance. Le bailleur a ainsi été mis en mesure de le discuter dans le cadre de cette instance et en appel. Sa valeur probante n'est donc pas discutable.

Ce rapport de six pages contient des constatations précises, illustrées par des photographies et argumentées au regard de la réglementation applicable précédemment rappelée.

Il contient notamment les constatations suivantes :

Les lames du plancher sont gonflées au milieu de la pièce suite probablement à des problèmes d'humidité et d'infiltration et/ou condensation provenant de la façade ; la locataire a posé une planche au niveau de cette zone ;

Les murs portent des traces de moisissures notamment au droit de la porte d'entrée et au niveau de l'allège de la fenêtre ; c'est également le cas du plafond de la douche. Cela est dû à une mauvaise ventilation de la chambre. Un taux d'humidité de 20 % est mesuré au niveau de la porte et de 15% sous la fenêtre ;

S'agissant des fenêtres, le soffite qui est présent dans la cuisine représente un pont thermique pour la chambre ;

Le logement mesure 8.9m² avec une hauteur sous plafond de 2.47m ;

Le niveau d'humidité ambiante dans le logement est de 50 % le jour de la visite (21 novembre 2024) ;

L'effet « paroi froide » constaté au niveau de la façade sud et du mur latéral droit s'explique par l'absence d'isolation thermique de ces façades. Compte tenu de la composition des parois et du fait que la fenêtre est équipée d'un simple vitrage, il est fort probable que le classement énergétique de la chambre ne soit pas conforme aux exigences de la loi ;

L'installation électrique est dépourvue de terre, il existe par ailleurs un spot encastré au-dessus de la douche ;

La fenêtre est équipée d'une grille d'entrée d'air et la douche dispose d'un extracteur d'air commandé par interrupteur, mais ce dispositif ne constitue pas une ventilation permanente, ce qui explique la présence d'humidité dans la chambre et les traces de moisissures sur plusieurs parois.

Si la conclusion tirée par l'auteur de ce rapport d'un logement indécent au regard de sa seule surface apparaît inexacte, le volume minimum de 20 m3 requis par l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 étant respecté, le défaut d'isolation suffisante, l'humidité excessive et l'installation électrique défaillante constituent bien des critères d'indécence.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et par suite l'exception d'inexécution sont ainsi sérieusement soulevés, étant observé que l'impayé résiduel tel que déterminé par le bailleur, décomptes à l'appui avec application de la prescription triennale, se limite à la somme de 1334 euros qui représente moins de trois termes de loyers et charges, le propre manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges n'étant ainsi que partiel.

Le fait que la locataire n'ait pas donné suite à la proposition du bailleur d'intervenir à telle date pour déterminer les travaux à effectuer dans le logement n'est pas de nature à exonérer ce dernier de son obligation de délivrance, seule la force majeure étant exonératoire comme précédemment rappelé.

M. [O] n'est donc pas fondé à solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail et les conséquences en résultant, à savoir l'expulsion de Mme [P] des lieux ainsi que sa condamnation à régler une indemnité d'occupation pour occupation sans droit ni titre.

La décision entreprise sera infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé au titre de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et des conséquences en résultant.

De même, la demande au titre de l'arriéré locatif se heurte à une contestation sérieuse : les sommes réclamées à ce titre ne sont dues que dans la mesure où le bailleur justifie de son obligation de délivrance. Or, en l'espèce, il a été relevé des désordres d'ampleur qui interrogent sur la possibilité pour la locataire d'occuper dans des conditions de décence requises le logement litigieux.

L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef et il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef également.

Dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de Mme [P], il n'y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.

Partie perdante, M. [O] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS