CA Paris, 19 juin 2026, RG 24/11621

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 19 JUIN 2026

(n° 2026/ 148 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11621 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVBJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2024 - Tribunal judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 22/00527

APPELANTS

Monsieur [C] [L], né le 29 août 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [H] [O] épouse [L], née le 09 Avril 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

Assistés de Me Medhi KEDDER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Maître [E] [R], notaire associé de la SAS LAVEDAN et [R] associés, titulaire d'un office notarial

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substituée à l'audience par Me Christine ROBERTO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Catherine SILVAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 10 janvier 2020, reçu par Me [J] [Y], notaire, avec la participation de Me [E] [R] notaire assistant l'acquéreur, Mme [G] [M] veuve [A] a vendu à M. [C] [L] et Mme [H] [O] épouse [L], une maison d'habitation sise [Adresse 3].

Le 3 février 2020, les époux [L] ont déposé une demande de permis de construire tendant à la rénovation et la surélévation de la maison et la création d'une terrasse.

Par arrêt du 21 juillet 2020, le maire a accordé le permis, assorti des prescriptions énoncées dans les avis, dont celui de l'inspection générale des carrières du 4 mars 2020.

Celui-ci indique notamment que :

-« Le terrain est situé dans une zone d'anciennes carrières, en totalité au-dessus d'une ancienne carrière de calcaire grossier présumée partiellement comblée »,

« Prescriptions minimales proposées par l'inspection générale des carrières :

Confortations souterraines :

- ou Consolidation par piliers maçonnés ou bétonnés dans la hauteur de la carrière,

- ou Consolidation par injection de coulis dans la carrière sous le projet et ses abords ».

Par actes en date des 20 et 21 janvier 2022, les époux [L] ont fait assigner Me [E] [R], notaire, aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle, et Mme [T] [A] [F], en qualité d'héritière de la venderesse, au titre de la garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 20 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l'action engagée à l'encontre de Mme [T] [A] [F].

Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

-déboute M. [C] [L] et Mme [H] [O] de leurs demandes,

-condamne in solidum M. [C] [L] et Mme [H] [O] aux dépens,

-condamne in solidum M. [C] [L] et Mme [H] [O] à payer à Me [E] [R] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [L] et Mme [H] [O] épouse [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 juin 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 28 août 2024, par lesquelles M. [C] [L] et Mme [H] [O] épouse [L], appelants, invitent la cour à :

Vu l'article 1240 du Code civil,

- INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

- CONDAMNER Maître [E] [R] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [U] [D] [O] ép. [L] les sommes suivantes :

o 113.135,76 euros au titre des travaux de comblement,

o 23.609,78 euros au titre de la location d'un appartement, arrêtée au mois de mars 2021 inclus,

o 5.842,30 euros au titre du coût du crédit immobilier, arrêtée au mois de septembre 2021 inclus et sous réserve d'actualisation,

o 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

o 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Maître [E] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 novembre 2024, par lesquelles Me [E] [R], notaire, intimée, invite la cour à :

DECLARER les époux [L] mal fondés en leur appel.

LES DEBOUTER de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Maître [E] [R].

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT :

CONDAMNER les époux [L] à payer à Maître [E] [R] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité de Me [E] [R]

Les époux [L] invoquent un manquement de Me [R] à son devoir de conseil ; ils soutiennent que le notaire avait connaissance de leur projet de surélévation et qu'il a manqué à son devoir de conseil en ne portant pas à leur connaissance le permis de construire de la venderesse, ni l'avis de l'inspection générale des carrières mentionnant que les travaux de confortation n'avaient pas été réalisés, ce qui impliquait nécessairement des difficultés et des coûts supplémentaires ;

Aux termes de l'article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Le notaire répond de la faute commise dans l'exercice de sa mission d'officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l'article 1240 du code civil, la mise en 'uvre de sa responsabilité obéissant à un même régime, supposant la triple existence d'une faute de l'officier public, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

Ce régime diffère du droit commun en ce qu'il met à la charge du notaire la preuve de ce qu'il a valablement accompli sa mission et qu'il a satisfait à son obligation de conseil (1ère chambre civile, 2 octobre 2007, pourvoi n°06-17.281) ;

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 10 janvier 2020 a été précédé d'une promesse unilatérale de vente du 10 septembre 2019, rédigée par Me [J] [Y], notaire, avec la participation de Me [R], notaire assistant l'acquéreur ;

Les époux [L] justifient avoir informé Me [R], entre la promesse et l'acte de vente, d'un projet « d'isoler la maison par l'extérieur » (courriel du 4 octobre 2019, pièce 3 [R]) mais ne démontrent pas avoir expressément informé Me [R] qu'ils avaient un projet de surélévation de la maison ;

Préalablement à la promesse, les époux [L] ont questionné la responsable du service d'urbanisme sur « assainissement, autorisations, recul limite de terrain et étude de sol » et notamment, en page 5 des échanges, dans le courriel du 6 juillet 2019, Mme [L] questionne la responsable du service d'urbanisme « Nous avons rencontré un architecte qui nous a confirmé la faisabilité technique d'un rehaussement mais qui nous a aussi indiqué qu'il fallait un recul de 2,5 mètres (qu'il s'agisse de fenêtres ou de murs) avec nos voisins, situé à droite de la maison. Nous n'avions pas évoqué ce point lors de notre entrevue, est-ce avéré ' » (pièce 1 [L]) ;

Les époux [L] justifient avoir par courriel du 17 juillet 2019 transféré à Me [R] ces échanges de courriels (pièce 1 [L]) ;

Toutefois ce transfert n'est accompagné d'aucun message à l'attention du notaire ; il ressort de ces échanges que les époux [L] n'évoquent pas un projet précis et élaboré de surélévation de la maison mais ont seulement posé des questions à un architecte et au service d'urbanisme ; or il n'y a pas d'élément confirmant, que suite à ces échanges, les époux [L] avaient, à la date de la signature de la promesse, un projet de surélévation de la maison et qu'ils en ont informé Me [R] ;

Me [R] n'avait donc pas à alerter les époux [L] sur des éléments de la promesse susceptibles de justifier une attention particulière en fonction d'un projet de surélévation de la maison ;

Me [R] justifie, selon les mentions dans la promesse de vente du 10 septembre 2019, que les époux [L] étaient présents lors de la signature, qu'ils ont reçu le projet de promesse préalablement au rendez-vous, qu'ils ont déclaré avoir eu le temps de l'étudier et que le notaire a donné lecture de la promesse (pièce 1 [R]) ;

Me [R] justifie qu'ils ont eu communication le 3 septembre 2019, soit avant la signature de la promesse, de la note de renseignement d'urbanisme et du certificat d'urbanisme du 26 juillet 2019, et que ces pièces ont été annexées à la promesse (pièces 1 et 2 [R]) ;

Le certificat d'urbanisme en date du 26 juillet 2019 mentionne que le terrain est dans une « zone d'anciennes carrières » et Me [R] justifie que ce certificat a fait l'objet d'explications particulières du notaire ;

En effet, il est précisé en page 14 de la promesse (pièce 1 [R]), dans le paragraphe des charges et conditions résultant de l'application de règlementations particulières :

« Les documents d'urbanisme suivants sont annexés :

-note de renseignement d'urbanisme en date du 26 juillet 2019,

-certificat d'urbanisme en date du 26 juillet 2019.

Le bénéficiaire reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.

Il s'oblige en conséquence à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur ces documents » ;

D'autre part, Me [R] justifie que les époux [L] ont été informés du permis de construire du 4 octobre 1961 et que leur attention a été alertée puisque la mention en page 4 de la promesse est en caractère gras « Le promettant déclare qu'il a fait édifier les biens immobiliers, objet des présentes, selon un permis de construire délivré le 4 octobre 1961 par la mairie de [Localité 5] » ;

Me [R] justifie non seulement que le permis de construire, la déclaration de travaux et le certificat de conformité ont été annexés à la promesse (pièce 1 [R]) mais aussi que l'attention des époux [L] a été alertée par le notaire sur le fait que ces pièces étaient annexées à la promesse ;

En effet, la promesse du 10 septembre 2019 précise notamment :

-en page 16, dans le paragraphe des dispositions relatives à la construction : 

« Par courrier en date (sic) à [Localité 5] du 12 juillet 2019, dont une copie est annexée aux présentes, l'office notarial a demandé au service d'urbanisme de lui transmettre une copie de l'ensemble des autorisations d'urbanisme délivrées sur la parcelle cadastrée section L numéro [Cadastre 1].

Par courriel en date du 9 septembre 2019, dont une copie est annexée aux présentes, le service de l'urbanisme du [Localité 6] a précisé ce qui suit littéralement rapporté, savoir : « ' Suite à votre demande, je vous prie de trouver ci-joint les documents suivants ' »

Par suite les pièces suivantes sont annexées aux présentes :

-copie de l'arrêté du permis de construire délivré par M. le Maire du [Localité 6] le 4 octobre 1961 '

-copie de la déclaration d'achèvement de travaux '

-copie du certificat de conformité' » ;

Me [R] démontre que les époux [L] étaient informés à la date de la promesse que, dans le cadre de l'arrêté de permis de construire, il avait été recommandé à Mme [A] de prendre des dispositions pour assurer la stabilité du sol et éviter le risque d'un léger affaissement en surface, compte tenu de la présence sous le terrain d'une ancienne carrière ;

En effet, Me [R] justifie que figure, dans les annexes à la promesse, la copie de l'arrêté du permis de construire délivré par M. le Maire du [Localité 7] [Localité 8] le 4 octobre 1961 qui précise :

« Article 1er : Sous réserve des droits de tiers, le permis de construire est accordé à Mme [A] [G], pour les travaux décrits dans la demande qu'elle a présentée et aux conditions particulières énumérées ci-après :

1) aux prescriptions du programme d'aménagement ; d'embellissement et d'extension

2) Toutefois, il convient d'attirer l'attention du pétitionnaire sur la présence sous son terrain d'une ancienne carrière souterraine, de le mettre en garde contre les dangers qui peuvent en résulter et de lui recommander de prendre toutes dispositions pour assurer la stabilité du sol et protéger les constructions prévues contre le risque d'un léger affaissement en surface pouvant notamment faire dérober un appui ponctuel. Dans le cas où Madame [A] entreprendrait préalablement à la réalisation de l'opération l'objet de la demande en autorisation de construire, des travaux de sondage, d'exploitation et de consolidation souterraine, elle en avisera par écrit Mr l'Inspecteur des Carrières de la Seine ' » ;

Le permis de construire a été accordé pour les travaux décrits dans la demande de permis de construire ; aussi la copie de la déclaration d'achèvement de travaux par Mme [G] [A] le 10 avril 1963 et la copie du certificat de conformité délivré par le maire le 11 décembre 1963, annexées à la promesse (pièce 1 [R]), justifient que la maison a été construite conformément à ces travaux ;

Il ressort de l'absence de précision dans la promesse et dans les pièces annexes, de mesures particulières prises par Mme [A] en lien avec l'ancienne carrière, que celle-ci a fait réaliser uniquement les travaux tels que décrits dans la demande de permis de construire correspondant à ceux pour lesquels ledit permis a été accordé ;

Aussi le fait que Me [R] ne justifie pas avoir produit aux époux [L], entre la promesse et l'acte de vente, la fiche de renseignements de l'inspection générale des carrières du 16 septembre 2019 (pièce 7 [L]), qui ne fait que confirmer qu'aucuns travaux n'ont été réalisés pour la stabilité du bâti, ne constitue pas un manquement à son obligation de conseil du notaire ;

Il n'est pas allégué que depuis la construction réalisée le 10 avril 1963, soit depuis plus de 50 ans à la date de la promesse, le risque du léger affaissement en surface se soit concrétisé ;

Il convient de considérer qu'en l'absence d'information d'un projet de surélévation de la maison, Me [R] n'avait pas à attirer particulièrement l'attention des époux [L] sur les recommandations faites à Mme [A] en 1963 pour éviter un léger affaissement en surface ;

En conséquence, Me [R] justifie avoir satisfait à son obligation de conseil et les époux [L] n'établissent pas un manquement à cette obligation ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] [L] et Mme [H] [O] de leurs demandes ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [L], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Me [R] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [L] ;

PAR CES MOTIFS