CA Noumea, 29 juin 2026, RG 25/00108

N° de minute : 163/2026

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 29 juin 2026

Chambre civile

N° RG 25/00108 - N° Portalis DBWF-V-B7J-VVZ

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 4 décembre 2024 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 24/00211)

Saisine de la cour : 15 avril 2025

APPELANT

S.A.S. FONDS CALEDONIEN DE L'HABITAT (FCH), représentée par ses représentants légaux en exercice,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Pierre-Louis VILLAUME, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par Me Olivier MAZZOLI avocat du même barreau

INTIMÉS

M. [C] [Q]

né le 22 novembre 1985 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/1775 du 19/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par Me Pierre-Henri LOUAULT, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par Me Séverine LOSTE avocate de la même étude et du même barreau

Mme [G] [W]

née le 26 mars 1986 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Pierre-Henri LOUAULT de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par Me Séverine LOSTE avocate de la même étude et du même barreau

29/06/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me VILLAUME

Expéditions - Me [U] - Dossiers CA et TPI (président)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Conseiller, président,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Suivant contrat en date du 17 février 2021, il a été donné en location par le Fonds calédonien de l'habitat à Mme [E] et M. [Q], pour une durée de cinq ans renouvelable, un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], au [Localité 4].

Le 28 avril 2023, Mme [E] et M. [Q] ont obtenu en référé la désignation d'un expert aux fins de constater les désordres affectant le jardin, attenant au logement, objet du bail.

Mme [E] et M. [C] [Q] ne s'acquittant pas régulièrement du montant du loyer, un commandement leur a été délivré le 5 février 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail.

Les impayés n'ayant pas été régularisés en totalité, par acte d'huissier de justice en date du 3 mai 2024, le Fonds calédonien de l'habitat a fait assigner Mme [E] et M. [Q] devant le juge du tribunal de première instance de Nouméa, en référé, pour obtenir, après constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail de plein droit, le départ et au besoin, l'expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, outre leur condamnation au paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 4 décembre 2024, le juge des référés a :

- déclaré irrecevables les demandes du Fonds calédonien de l'habitat relatives, d'une part à la résiliation du bail du 17 février 2021 le liant à Mme [E] et M. [Q], d'autre part au paiement des loyers et charges,

- condamné le Fonds calédonien de l'habitat à payer à Mme [W] et M. [Q] la somme de 120 000 francs pacifiques en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 24-1 de la délibération n° 482 du 13 juillet 1994,

- rappelé qu'en matière de référé, l'exécution provisoire était de droit.

- condamné le Fonds calédonien de l'habitat aux entiers dépens ;

PROCÉDURE D'APPEL

Le Fonds calédonien de l'habitat a relevé appel de cette ordonnance par requête enregistrée au greffe de la cour le 26 décembre 2024.

Le FCH n'ayant pas déposé son mémoire dans le délai d'un mois fixé par l'article 904 du code de procédure civile, l'affaire a été radiée du rang des affaires en cours par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 9 avril 2025.

Elle a été réinscrite le 17 avril 2025, à la suite du dépôt par le FCH de son mémoire ampliatif.

Dans ses conclusions déposées par mail le 5 mai 2026 et oralement soutenues à l'audience du 11 mai 2026, le FCH demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,

En conséquence,

- débouter M. [Q] et Mme [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- constater que le bail d'habitation en date du 17 février 2021 est résilié de plein droit,

- ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Q] et Mme [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux donnés à bail,

- condamner solidairement M. [Q] et Mme [W] à payer au FCH la somme provisionnelle de 1 008 114 francs pacifiques au titre des loyers et charges demeurés impayés,

- condamner solidairement M. [Q] et Mme [W] à payer au FCH une indemnité d'occupation d'un montant de 86 735 francs pacifiques par mois, jusqu'à la libération complète des lieux,

- condamner solidairement M. [Q] et Mme [W] à verser au FCH la somme de 100 000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles de première instance et à la somme de 100 000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles d'appel et ce conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 5 février 2024, dont distraction au profit de Me Villaume.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, oralement soutenues à l'audience du 11 mai 2026, M. [Q] et Mme [W] demandent à la cour de :

- recevoir leurs écritures, les dire justes et bien fondées,

- dire et juger que le FCH, pris en sa qualité de bailleur, n'a pas respecté ses obligations de délivrance de la chose louée dans un état exempt de vice,

- dire et juger que M. [Q] et Mme [W] sont fondés à opposer au bailleur l'exception d'inexécution de ses obligations de délivrance des lieux loués dans un état d'usage exempt de vice,

- débouter en conséquence le FCH de la totalité de ses demandes,

en toute hypothèse, si le tribunal entendait faire droit aux demandes du FCH,

- condamner le FCH au paiement de dommages et intérêts à concurrence de 35.000 francs pacifiques par mois au titre de la réparation des préjudices subis par l'ensemble de la famille depuis 2022,

- confirmer la condamnation du FCH à payer à M. [Q] et Mme [W] la somme de 120.000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner le FCH à payer à M. [Q] et Mme [W] la somme de 200.000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me [U],

- dire et juger qu'il sera fait application des dispositions de l'article 24-1 de la délibération n° 482 du 13 juillet 1994 réformant l'aide judiciaire,

à titre subsidiaire,

- fixer le nombre d'unités de valeur devant revenir à Me [U], agissant au titre de l'aide judiciaire totale.

L'affaire a été fixée à l'audience du 5 mars 2026, puis renvoyée à l'audience du 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

(1) Pour débouter le FCH de sa demande, le juge des référés a considéré que des contestations sérieuses s'opposaient à la mise en 'uvre de la clause résolutoire et entraînaient l'incompétence du juge des référés, motifs pris, d'une part, que les locataires ne pouvaient pas jouir du jardin attenant au logement, en raison d'odeurs nauséabondes, et d'autre part, que le décompte produit par le bailleur ne mentionnait aucune régularisation annuelle des charges.

(2) Cependant, l'article 809 du code de procédure civile donne au juge des référés le pouvoir d'ordonner toute mesure qui s'impose pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite même en présence de contestations sérieuses.

Le défaut total de paiement du loyer constitue une atteinte manifestement illicite à la convention des parties, le paiement du loyer constituant, au regard de l'article 1728 du code civil, l'une deux obligations essentielles à la charge du preneur. Celui-ci ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1134 du code civil pour se soustraire à cette obligation, l'exception d'inexécution supposant nécessairement une proportionnalité dans les obligations inexécutées de part et d'autre.

Au cas d'espèce, s'il est bien établi par le rapport d'expertise judiciaire que le jardin accessoire au logement loué par M. [Q] et Mme [W] présente des désordres le rendant impraticable, tenant à l'encombrement et au débordement des réseaux d'évacuation des eaux souillées qui ne sont pas aux normes, il est précisé que leur origine se trouve dans la parcelle voisine, sur laquelle est implanté le magasin ' Chez [O]', exploité par M. [J] et propriété de la SCI Batibel. Le technicien mentionne que les débordements ont persisté à l'occasion de chaque période de forte pluie, en dépit des travaux engagés par M. [J]. Ainsi, il est acquis que le Fonds calédonien de l'habitat, qui n'est pas propriétaire de ce fonds, n'est pas responsable des nuisances et ne peut tenu au lieu et place de la SCI Batibel à la réalisation des travaux d'assainissement nécessaires pour rémédier définitivement aux désordres.

Par ailleurs, si le bailleur est tenu envers les locataires d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives conformément aux dispositions au sens de l'article 1720 du code civil, force est de constater que le FCH a bien pris les mesures nécessaires pour aspirer toutes les eaux et boues souillées du jardin mais que M. [Q] et Mme [W] se sont opposés à l'intervention de l'entreprise mandatée par le bailleur pour les réaliser, au motif qu'ils attendaient une intervention plus radicale, avec le remplacement de la totalité de la terre du jardin.

(3) Il s'ensuit que les locataires ne sauraient utilement reprocher à leur bailleur de ne pas avoir satisfait à une obligation de réparation à l'exécution de laquelle ils se sont volontairement opposés. Par ailleurs, il convient de rappeler que l'obligation de remise en état du bailleur ne portait, en tout état de cause, que sur le jardin, c'est à dire sur une partie accessoire à la location principale, ce qui ne dispensait pas les preneurs du paiement du loyer.

(4) Le bail contient en page 9/10 une clause résolutoire de laquelle il ressort, qu'à défaut par le preneur d'exécuter les charges et clauses de la convention, afférentes notamment au paiement des loyers, la résiliation du bail sera encourue de plein droit, un mois après une mise en demeure de payer ou d'exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du bailleur d'user du bénéficie de la clause.

(5) Aucune suite n'ayant été donnée au commandement de payer régulièrement signifié aux locataires par acte d'huissier du 5 février 2024, il convient de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire, à la date du 5 mars 2024, avec toutes les conséquences de fait et de droit, ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer indexé, soit la somme de 86 735 francs pacifiques par mois, jusqu'à la libération effective des lieux, et la condamnation de M. [Q] et Mme [W] au paiement de la somme provisionnelle de 1 008.114 francs pacifiques, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 19 décembre 2024.

(6) La cour, statuant en référé, ne saurait sans excéder ses pouvoirs, statuer sur la demande de M. [Q] et Mme [W] tendant à la réparation de leur trouble de jouissance, s'agissant d'une prétention relevant d'un examen du fond du droit, relevant du seul pouvoir d'appréciation du juge du fond. Ils seront en conséquence déboutés de ce chef.

(7) Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

(8) En revanche, M. [Q] et Mme [W], qui succombent devant la cour, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, ce compris le coût du commandement de payer délivré le 5 février 2024.

PAR CES MOTIFS