CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/15034

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 310

N° RG 24/15034

N° Portalis DBVB-V-B7I-BODUY

Syndicat des copropriétaires

LES HAUTS DE VAUGRENIER

C/

[H] [L]

[P] [N]

S.A.M.C.V. MATMUT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Thimothée JOLY

Me Eloïse PIETTE

Me Laura PETITET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 09 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03551.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires « LES HAUTS DE VAUGRENIER » sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet EUROPAZUR, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Aïda VARTANIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [H] [L]

né le 11 Mai 1980 à [Localité 1] (06),

Madame [P] [N]

née le 05 Janvier 1980 à [Localité 2] (94),

demeurant tous deux au [Adresse 3]

représentés par Me Eloïse PIETTE, avocat au barreau de GRASSE

S.A.M.C.V. MATMUT

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par Me Laura PETITET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte notarié du 05 novembre 2010, Monsieur [H] [L] et Madame [P] [N] ont acquis un appartement (lot n° 97) situé au rez-de-chaussée du bâtiment 6 de la résidence en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 3], lieu-dit [Adresse 6].

Cet appartement, qui avait été mis en location à compter du 1er octobre 2016, a été le siège d'infiltrations au niveau de sa véranda, d'une partie du plafond du salon-cuisine et d'une chambre.

Une recherche de fuite effectuée le 30 août 2019 révélait que certaines infiltrations avaient pour origine les remontées d'eau de la façade de l'immeuble, depuis le vide sanitaire.

Par un courrier du 26 août 2019, les locataires des consorts [S] leur ont donné congé pour le 1er octobre 2019.

Par un exploit d'huissier du 02 décembre 2019, ces derniers ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' ainsi que Monsieur [D] [M] et Madame [B] [K], propriétaires de l'appartement du premier étage, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

Par une ordonnance du 20 janvier 2020, celui-ci a fait droit à leur demande et a commis Monsieur [A] [T] pour y procéder.

Par ordonnance du 16 mars 2021, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la MATMUT (Mutuelle Assurance Travailleur Mutualiste), assureur auprès duquel M. [L] et Mme [N] ont souscrit un contrat multigaranties habitation couvrant le risque dégât des eaux et garantissant la perte de loyers consécutive jusqu'à 12 000 €.

L'expert a déposé son rapport le 15 décembre 2021.

En cours d'expertise, soit le 03 mai 2021, Monsieur [L] et Madame [N] ont cédé leur appartement à Monsieur [J] et Madame [O].

Par actes de commissaire de justice des 05 et 06 juillet 2022, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' et la MATMUT devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

- Juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble lieu-dit [Adresse 7], responsable de leurs préjudices ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble lieu-dit '[Adresse 8] à leur payer la somme de 13.000 € au titre de la perte de loyers, dont 6.000 € in solidum avec la MATMUT, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l'assignation du 5 juillet 2022;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble lieu-dit '[Adresse 9] ' [Adresse 10] à leur payer la somme de 3.990 € au titre des charges acquittées malgré l'absence de location de leur appartement, à compter de la délivrance de l'assignation du 5 juillet 2022 ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble lieu-dit '[Adresse 8], in solidum avec la MATMUT, à leur payer la somme de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble lieu-dit '[Adresse 6]' ' [Adresse 11] aux entiers dépens comprenant les dépens des instances de référés, ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire payé à hauteur de 14 040,84 euros;

- Juger qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire de droit est compatible avec la présente instance.

En défense, le syndicat des copropriétaires concluait principalement au rejet des demandes des consorts [S] en faisant valoir qu'ils avaient transformé la terrasse de leur appartement en véranda, sans autorisation, que celle-ci ne pouvait être considérée comme une pièce habitable et qu'ils ne démontraient pas l'existence d'un lien de causalité entre leur préjudice et le désordre constaté, concluant subsidiairement à la réduction de leurs prétentions à de plus justes proportions sur le fondement d'une perte de chance.

La MATMUT sollicitait essentiellement la limitation du montant mis à sa charge au titre du plafond de garantie contractuellement dû, à la somme de 6 000 €. Elle rappelait aussi qu'une indemnisation avait déjà été réglée à hauteur d'une première somme de 6 000 € et demandait à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par un jugement du 9 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Grasse statuait comme suit :

- Dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' à verser à Madame [P] [N] et Monsieur [H] [L], la somme totale de 7 000 euros au titre de la perte des loyers;

- Condamne la MATMUT (Mututelle Assurance Travailleur Mutualiste) à verser à Madame [P] [N] et Monsieur [H] [L], la somme totale de 6 000 euros au titre de la perte des loyers telle que garantie par la police d'assurance souscrite (n°92130900[Immatriculation 1]);

- Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

- Dit n'y avoir lieu à obligation in solidum au titre de la perte de loyers ;

- Déboute Madame [P] [N] et Monsieur [H] [L] de leur demande d'indemnisation formée au titre du paiement des charges locatives et taxes d'électricité ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à relever et garantir la MATMUT des paiements effectués en exécution de la police d'assurance souscrite, à hauteur de 12 000 euros ;

- Déboute le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' et la MATMUT, à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [H] [L], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à payer à la MATMUT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' et la MATMUT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les dépens des instances en référé et le coût de l'expertise judiciaire ;

- Dit que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à relever et garantir la MATMUT des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles ;

- Juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

- Rejette le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, que les désordres avaient pour origine des parties communes, notamment les murs porteurs, l'acrotère du balcon, le muret séparatif, la vitre de séparation concernant le désordre n°1 ainsi que les murs porteurs et le soubassement du mur porteur concernant le désordre n°2, de sorte que la responsabilité du syndicat des copriétaires devait être retenue sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l'argument tiré du caractère non-habitable de la véranda ne pouvant en outre prospérer ; qu'il existait un lien de causalité entre les désordres constatés et le départ des locataires ainsi que cela ressort d'un courriel du 26 septembre 2019; que le préjudice des consorts [N] - [L] ne s'analysait pas comme une perte de chance puisque leur demande n'avait pas pour but d'obtenir l'indemnisation d'un gain manqué mais celle d'un gain perdu du fait du départ des locataires et qu'il convenait donc de d'indemniser la perte de loyers subie dans son intégralité ; qu'il devait être fait droit à la demande de la MATMUT d'être relevée et garantie par le syndicat des copropriéraires à hauteur des sommes versées à ses assurés.

Par une déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

' Recevoir le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] en son appel et le dire bien fondé ;

' Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Dit que la responsabilité du SDC 'les Hauts de Vaugrenier' est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamné le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' à verser à Monsieur [L] et Madame [N] la somme totale de 7.000 € au titre de la perte des loyers ;

- Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux legal à compter du présent jugement ;

- Condamné le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' à relever et garantir la MATMUT des paiements effectués en exécution de la police souscrite, à hauteur de 12.000 € ;

- Débouté le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' et la MATMUT à payer à Monsieur [L] et Madame [N] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' à payer à la MATMUT la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' et la MATMUT aux entiers dépens, en ce compris les dépens des instances de référé et le coût de l'expertise judiciaire ;

- Condamné le SDC 'les Hauts de Vaugrenier' à relever et garantir la MATMUT des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Statuant à nouveau :

' Juger que la terrasse des consorts [L] [N] a été transformée sans autorisation en une véranda ;

' Juger que cette véranda ne peut être considérée comme une pièce habitable ;

' Juger que Monsieur [L] et Madame [N] ne démontrent pas de lien de causalité entre leur préjudice et le désordre constaté ;

En conséquence,

' Débouter Monsieur [L] et Madame [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

A titre subsidiaire,

' Juger que le préjudice des consorts [S] font état devra être qualifié en perte de chance ;

' Juger que le contrat souscrit auprès de la compagnie d'assurance MATMUT prévoyait une garantie pour perte de loyers à hauteur de 1 an de loyers.

En conséquence,

' Réduire les sommes sollicitées par Monsieur [L] et Madame [N] à de plus justes proportions.

En toute hypothèse,

' Débouter la MATMUT de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

' Condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le titre de propriété des consorts [S] n'intègre pas de loggia dans sa composition du lot n°97 mais un droit de jouissance exclusive et perpétuelle du jardin et de la terrasse situés au droit dudit lot ; que l'ensemble des terrasses de l'immeuble sis [Adresse 5] constitue des parties communes à usage privatif dépourvues d'étanchéité et ce, depuis la construction de l'immeuble ; que la pièce désignée par l'expert sous le vocable «pièce commune» dans son rapport est en réalité la véranda résultant du changement de destination de la terrasse originelle, effectué sans autorisation du syndicat des copropriétaires et à l'insu de celui-ci ; que cette véranda, concernée par l'infiltration n°1, est censée ne pas être habitable et ne peut donc donner lieu à une indemnisation pour les désordres qui y sont constatés, n'étant pas impropre à sa destination.

Il ajoute que l'humidité constatée dans la chambre était imputable à un manque de ventilation dans le vide sanitaire, qui a persisté en l'absence de réalisation par les consorts [S] des travaux préconisés par l'expert.

Il indique qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre le départ des locataires et la prétendue présence d'humidité dans l'appartement, leur lettre de préavis et leur courriel du 26 août 2019 n'indiquant pas que des problèmes d'humidités étaient à l'origine de leur départ ; que les conclusions techniques de l'expert ne retiennent pas l'existence d'un trouble de jouissance, l'appartement étant parfaitement habitable, ceci d'autant plus que M. [J], le nouveau propriétaire de l'appartement, y réside et ne fait état d'aucun trouble de jouissance ; que par ailleurs, les consorts [S] ne démontrent pas avoir été dans l'impossibilité de relouer leur appartement avant sa mise en vente ; qu'ils ne peuvent donc valablement prétendre être indemnisés d'une perte de loyers.

Ils font valoir subsidiairement que si le principe d'une indemnisation devait être retenu, il ne pourrait s'agir que de l'indemnisation d'une perte de chance, n'étant aucunement avéré qu'en l'absence de désordres les locataires seraient restés dans l'appartement jusqu'à sa vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions, les consorts [S] demandent à la cour de :

- Confirmer le Jugement rendu le 9 décembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Grasse (Pôle civil 2ème chambre section - décision N° 24/482 N° RG 22/03551 - N° Portalis DBWQ-W-B7G-OY2E), en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- Débouter le syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 14], de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamner le syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 14], à payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, au titre de l'instance d'appel.

Ils font valoir que le désordre n°1 concerne des infiltrations qui affectent tant le plafond de la loggia que celui du salon, dont les causes résidaient dans les parties communes soit, selon l'expert, dans des fissures de la maçonnerie au niveau de l'acrotère du balcon du premier étage ainsi que dans l'altération du scellement du cadre de la vitre de séparation entre les deux terrasses, consécutives à une négligence dans l'entretien de ces parties communes engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; que ce dernier ne peut arguer d'un changement de de destination non autorisé de la terrasse alors que la loggia existe depuis plus de 28 ans, que le syndicat des copropriétaires n'a jamais fait état d'une quelconque irrégularité ni n'agi judiciairement aux fins de remise en état, étant relevé qu'au-delà de la prescription acquise, un tel aménagement peut être observé dans de nombreux appartements voisins et qu'indépendamment celui-ci, le plafond (sous-face) du balcon/terrasse de leur appartement aurait été, en tout état de cause, touché par les infiltrations sans que le caractère non habitable de celui-ci n'ait pu constituer une cause exonératoire de responsabilité du syndicat des copropriétaires, laquelle aurait été engagée de la même façon.

Ils font valoir que le désordre n°2 concerne des infiltrations dans la chambre au niveau des murs, dont la cause provient du soubassement des murs porteurs, parties communes, et réside selon l'expert dans une erreur de conception relative à l'absence de dispositif de récupération des eaux de ruissellement sur le talus et des eaux interstitielles, à savoir une absence de protection du soubassement, de drainage de la paroi enterrée, de collecte et d'évacuation des eaux qui engage aussi la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 susvisé.

Ils font valoir, concernant les préjudices subis, que les infiltrations constatées ont affecté l'intégralité de l'appartement dont le taux d'humidité, important lors des épisodes pluvieux, a concouru au départ de leurs locataires ainsi que ces derniers l'ont expressément formulé dans leur congé et qu'ils sont ainsi fondés à solliciter une indemnisation au titre de la perte des loyers et des charges locatives telle que calculée par l'expert, l'appartement ne pouvant être reloué en l'état des infiltrations dont il était le siège. Ils précisent que le trouble de jouissance dont ils font état est partagé par M. [J], le nouveau propriétaire, qui en a aussi sollicité l'indemnisation.

Ils ajoutent que la garantie de la MATMUT, auprès de laquelle ils avaient souscrit une assurance pour les risques de dégâts des eaux comprenant une garantie pour perte de loyers pour une durée de 12 mois, avait initialement réservé la mobilisation de ses garanties au titre des sinistres résultant du défaut de drainage de la façade de la copropriété et de la terrasse voisine fuyarde en limitant indûment celle-ci à 6 mois de loyers, soit à la somme de 6 000 €, avant de reconnaître qu'elle était finalement mobilisable et sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'assureur à leur payer 6.000 € sur les 13.000 € dus au titre de la perte de loyers .

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 avril 2025, la MATMUT demande à la cour de :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a':

* Dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » dans la survenance des désordres affectant le bien immobilier des consorts [S] était engagée ;

* Condamné le syndicat des copropriétaires « [Adresse 15]'» à verser aux consorts [S] la somme totale de 7.000 euros au titre de la perte des loyers ;

* Dit n'y avoir lieu à obligation in solidum au titre de la perte de loyers ;

* Condamné le syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » à relever et garantir la MATMUT des paiements effectués en exécution de la police d'assurance souscrite, à hauteur de 12.000 euros ;

* Condamné le syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » à payer à la MATMUT la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* Débouté le syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* Condamné in solidium le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la MATMUT, à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [L], la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidium le syndicat des copropriétaires et la MATMUT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les dépens des instances en référé et le coût de l'expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau :

- Dire et juger qu'aucune solidarité ne peut être prononcée entre le syndicat des copropriétaires et la MATMUT ;

- Débouter l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la MATMUT, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

En tout état de cause,

- Débouter l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées en cause d'appel contre la MATMUT, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle se réfère aux conclusions expertales pour indiquer que les désordres ont pour origine les parties communes ; qu'ils sont strictement imputables au syndicat des copropriétaires. Elle en conclut que la responsabilité de celui-ci doit être retenue sur le fondement de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il doit être condamné à la relever et garantir des paiements effectués au titre de sa police d'assurance à hauteur de 12 000 €.

Elle expose qu'en revanche, la responsabilité exclusive du syndicat au titre des désordres survenus ne permet pas de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ni au titre des dépens ni de prononcer une solidarité entre le syndicat des copropriétaires et elle-même, rappelant aussi qu'elle n'était ni à l'initiative de la procédure ni succombante en première instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 avril 2026.

DISCUSSION :

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Le dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, l'expert judiciaire a conclu à l'existence de deux désordres distincts ayant affecté l'appartement des consorts [S], soit un désordre n°1 qui s'est traduit par des infiltrations qui se sont manifestées sur 50% de la surface de la véranda et 10% du plafond du séjour-cuisine, consécutives à des fissures dans la maçonnerie au niveau de l'acrotère et à une altération au niveau du scellement du cadre de la vitre de séparation entre les deux terrasses, résultant d'une négligence dans l'entretien de l'ouvrage, et un désordre n°2 qui s'est traduit par des infiltrations dans la chambre au niveau des murs et plus précisément sur le mur coté extérieur du placard, lequel représente 35% des murs de la chambre, consécutives à une absence de dispositif de récupération des eaux de ruissellement sur le talus et des eaux interstitielles, résultant d'une erreur de conception.

Il en résulte que les infiltrations trouvent leur origine dans les éléments de structure et de construction de l'immeuble, qui constituent des parties communes selon les dispositions de l'article 6 du règlement de copropriété.

A cet égard, le changement de destination non autorisé de la véranda, qui est inopposable au syndicat des copropriétaires, n'est cependant pas exonératoire de sa responsabilité, puisqu'il résulte à tout le moins des infiltrations survenues une dégradation du plafond de la terrasse couverte qu'elle constitue et qui induit un trouble de jouissance, même s'il peut être considéré qu'il est d'une moindre intensité que celui subi dans la partie habitable de l'appartement.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des infiltrations survenues dans l'appartement.

Sur la détermination du préjudice de jouissance subi par les consorts [S]:

Il résulte du courriel adressé par M. [Z] à M. [L] le 26 septembre 2019, que la raison principale du congé délivré par les locataires aux consorts [S] a été l'état de santé de sa compagne, Mme [C], obligée de prendre des 'doses d'inhalateur pour éviter les crises d'asthme provoquées par l'humidité ambiante dans le logement', ce motif étant conforté par la production d'une ordonnance du 5 août 2019 concernant Mme [C].

En l'état de ces pièces, il sera considéré qu'il existe un lien de causalité entre les infiltrations survenues et le départ des locataires.

Il est aussi relevé que les désordres ont perduré après l'acquisition de l'appartement par M. [J] le 5 mai 2021, lequel s'est prévalu d'un trouble de jouissance au cours des opérations d'expertise judiciaire contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'expert ayant aussi constaté que des traces d'humidité réapparaissaient sur le plafond de loggia après la réalisation de travaux de peinture et que le placard de la chambre présentait une odeur d'humidité qui imprégnait les vêtements.

Les consorts [S] sont donc fondés à solliciter l'indemnisation de la perte de loyers consécutive au congé délivré par leurs locataires en raison des infiltrations survenues et à l'impossibilité d'avoir pu relouer leur appartement, du fait de la persistance de celles-ci, à la suite du départ de ces derniers.

Pour autant, la perte locative indemnisable ne peut équivaloir à la totalité des loyers qui auraient pu être perçus au cours de la période de dix-neuf écoulée entre le départ des locataires, le 1er octobre 2019, et la vente de l'appartement le 5 mai 2021, les consorts [S] ne pouvant se prévaloir d'une certitude de location de celui-ci au cours de la période concernée indépendamment des infiltrations survenues, les locataires ayant toujours été susceptibles de délivrer congé pour une autre raison que celles-ci.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu comme indemnisable une perte de loyers correspondant à la totalité des loyers susceptibles de courir sur la période concernée, que la cour, statuant à nouveau de ce chef, circonscrit à 85 % du montant desdits loyers, soit à la somme de 11 050 euros, pour condamner in fine le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à leur payer la somme de 5 050 euros au titre de la perte de loyers.

Ces derniers étant éligibles à la garantie de la MATMUT, qui ne la conteste pas, à hauteur d'un solde de 6 000 euros en complément d'un premier versement de même montant ; il sera fait droit, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à la demande de cette dernière d'être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' et ce, dans la limite de 11 050 euros, le jugement entrepris étant infirmé s'agissant de ce dernier montant.

- Sur les demandes accessoires :

La MATMUT n'est pas impliquée dans la génèse des infiltrations survenues et n'a pas contesté sa garantie en première instance. Il a été fait droit à son appel en garantie dirigé à l'encontre du syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' et elle ne peut donc être considérée comme succombante en première instance.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la MATMUT in solidum avec le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' au paiement des dépens ainsi que de la somme de 3 000 euros aux consorts [S], au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant à nouveau, condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' au entiers dépens de première instance ainsi qu'à payer aux consorts [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' n'ayant que très peu prospérer en cause d'appel, celui-ci sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir leurs prétentions, fondées pour l'essentiel en cause d'appel, les consorts [S] et la MATMUT ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles qu'ils serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à leur payer à chacun la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS