CA Aix Provence, 23 juin 2026, RG 21/16631

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2026

N° 2026/ 289

Rôle N° RG 21/16631 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOKR

[I] [E]

C/

[W] [Y]

[L], [G], [Q] [Y]

[V], [J], [K] [B]

[F], [H], [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 1] GUERINOT

Me Jenny CARLHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 10 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03730.

APPELANT

Monsieur [I] [E]

né le 04 Mars 1984 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romain GUERINOT de l'AARPI GUERINOT & GUEDDA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [W] [Y]

née le 27 Novembre 1955 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2]

Madame [L], [G], [Q] [Y]

née le 30 Juin 1954 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 3]

Madame [V], [J], [K] [B]

née le 11 Juillet 1974 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [F], [H], [M] [B]

né le 28 Février 1978 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 5]

tous quatre représentés par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 17 juillet 2018, M. [I] [E] a acquis des consorts [Y] et [B], un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 6] figurant au cadastre Section G N°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] d'un total de 00 ha 62 a 10 ca, au prix de 235 00 euros, et composé de :

- un lot N° 2 constitué d'un appartement situé sur les niveaux deux et trois, pour une surface non pondérée de 184 m² avec un jardin de 1 196 m²,

- un lot N°4 constitué d'une remise au deuxième niveau de 24 m²,

- un lot N°6 constitué d'une cave de 33 m² au deuxième niveau,

- un lot N°7 constitué d'un garage de 26 m²,

- un lot N°8 constitué d'un garage de 25 m²,

- un le lot N°9 constitué d'une place de parking de 12 m².

Cet acte s'inscrit dans le cadre de négociations menées entre les parties avec l'aide de Mme [U], exerçant au sein de l'agence AX Immobilier.

Il a été annexé à l'acte de réitération un permis de construire délivré le 18 avril 1980, mentionnant que l'immeuble a été achevé en 1992. Aucun certificat de conformité n'a été obtenu mais les consorts [Y] et [B] ont confirmé dans l'acte que les prescriptions du permis avaient été respectées.

L'acte de vente fait également référence à un état descriptif de division reçu par notaire le 12 juillet 2018, réalisé à la demande des consorts [Y] et [B] par la Selarl Amayenc Rigaud & Associés, géomètre, dont les frais ont été intégralement pris en charge par M. [X] intervenant afin d'accepter la fonction de syndic qui lui a été confiée et en sa qualité de futur acquéreur.

M. [E] a été nommé à titre de syndic à titre provisoire.

Par courriel du 1er août 2019, l'agence AX Immobilier a informé les vendeurs que M. [E] après avoir déposé une demande d'autorisation d'urbanisme, s'était vu opposer un refus de régularisation de travaux réalisés en non-conformité du permis initial et qu'il s'était vu transmettre à cette occasion par les services d'urbanisme de la mairie une demande de permis de construire modificatif du 11 mai 1999 portant sur la régularisation de la construction s'agissant de la surface hors d''uvre du bien.

Faisant état de frais nécessaires à la remise en conformité du bien, l'agent immobilier a invité les vendeurs à trouver un accord faute de quoi, M. [E] solliciterait l'annulation de la vente pour dol.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par actes des 18 et 19 juin 2020, M. [E] a assigné les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 86 000 euros correspondant à la perte de la valeur de sa maison ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral sur le fondement des articles 1130 et suivants, 1178, 1240 et 1241 du Code civil, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

- débouté M. [I] [E] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné M. [I] [E] à payer à Mmes [L] [Y], [W] [Y], [V] [B] et à M. [O] [B] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [E] à payer aux consort [Y] et [B] une somme de 380 euros au titre des frais de constat d'huissier,

- condamné M. [I] [E] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-[F] Michel.

Le tribunal a retenu que M. [E] ne rapportait pas la preuve d'un dol commis par les vendeurs motif pris qu'il n'était pas établi qu'ils aient eu connaissance de la non-conformité des travaux réalisés au permis délivré en 1980. Pour statuer ainsi, il a relevé que le diagnostic global réalisé le 26 mai 2018 par la société Advise Var Building , dont M. [E] était le gérant, mentionnait une surface habitable de 313 m² conforme à la Surface Hors-d''uvre Nette (SHON) de 319m² autorisée par le permis de 1980.

Il a en outre relevé que M. [E], gérant de plusieurs sociétés dans le secteur du bâtiment, avait été en mesure de se renseigner sur les droits à construire dès lors qu'il s'était initialement porté acquéreur de l'ensemble de l'immeuble dans l'intention de réaliser des extensions et une piscine.

Sur le préjudice, il a considéré que l'évaluation du dommage établie en dehors de tous éléments de comparaison par l'agence immobilière intervenue pour négocier la vente était dépourvue de force probante.

M. [E] a interjeté appel de ce jugement le 26 novembre 2021.

Par conclusions d'incident transmises le 18 mai 2021, les consorts [Y] et [B] ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel et à titre subsidiaire de prononcer sa caducité et par ordonnance du 29 mars 2023, le conseiller de la mise en état, constatant que la demande tendant à la nullité de la déclaration d'appel n'est pas maintenue dans les dernières écritures des demandeurs à l'incident, a rejeté la demande tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d'appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 avril 2026.

Avant ouverture des débats, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle clôture a été fixée au 12 mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026, M. [E] demande à la cour de :

- constater la tardiveté des conclusions des consorts [T],

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,

- à défaut, écarter les conclusions des consorts [T]

- réformer le jugement entrepris,

- condamner les consorts [Y] et [B] au paiement de la somme de 222 134,40 euros au titre de la remise en conformité du bien ou, subsidiairement, à la somme de 86 000 au titre des dommages et intérêts correspondant à la perte de la valeur de la maison,

- condamner les consorts [Y] et [B] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner les consorts [Y] et [B] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026, Mmes [W] [C], [L] [C], Mme [V] [B] et M.[F] [B] demandent à la cour de :

- rejeter les demandes de M. [E] en l'absence de prétention,

- confirmer le jugement dont appel,

- débouter M. [I] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- le condamner à verser à Mme [L] [Y], Mme [W] [Y], Mme [V] [B] et à M. [O] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur le dol et la réticence dolosive

1.1 Moyens des parties

M.[E] fait valoir que les vendeurs ont commis un dol en s'abstenant de l'informer de l'irrégularité de la construction dont une partie avait manifestement été réalisée en infraction avec le permis de construire de 1980, ainsi que cela résulte de l'évaluation des surfaces brut et net hors d''uvre du bien en 1980, 1999 et 2018 reprises à l'état descriptif de division réalisé pour les besoins de la vente le 25 janvier 2018 ; que l'intention dolosive des consorts [Y] et [B] se déduit du permis de construire modificatif de 1999 tendant à régulariser la situation administrative du bien vendu et dont la mention manuscrite, corroborée par les plans annexés identifiant les consorts [Y] et [B] en qualité de propriétaires, démontrent que ces derniers sont bien à l'origine de la demande de régularisation. Il ajoute que l'erreur provoquée par les man'uvres dolosives des consorts [Y] et [B] a été déterminante de son consentement dans la mesure où il démontre avoir fait l'acquisition de cette maison à usage d'habitation en vue de pouvoir réaliser tout type de travaux ; que ces travaux ne peuvent être réalisés en raison de la non-conformité de l'immeuble aux règles d'urbanisme, de sorte qu'il n'aurait pas acquis le bien litigieux au prix de 235 000 euros s'il avait eu connaissance du caractère illicite de la construction.

Les intimés en réponse soutiennent que M. [E] ne fait pas la démonstration d'une non-conformité du bien immobilier objet de la vente au permis de construire dès lors que l'acte de mise en copropriété annexée à l'état descriptif de division a été réalisée par la société Advise Var Building dont il était le gérant mentionnant une surface totale habitable de 313 m² conforme au permis de 1980 ; que M. [E] échoue à établir l'existence de man'uvres dolosives ayant pour but de cacher la non-conformité alléguée notamment en ce qu'il n'est pas établi qu'ils aient eu connaissance du refus de permis de construire du 30 juin 1999 ; qu' ils précisent que les demandeurs au permis rectificatif ne sont pas partis à la vente litigieuse et ajoutent que cette demande en elle-même, ne permet pas de caractériser une tentative de régulariser la non-conformité afférente aux prétendus mètres carrés illégaux ; qu'il résulte au contraire de l'acte authentique de vente, des travaux réalisés entre la demande de permis modificatif et la vente, ainsi que des démarches effectuées auprès des services d'urbanisme par l'agent immobilier à la demande de l'acquéreur et ainsi qu'aucun élément ne permet de révéler l'existence d'une non-conformité du bien au permis de construire. En outre, M. [E], professionnel du bâtiment, ne rapporte nullement la preuve d'une erreur déterminante de son consentement puisqu'il était parfaitement informé de l'absence de droit à construire sur le bien lors de la signature de l'acte de vente compte tenu de sa volonté initiale de procéder à l'acquisition totale de l'immeuble, des démarches qui ont été réalisées dans le cadre de la mise en copropriété et des investigations faites par l'agent immobilier pour son compte en vue de s'informer sur les possibilités de construction notamment d'une piscine ; qu'au demeurant, il ne saurait se contredire au détriment d'autrui pour alléguer du caractère déterminant de l'illégalité de la construction alors qu'il a lui-même réalisé des travaux en méconnaissance manifeste des règles applicables en matière d'urbanisme ainsi que le démontrent les constats d'huissiers établis à leur demande. Enfin, ils considèrent que cette absence de caractère déterminant résulte également de l'absence de demande de régularisation déposée sur l'ensemble de l'immeuble ou de tout recours exercé à l'encontre des refus qui ont été opposés à l'appelant par la commune le 17 et le 24 mars 2023.

1.2 Réponse de la cour

Selon l'article 1137 du Code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le fait pour un vendeur de dissimuler à son cocontractant une information dont il avait connaissance en sachant qu'elle aurait empêché l'acquéreur s'il l'avait connue, de contracter aux conditions prévues, constitue une réticence dolosive permettant à la victime de solliciter la nullité du contrat ou/et des dommages et intérêts.

Ainsi l'existence d'une intention dolosive suppose nécessairement, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue.

Enfin, il appartient à celui qui l'invoque de démontrer le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol.

En l'espèce, M.[E] soutient que les vendeurs lui ont dissimulé l'existence du refus du permis de construire le 30 juin 1999 sensé venir régulariser la situation administrative de la construction et son absence de conformité et il précise que le premier juge s'est trompé en indiquant que l'arrêté du (30) mai 1999 prononçant ce refus était joint à l'acte. Il considère que cette situation qui conduit à ce que la construction ne soit pas édifiée conformément aux préconisations du permis de construire de 1980 et alors même que les vendeurs ont déclaré à l'acte que l'ouvrage avait été réalisé conformément aux dispositions du permis, démontre leur volonté de l'induire en erreur et de lui cacher une information essentielle, n'ayant jamais caché qu'il entendait réaliser des travaux qui du fait de la surface net réelle de l'immeuble ne sont plus possibles.

Il a été rappelé ci-dessus que la caractérisation de la réticence dolosive dans le cadre de l'obligation d'information du vendeur, suppose toutefois que celui qui s'en prévaut démontre d'une part que l'omission qui porte sur une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, était connu des vendeurs et d'autre part, que cette information a été déterminante de son consentement. Or, s'il est exact que l'arrêté du 30 mai 1999 ne figure pas aux annexes de l'acte de vente, il est également établi que la demande de permis de construire déposée le 11 mai 1999 et qui a fait l'objet d'un refus du maire de [Localité 5], a été déposée par M.[C] et M.[N] [B] de sorte que ce ne sont pas les vendeurs de M.[E] qui sont à l'origine de cette demande et qu'ils pouvaient par voie de conséquence l'ignorer.

Il sera par ailleurs observé que l'arrêté de refus précise que le projet de construction tel que cela figure sur la demande, ne respectait pas les dispositions de l'article ND 14 du plan d'occupation des sols limitant à 300 m2 maximum la surface hors d''uvre nette pouvant être admise en zone ND (existant + 30% d'extension) le bâtiment totalisant une surface hors 'uvre nette de 363 m2 mais il est également démontré que lors de l'établissement de l'état de division de l'immeuble établi par la société Amayenc Rigaud et associés dont M.[E] est le gérant, cette surface hors d''uvre était connue de ce dernier. Il est de même mentionné à l'acte de vente page 15 au paragraphe dispositions relatives à l'urbanisme qu'un certificat d'urbanisme délivré par la mairie de [Localité 5] est annexée à l'acte, que 2 notes d'informations délivrées par la mairie le 20 février 2018 sont également annexées mais surtout que l'acquéreur « reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations. Il s'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives aux droits de propriété mentionnées sur ces documents ».

Enfin, le courriel de la mairie de [Localité 5] répondant à M.[E] daté du 14 décembre 2021, précise certes que la demande de régularisation de 1999 a été refusée et confirme que les non conformités persistent mais ajoute que M.[Z] à lui-même entrepris des travaux en 2019 sans autorisation, ce qui a conduit à une analyse de la situation et une étude de régularisation. Celle-ci ne pourra effectivement aboutir puisque la demande de permis de construire sera refusée le 26 mars 2023 mais rien ne permet d'affirmer comme le fait l'appelant que la cause de ce refus ne repose que sur le refus de la demande de régularisation de 1999.

Il sera précisé au demeurant que la non-conformité de la construction au permis de construire de 1980 a été expressément mentionnée à l'acte et qu'il ne peut prétendre la découvrir quand bien même le propriétaire aurait-il déclaré qu'il a respecté les prescriptions du permis de construire.

Ainsi contrairement à ce que soutient l'appelant il ne démontre pas que les vendeurs aient volontairement refusé de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en leur possession ni que celles-ci étaient susceptibles d'influer sur son consentement, ce dernier ayant indiqué avoir reçu toutes les explications sur les charges, prescriptions et limitations en matière d'urbanisme et ayant démarré lui-même des travaux sans avoir au préalable demandé d'autorisation administrative.

Dés lors et sans qu'il soit nécessaire d'examiner la question des connaissances professionnelles de M. [E] pour lesquelles les mentions de l'acte de vente et la notification faites par le notaire le désigne comme un non professionnel, il échoue à rapporter la preuve d'une réticence dolosive des vendeurs et le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes.

2-Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ce qui vient d'être jugé, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Partie perdante, M.[I] [E] supportera la charge des dépens d'appel et sera nécessairement débouté de sa demande d' indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer à Mmes [W] [C], [L] [C], Mme [V] [B] et M.[F] [B] ensemble une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS