CA Aix Provence, 23 juin 2026, RG 21/15885

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 23 juin 2026

N° 2026/ 288

Rôle N° RG 21/15885 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMAC

[G], [C] [N]

[I], [J], [D] [H]

S.C.I. PACA

C/

S.C.I. DK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Dorothée SOULAS

Me Anne CARREL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 16 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02755.

APPELANTS

Madame [G], [C] [N]

née le 05 Janvier 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I], [J], [D] [H]

né le 29 Novembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. PACA prise en la personne de son représentant légal y domicilié.

demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Tous trois représentés et assistés par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. DK,

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par Me Anne CARREL, avocat au barreau de MARSEILLE, Me Kim LINARD, avocat au barreau de PARIS

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 23 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 15 septembre 2020, M. [I] [R], Mme [G] [N] et la Sci Paca, ont promis de vendre à la Sci Dk, un immeuble divisé en 7 lots de copropriété et situé à Marseille, moyennant un prix total de 545 000 euros.

Cette offre a été consentie pour une durée de 3 mois suivant sa signature (et devant se réaliser soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée d'option du bénéficiaire pendant le délai de 3 mois).

Le 16 décembre 2020, les parties ont prorogé le délai de la promesse unilatérale de vente jusqu'au 31 janvier 2021, puis à nouveau, le 4 février 2021 jusqu' au 21 février 2021.

Le prix de vente a été versé entre les mains de Me [K] [E], notaire en charge de la vente, les 26 février et 2 mars 2021, par la Sci Dk.

La date de réitération en la forme authentique a été fixé au 3 mars 2021, et par courriel du même jour la Sci Dk a refusé de venir signer l'acte, invoquant des modifications substantielles des stipulations contractuelles initiales.

Après avoir tenté d'obtenir la restitution des sommes consignées auprès de Me [E], la Sci Dk l'a mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2021, de lui restituer la somme totale de 573 954,02 euros, en vain. La Sci Dk a également saisi la chambre départementale des notaires.

Par acte d'huissier du 10 mars 2021, M. [R], Mme [N] et la Sci Paca ont sommé la Sci Dk de se présenter le 16 mars 2021 à l'étude notariale, aux fins de réitération de la vente.

Par courrier du 16 mars 2021, la Sci Dk a fait part à l'huissier et à Me [E] de son refus de se déplacer.

Par requête du 18 mars 2021, M. [R], Mme [N] et la Sci Paca ont sollicité du magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Marseille, l'autorisation d'assigner la Sci Dk à jour fixe, ce qui leur a été accordé par ordonnance du même jour.

Par acte du 23 mars 2021, M. [H], Mme [N] et la Sci Paca ont fait assigner la Sci Dk, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d'obtenir à titre principal, la vente forcée de l'immeuble sur le fondement des dispositions de l'article 1217 et suivants du Code civil, l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils ont demandé sa condamnation au versement de la somme de 54 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et ont repris les mêmes montants des demandes formées à titre principal sur la résistance abusive et l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 16 septembre 2021, cette juridiction a :

rejeté la demande d'irrecevabilité présentée par la Sci Dk,

rejeté les demandes de M. [H], Mme [N] et de la Sci Paca comme non fondées,

dit que Me [E], notaire, devra verser sans délai la somme de 573 954, 02 euros à la Sci Dk,

condamné solidairement M. [R], Mme [N] et la Sci Paca à verser à la Sci Dk la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés solidairement aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord déclaré recevable la procédure en l'état de la validité de l'ordonnance rendue sur requête du 18 mars 2021, car il n'était pas établi que les demandeurs avaient eu connaissance du supposé dessaisissement des fonds par le notaire au moment où ils avaient présenté leur requête auprès du tribunal judiciaire de Marseille.

Sur la demande de vente forcée, le tribunal a estimé que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite en l'absence de la levée d'option par la société bénéficiaire dans le délai imparti. Il en a déduit que la promesse unilatérale de vente était caduque et que la seule transmission au notaire de l'offre de prêt par la société bénéficiaire sous forme de courriels des 10 et 12 février 2021, ne pouvait être analysée en une levée de l'option.

Par déclaration transmise au greffe le 10 novembre 2021, Mme [N], M. [H] et la Sci Paca ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif qui les ont déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la Sci Dk.

La clôture de l'instruction est en date du 3 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mai 2022 au visa des articles 1100 et suivants du Code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, M. [H], Mme [N] et la Sci Paca, demandent à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leurs demandes indemnitaires présentées à l'encontre de la Sci Dk,

A titre principal,

- condamner la Sci Dk à leur payer la somme de 54 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

- les autoriser à conserver la somme de 10 000 euros versée par la Sci Dk correspondant à une partie de l'indemnité d'immobilisation et de dire que Me [K] [E] pourra se libérer de cette somme à leur profit au vu d'une copie de l'arrêt à intervenir,

- condamner la Sci Dk à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

A titre subsidiaire,

- débouter la Sci Dk de sa demande d'article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

- réduire à de plus justes proportions la somme allouée par le jugement entrepris à la Sci Dk au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

- débouter la Sci Dk de toutes ses demandes,

-condamner la Sci Dk à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût de la sommation, distraits au profit de Me Dorothée Soulas sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 septembre 2022 au visa des articles 1103, 1104 du Code civil et 700 du code de procédure civile, la Sci Dk, demande à la cour de:

A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- ordonner la restitution par la Sci Paca, M. [H] et Mme [N] de la somme de 10 000 euros,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que l'indemnité d'immobilisation s'élève à la somme de 10 000 euros,

-débouter la Sci Paca, M. [H] et Mme [N] pour le surplus,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la Sci Paca, M. [H] et Mme [N] à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Liminairement la cour observe que le débat porté devant elle est limité à la question du montant et du sort de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse, les appelants ayant renoncé à leur demande de vente forcée du bien.

1-Sur l'indemnité d'immobilisation

1.1 Moyens des parties

M. [H], Mme [N] et la Sci Paca font valoir à titre principal, qu'ils sont fondés à solliciter le montant de l'indemnité d'immobilisation, celle-ci ayant été prévue au contrat en cas de non réitération de la vente du fait du bénéficiaire qui aurait réalisé la totalité des conditions suspensives et qu'à ce titre ils n'ont contrairement à ce que soutient l'intimée commis aucune faute ni failli à leurs obligations. A ce titre, ils rappellent que la Sci intimée a obtenu un prêt conforme aux stipulations contractuelles qu'elle en a informé le notaire et versé les fonds, et que la vente n'a pu être réitérée en raison de son refus de signature de l'acte authentique de vente. Ils soulignent que les modifications des stipulations contractuelles initiales invoquées par l'intimée sont infondées et ne constituent pas un motif légitime de ne pas réaliser la vente ; que s'agissant d'un projet d'acte elle pouvait parfaitement demander au notaire de modifier les clauses qui ne lui convenaient pas et qu'en toute hypothèse ces clauses contrairement à ce que la société DK soutient ne modifiait pas les déclarations initiales du vendeur.

La société DK soutient en réponse que la non réitération de la vente ne lui est pas imputable et résulte de la découverte de plusieurs modifications substantielles des stipulations contractuelles initiales effectuées par les appelants ; qu'en conséquence, elle est fondée à solliciter la restitution de la somme de 10 000 euros indûment versée aux appelants, au titre de l'indemnité d'immobilisation. A titre subsidiaire, elle soutient que l'indemnité d'immobilisation s'élève à la somme de 10 000 euros en raison de l'accord des parties sur ce montant définitif, cet accord ayant été régularisé par écrit après la signature de la promesse unilatérale de vente.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par ailleurs, la levée d'option est un acte unilatéral par lequel le bénéficiaire de la promesse déclare accepter l'offre exclusive qui lui a été faite, qui répond aux conditions de fond et de forme d'une acceptation relative au contrat principal qui est conclu.

Elle peut être expresse et peut aussi être tacite, sauf si les parties ont prévu des modalités particulières pour la levée d'option.

Aux termes de la promesse unilatérale conclue le 15 septembre 2020 entre les parties, «'le promettant confère au Bénéficiaire la faculté d'acquérir, si bon lui semble, les [Etablissement 1] ci-dessous identifiés. 

Le Bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra. »

A la clause «'Délai'», il est prévu que "La promesse de vente est consentie pour une durée expirant dans les 3 mois à compter des présentes. En cas de carence du Promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée."

La clause «'Réalisation'» mentionne :

«'La réalisation de la promesse aura lieu :

- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :

*au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

*à la provision sur frais d'acte de vente et de prêts éventuel,

* à l'éventuelle commission d'intermédiaire,

et de manière générale de tous comptes et proratas.

- soit par la levée d'option faite par le Bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée de l'option a lieu alors que les conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celle-ci sauf volonté exprimée par le Bénéficiaire. Cette levée de l'option sera effectuée par le Bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée pour être recevable du versement par virement sur le compte du du notaire d'une somme correspondant : (') »

Il est en outre indiqué au titre «'Conditions suspensives'» page 13 que la promesse est soumise à la condition particulière de l'obtention d'un prêt.

Enfin, la promesse de vente contient une clause «'Carence'» définissant cette notion selon l'accord des parties, et mentionnant que la carence s'entend d'un manquement fautif par l'une des parties du fait de sa volonté de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations et empêchant l'exécution de la vente.

« En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai :

Au cas où le Bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la par du Promettant, qui disposera alors librement du Bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l'acquérir.

En cas de levée de l'option dans le délai

Si le bénéficiaire a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, mais que l'acte de vente accompagné du prix et de ses frais n'est intervenu dans les 15 jours de celle -ci alors la partie la plus diligente mettra l'autre en demeure par acte d'huissier d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte de vente à l'effet de signer l'acte.

Si malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l'une des parties refusait ou s'abstenait de régulariser l'acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à la dite date de l'établissement d'un procès -verbal dans les termes duquel il sera constaté le défaut du Promettant ou du Bénéficiaire (').

En cas de défaut du Bénéficiaire qui ne viendrait pas ou ne voudrait pas signer l'acte de vente malgré la levée de l'option, le Promettant pourra à son choix dans le procès-verbal :

*soit faire part de son intention de poursuivre l'exécution de la vente,

*soit encore de constater que la vente n'est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le Bénéficiaire dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le Promettant reprendra purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice.

Enfin l'acte comprend une clause « indemnité d'immobilisation » rédigée de la manière suivante :

« les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 54 500 euros

Sur laquelle somme le Bénéficiaire s'engage à verser dans les 10 jours des présentes en la comptabilité du rédacteur des présentes la somme de 10 000 euros représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.

Le Promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque d'indemnité d'immobilisation. (')

A-le sort de la somme versée ce jour sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées :

- a) elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence du prix en cas de réalisation de la vente promise.

- b) elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

- c) elle sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

B-quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 10 000 euros, le Bénéficiaire s'oblige à le verser au Promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire toutes les conditions ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.(') »

Deux avenants des 18 décembre et 4 février sont venus prorogés le délai de réalisation de la promesse à la date du 21 février 2021 au plus tard, aucun autre changement des autres conditions n'ayant par ailleurs étaient envisagées excepté la réalisation de l'obtention du prêt prorogée à la date du 31 décembre 2021.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que le délai pour lever l'option dans les conditions spécifiques prescrites par la promesse, ou encore le délai de réalisation de la promesse, ont été fixés par les parties in fine à la date du 21 février 2021, cette date étant un terme extinctif au-delà duquel, sauf prorogation expresse ou tacite, le bénéficiaire ne pourra plus utilement exercer son droit d'option, le contrat de promesse étant caduc à l'expiration du délai prévu pour l'exercice de l'option. Par ailleurs, des modalités particulières de levée de l'option ont été contractuellement prévues, celle-ci ne pouvant avoir lieu que par la signature de l'acte authentique accompagnée du versement en la comptabilité du notaire du prix et d'une provision sur les frais et droits de mutation, soit par la levée de l'option à l'intérieur de ce délai suivi de la signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, si elle n'est pas intervenu dans le délai de 15 jours de celle-ci, elle permet au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de comparaître devant le notaire, étant rappelé que l'option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes et, qu'elle doit pour être recevable être accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d'une somme correspondant au prix et d'une provision sur les frais et droits de mutation.

En premier lieu, il y a lieu de retenir que si le terme extinctif de la promesse était fixé au 21 février 2021, les différents échanges entre M.[Z] [P] pour la société DK et l'étude de notaire chargée de la vente en la personne de Mme [Q] [X] démontrent que la société DK avait obtenu son prêt et attendait la signature de l'acte de vente (pièce 6) ; qu'elle avait par ailleurs versé le montant du prix et des frais de la vente en la comptabilité du notaire, en justifiant le 2 mars 2021 ( pièce 8 et 9) et demandant le 1er mars 2021 de lui transmettre « l'acte de vente au sujet' ; qu'il en ressort que la société DK et le vendeur par l'intermédiaire du notaire avaient accepté de proroger une nouvelle fois le délai de réalisation de la promesse et que la date du 3 mars 2021 avait été retenue pour la signature de l'acte.

En second lieu, la société DK ne conteste pas ne pas avoir réalisé la promesse dans le délai imparti mais soutient que cette non réalisation ne lui est pas imputable car le promettant a fait modifier les termes du contrat de manière substantielle par la suppression de déclarations qui touchent à l'ampleur des travaux réalisés dans l'immeuble et à l'usage du bien, et qui ont affecté son consentement en modifiant considérablement notamment la rentabilité locative du bien , ce qui interdirait au vendeur d'invoquer sa carence et une faute de sa part.

Il importe toutefois de souligner qu'il est fait mention en page 15 de la promesse de ce que la société DK prendra le bien dans l'état où il se trouve, telle qu'elle l'a vu et visité, le promettant s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques, de sorte que les travaux d'ampleur (qui pourrait être mis à sa charge) dont parle cette société et qui lui aurait été dissimulés ou d'usage de lot ou de destination, de même que le caractère décent ou non du logement, lui étaient à tout le moins visibles lorsqu'elle l'a visité.

Il sera également observé que s'agissant des déclarations qui mettraient en cause les garanties notamment décennales, les travaux réalisés dans les lots de copropriété mentionnés tant dans la promesse que dans le projet d'acte de vente ne relèvent pas d'une garantie décennale, ce que ces 2 actes précises au demeurant : que s'agissant des travaux avec la copropriété en page 12 du projet d'acte de vente et 21 de la promesse, il est mentionnait qu'outre qu'il n'y a pas de syndic en exercice et que les copropriétaires se réunissent pour décider des travaux, aucun travaux n'est en cours d'exécution, qu'aucune procédure n'est en cours. La Société DK ne peut dés lors considérer que le retrait de la mention de l'absence de tout travaux qui n'aurait pas été assurés ou obtenus sans autorisation de la copropriété ou déclaration administrative à ce titre, entraînerait une suppression d'une information capitale, étant parfaitement informé dés la promesse que la copropriété n'a pas de syndic et que jusque -là les copropriétaires se sont entendus entre eux pour toutes ces questions.

Enfin, s'agissant des éléments d'équipements et de leur non mise en place dans les 10 ans écoulés par le vendeur, qui ne figurent effectivement plus à l'acte de vente, cette disposition tout comme celles dont la mention avaient été supprimées au sujet de l'axe prioritaire de ravalement de façades dans lequel ne se trouverait pas l'immeuble vendu et dont il importait au bénéficiaire de la promesse de voir figurer à l'acte de vente, rien ne l'empêchait de demander au notaire de les réintégrer à l'acte dés lors que celui-ci pouvait être modifié tant qu'il n'était pas signé, les parties ayant tacitement accepté comme rappelé ci-dessus de proroger la réalisation de la promesse en fixant la date de signature de l'acte de vente au 3 mars 2021, et la société DK plus particulièrement en versant les sommes précisées à la clause réalisation en la comptabilité du notaire.

Ainsi, les suppressions de mentions invoquées ne transformaient pas de manière substantielles l'accord des parties contrairement à ce que soutient la société DK et surtout, pouvaient être rétablies à l'acte avant toute signature, les termes de la promesse engageant le promettant, ce que la société DK ne demandera pas refusant de venir signer le 3 mars.

En toutes hypothèses, la cour précise que même à supposer que le promettant ait tenté de dissimuler à son cocontractant des éléments essentiels comme ce dernier le soutient, ils l'autoriseraient à invoquer un vice de son consentement à la promesse de vente ou un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information lui ouvrant droit à dommages et intérêts, mais non une faute contractuelle du promettant qui aurait ainsi empêché la réalisation de la vente.

Il en résulte que la société DK ne rapporte aucunement la preuve que les suppressions et/ou modifications alléguées faisaient obstacle à la réalisation de la vente par le bénéficiaire et que les parties avaient fixé au 3 mars 2021.

Enfin, il est constant que la promesse de vente ne comporte aucune condition suspensive tenant à la réalisation par le promettant d'une quelconque démarche, administrative ou autre, et que la seule condition suspensive dont bénéficiait le bénéficiaire s'est bien réalisée puisque le prêt conforme a bien été obtenue.

Il résulte de l'analyse qui précède que la non-réalisation de la vente n'est pas consécutive à la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives, et qu'elle n'est pas imputable au seul promettant.

Par sommation de comparaître du 10 mars 2021 la société Paca, M.[R] et Mme [F] ont sommé la société DK de comparaître devant le notaire le 16 mars 2021 et qu'un procès-verbal de carence a été rédigé en l'absence de la société DK. Pour autant, au regard du cadre contractuel de la levée de l'option, de la prorogation de son délai mais de l'absence de toute signature de l'acte de vente, la promesse n' a pas été réalisée par le seul refus de signer de la SCI DK le 3 mars 2021.

Ainsi, en application des termes de la promesse rappelés ci-dessus, le promettant qui n'est pas fautif est en droit de réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation fixée à l'acte soit la somme de 54 500 euros acquise au vendeur dont 10 000 euros ont été versés mais qui ne représente qu'une partie de cette indemnité. Celle-ci représente en effet la contrepartie de l'immobilisation du bien et est due en son intégralité sans réduction possible, aucun écrit produit aux débats contrairement à ce que soutient l'intimée, n'étant venue réduire à cette seule somme de 10 000 euros l'indemnité fixée.

Par voie de conséquence, la SCI DK sera condamnée à payer aux appelants la somme de 54 500 euros en paiement de l'indemnité d'immobilisation et autorise le notaire séquestre à se libérer de la somme de 10 000 euros déjà versée par la SCI DK entre les mains des appelants.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Paca, M.[U] et Mme [N] de leur demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation.

2-Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

2.1 Moyens des parties

Les appelants soutiennent qu'ils sont fondés à solliciter l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive, en raison de la mauvaise foi dont a fait preuve l'intimée dans l'exécution de ses obligations contractuelles, alors qu'elle ne pouvait ignorer qu'ils avaient signé en parallèle une promesse de vente en vue de l'achat d'un autre bien immobilier qui s'en trouve annulée, du fait du non-respect de ses engagements.

L'intimée fait valoir en réponse qu'ils ne rapportent pas la preuve du principe et du montant du préjudice qu'ils allèguent. Au surplus, elle rétorque qu'aucune faute ne lui est imputable car elle n'avait aucune obligation de lever l'option dans les délais impartis par la promesse unilatérale de vente.

2.2 Réponse de la cour

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d'un plaideur, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré qu'elle ne peut, à l'évidence, croire au succès de son argumentation.

En l'espèce, la SCI DK succombe certes en cause d'appel et se voit contrainte de payer l'indemnité d'immobilisation. Toutefois dés lors que le premier juge lui a donné raison, elle pouvait croire en appel au bien fondé de son argumentation et sa défense tant en première instance qu'en appel ne peut apparaître comme abusive.

Son refus de s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation qu'elle prétendait ne pas devoir en développant une argumentation juridique étayée en droit et en fait, est insuffisante pour considérer que son refus était abusif même s'il était injustifié.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

3 -Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI DK partie perdante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et ordonne leur recouvrement direct au profit du conseil qui en a fait la demande ;

Elle sera nécessairement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

L'équité commande enfin d'allouer aux appelants la somme de la somme 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,