T. com. 7608, 1 juill. 2026, n° 2026005437

TRIBUNAL DE COMMERCE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rôle 2026 005437

Décision prononcée par mise à disposition au greffe le : 1er juillet 2026 Juge des référés : Monsieur Louis-Jacques URVOAS Greffier : Madame Sabrina PÉRIN Débats : en audience publique le 10 juin 2026

DEMANDEUR :

[Adresse 1] [L] (SAS) - [Adresse 2]

représentée par Me Christofer CLAUDE, de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de Paris, plaidant par Me Yannick ENAULT, de la SELARL Yannick ENAULT - Grégoire LECLERC, avocat au barreau de Rouen

DÉFENDEUR:

NAMASTE ENTREPOT (SAS) - [Adresse 3]

non comparante

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2025, la société KITCHEN [L] a consenti un bail dérogatoire à la société NAMASTE ENTREPÔT, portant sur un kiosque commercial et une réserve situés au sein du centre commercial « [Localité 1] Les Tanneurs » sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer initial de 2.000 €, hors taxes et hors charges, soit 2.500 € TTC hors charges, payable en début de trimestre.

Le 2 octobre 2025, n'ayant reçu que des règlements partiels, le bailleur a fait réaliser une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société NAMASTE ENTREPÔT, laquelle a révélé une assiette saisissable de 976,84 €. Cette saisie a été dénoncée auprès de la société NAMASTE ENTREPÔT le 8 octobre 2025.

Le 6 octobre 2025, en parallèle, la société KITCHEN [L] a fait signifier à la société NAMASTE ENTREPÔT un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un solde à payer de 21.815,40 €.

La société NAMASTE ENTREPÔT ne s'est pas acquittée des sommes visées par le commandement et n'a donc pas régularisé la situation dans le délai d'un mois qui lui était imparti. A la date du 20 avril 2026, le relevé du compte locataire de la société NAMASTE ENTREPÔT présente un solde débiteur.

C'est dans ces circonstances que, par acte de Me [Q] [C], commissaire de justice associée à Rouen, en date du 13 mai 2026, la société KITCHEN [L] a fait assigner la société NAMASTE ENTREPÔT devant le président du tribunal de commerce de

Rouen, statuant en référé, à l'audience du 10 juin 2026.

La commissaire de justice n'ayant pu remettre à personne l'acte assignant la société NAMASTE ENTREPÔT, elle a relaté les diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. Conformément à l'article 656 du code de procédure civile, elle a laissé, le 13 mai 2026, un avis de passage à l'adresse de la société NAMASTE ENTREPÔT. Le même jour, cette dernière a été avisée du passage de la commissaire de justice par la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile. L'acte a été déposé à l'étude.

La société NAMASTE ENTREPÔT n'a pas comparu à l'audience du 10 juin 2026. La présente ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par son assignation, la société KITCHEN [L] demande au président du tribunal de :
* constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire précité et ce, à compter du 7 novembre 2025.

Par conséquent,

constater que le bail dérogatoire conclu entre la société KITCHEN [L] et la société NAMASTE ENTREPÔT les 19 et 20 février 2025 est résilié de plein droit ;

constater que la société NAMASTE ENTREPÔT est occupante sans droit ni titre du kiosque n° C4, niveau rez-de-chaussée et de la réserve n° 4, situés au sein du Centre commercial « [Adresse 5] [Adresse 6] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] depuis le 7 novembre 2025 ;

ordonner l'expulsion de la société NAMASTE ENTREPÔT et de tout occupant de son chef du kiosque n° C4, niveau rez-de-chaussée et de la réserve n° 4, situés au sein du Centre commercial « [Adresse 5] [Adresse 6] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier ;

assortir l'exécution de quitter les lieux d'une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clefs ;

juger que la société NAMASTE ENTREPÔT devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la société KITCHEN [L] et ce en garantie de toute somme qui pourraient être dues.

En tout état de cause,

condamner la société NAMASTE ENTREPÔT à payer à la société KITCHEN [L], à titre provisionnel, la somme de 33.100 € selon décompte arrêté au 20 avril 2026, au titre des loyers, charges et accessoires impayés, cette condamnation portant intérêt au taux légal en vigueur à la date d'exigibilité des sommes dues, majoré de 3 points ;

condamner la société NAMASTE ENTREPÔT à payer à la société KITCHEN [L], à titre provisionnel, la somme de 3.310 €, à titre de pénalité telle que prévue à l'article 14 du bail et correspondant à 10 % de la somme due en principal ;

condamner la société NAMASTE ENTREPÔT à payer à la société KITCHEN

[L], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter du 7 novembre 2025 et jusqu'à restitution et libération complète des locaux, indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme provisionnelle de 5.000 € HT outre les charges dues par mois ;

juger que le dépôt de garantie d'un montant de 7.500 € restera acquis à la société KITCHEN [L] et ce, conformément à l'article 13 du bail ;

condamner la société NAMASTE ENTREPÔT à payer à la société KITCHEN [L] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société NAMASTE ENTREPÔT aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal de saisie conservatoire et de la dénonciation de la saisie conservatoire, soit la somme totale de 305,48 €.

A l'appui de ses prétentions, la société KITCHEN [L] fait valoir que :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 13 du bail prévoit sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement à l'échéance, un mois après une mise en demeure restée infructueuse. Le commandement de payer signifié le 6 octobre 2025 est resté sans effet, et le compte de la société NAMASTE ENTREPÔT présentait toujours un solde débiteur de 33.100 € à la date du 20 avril 2026.

Au visa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte.

Sur la demande de provision :

Au visa de l'alinéa 2 de l'article 873 du code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d'accorder une provision dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur les intérêts et pénalités de retard :

L'article 14 du bail prévoit des pénalités de retard et des intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de trois points.

Sur l'indemnité d'occupation :

L'article 15 du bail prévoit une indemnité d'occupation et en fixe le montant, en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre. L'indemnité d'occupation est due à compter du 7 novembre 2025, date de résiliation de plein droit du bail.

Sur le dépôt de garantie :

Le dernier alinéa de l'article 13 « clause résolutoire » prévoit qu'en telle hypothèse, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. L'application de cette clause ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La société NAMASTE ENTREPÔT, non comparante à l'audience, ne conclut pas.

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail :

L'article 13 « Clause résolutoire » du contrat de bail longue durée dispose en son alinéa 1 : «

il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail […], ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent Bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur […]».

La société KITCHEN [L] justifie, en le versant aux débats, du commandement de payer les loyers en date du 6 octobre 2025, pour un montant de 21.815,40 €, le commandement rappelant le délai d'un mois à l'issue duquel la clause résolutoire serait mise en jeu, et les diligences accomplies par le commissaire de justice au visa des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile pour signifier ce commandement à la société NAMASTE ENTREPÔT, ainsi réputée avoir été mise en demeure.

La société KITCHEN [L] verse aux débats l'extrait de compte de la société NAMASTE ENTREPÔT, qui présente un solde débiteur de 24.600 € au 28 novembre 2025, soit plus d'un mois après la signification du commandement de payer. Il apparaît ainsi que la société NAMASTE ENTREPÔT ne s'est pas acquittée des sommes dues dans le délai imparti d'un mois à compter du commandement de payer signifié le 6 octobre 2025 et qu'ainsi, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont remplies à compter du 7 novembre 2025, avec les conséquences que cette acquisition emporte en matière d'occupation des locaux depuis cette date.

La société NAMASTE ENTREPÔT, à qui il incombe de démontrer s'être acquittée de ses obligation, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le mois de la délivrance du commandement de payer du 7 octobre 2025.

Il convient en conséquence de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire précité au 7 novembre 2025 ;

constater que le bail dérogatoire conclu entre la société KITCHEN [L] et la société NAMASTE ENTREPÔT le 20 février 2025 est résilié de plein droit à la date du 7 novembre 2025.

Sur l'expulsion :

L'article 873 du code de procédure civile autorise le président du tribunal de commerce, statuant en référé, et même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire «

les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite».

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, la société NAMASTE ENTREPÔT est occupante sans droit ni titre du kiosque n° C4, niveau rez-de-chaussée et de la réserve n° 4, situés au sein du Centre commercial « [Adresse 7] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] depuis le 7 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, de :

ordonner l'expulsion de la société NAMASTE ENTREPÔT et de tout occupant de son chef du kiosque n° C4, niveau rez-de-chaussée et de la réserve n° 4, situés au sein du Centre commercial « [Adresse 5] [Adresse 6] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier ;

dire que la société NAMASTE ENTREPÔT devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous lieux au choix de la société KITCHEN [L] et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.

S'agissant de la demande d'astreinte au visa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, elle n'apparaît pas pertinente au regard de la situation des comptes de la société NAMASTE ENTREPÔT rapportée dans l'assignation.

Sur l'indemnité provisionnelle :

L'article 873 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : «

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable

», le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier.

Loyers et charges dus au jour de la résiliation :

La société KITCHEN [L] produit, pour justifier de sa créance locative d'un montant de 33.100 € arrêté au 20 avril 2026, un décompte du solde débiteur cumulé.

Le juge des référés observe, au visa de l'extrait de compte versé aux débats par la société KITCHEN [L] (pièce n° 5), que :

la somme de 33.100 € intègre le montant du dépôt de garantie appelé au démarrage du contrat le 27 février 2025, soit la somme de 7.500 €, qui apparaît n'avoir pas été réglé par le locataire ; ce montant ne relève pas des dettes locatives (puisqu'il a vocation à être restitué en fin de bail) et doit être retiré du montant de 33.100 €. Ce montant corrigé s'élève à 25.600 €. La présente décision statue par ailleurs, plus bas, sur le sort de ce dépôt de garantie au provisoire ;

par ailleurs, le montant réclamé de 33.100 € inclut également les échéances d'octobre 2025 et de janvier 2026, qui intègrent les loyers TTC contractuellement dus et payables d'avance entre le 1er octobre 2025 et le 26 mars 2026. Or, la société KITCHEN [L] sollicite le versement d'indemnités d'occupation à compter du 7 novembre 2025. Il conviendra, pour éviter deux paiements de provisions pour la même période du 7 novembre 2025 au 26 mars 2026 (loyers TTC d'une part, éventuelles indemnités d'occupation), de retirer de la dette locative les montants accordés au titre des indemnités d'occupation et de prendre en compte l'impact sur la TVA du changement de nature des sommes dues (loyer versus indemnité). En effet, l'indemnité d'occupation, présentant un caractère indemnitaire, n'est pas assujettie à la TVA ;

le décompte versé aux débats fait apparaître que le montant en principal porté sur le commandement de payer du 6 octobre 2025, soit 21.600 €, inclut également la somme de 7.500 € du dépôt de garantie, qui ne relève pas des dettes locatives. Il convient donc de la retirer de la somme due en principal au titre des dettes locatives à la date du commandement de payer. La somme restant due au titre des loyers et charges au 30

septembre 2025, objets du commandement de payer, devient ainsi 14.100 € en principal ;
* enfin, le décompte versé aux débats fait apparaître un versement de la société NAMASTE ENTREPÔT en date du 27 octobre 2025, pour un montant de 3.000 €.

Ainsi, au 7 novembre 2025, date de résiliation du bail, les sommes restant dues au titre des loyers et charges s'élèvent à :

somme due au titre du commandement de payer du 7 octobre 2025 portant sur les loyers et charges restant dus au 30 septembre 2025 : 14.100 € TTC ;

loyer entre le 1er octobre et le 7 novembre 2025, soit un mois et une semaine, ou 37 jours, pour un montant de 3.700 € TTC ;

dont à déduire la somme versée par la société NAMASTE ENTREPÔT de 3.000 € en date du 27 octobre 2025 ;

soit une somme totale de 14.800 € TTC restant due en principal au titre des loyers et charges à la date de la résiliation du bail.

Indemnité d'occupation :

« Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d'autrui lui doit réparation. ».

En l'espèce, la société NAMASTE ENTREPÔT occupe sans droit ni titre les locaux objet du bail provisoire depuis le 7 novembre 2025.

La société KITCHEN [L] demande la fixation, à titre provisionnel, de l'indemnité d'occupation conformément aux stipulations du bail, à savoir le double du loyer global de la dernière année de location.

Ce montant, prévu au contrat et doublant le loyer qui aurait été dû, paraît de nature à procurer un avantage manifestement excessif à la société KITCHEN [L], et l'appréciation du montant demandé revient au juge du fond.

Pour autant, l'obligation de paiement par la société NAMASTE ENTREPÔT d'une indemnité d'occupation à compter du 7 novembre 2025, date de la résiliation de droit du contrat de bail, n'est pas sérieusement contestable dans la mesure où elle a privé la société KITCHEN [L] de revenus locatifs sur la période considérée.

Il convient, dans le cadre de la présente instance de référé, et à titre provisionnel, de limiter l'indemnité d'occupation au niveau du loyer HT prévu par le contrat, soit 2.500 € par mois, outre les charges éventuellement exposées sur la période d'occupation illégale. Il est rappelé que cette indemnité d'occupation n'est pas soumise à TVA, cette indemnité visant uniquement à compenser le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans titre des locaux.

Au jour de l'audience, l'indemnité d'occupation porte d'ores et déjà sur 7 mois et 3 jours, soit 7,1 mois, soit un montant de : 17.750 €.

Il ressort du décompte versé aux débats par la société KITCHEN [L] que la société NAMASTE ENTREPÔT a opéré, en date du 28 novembre 2025, soit postérieurement à la résiliation du bail, un règlement de 3.000 € qui devra donc être soustrait des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, fixées plus haut à 17.750 €.

Ainsi, le montant restant dû au titre de l'indemnité d'occupation s'élève à 14.750 €.

Sur la demande de paiement provisionnel des intérêts et pénalités de retard :

La société KITCHEN [L] réclame, en outre, l'application des dispositions prévues par l'article 14 du contrat de bail, à savoir une majoration de 10 % des sommes restant dues, ainsi que l'application d'un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux légal majoré de trois points.

Ces stipulations présentent le caractère d'une clause pénale que le juge de fond est susceptible de réduire en application de l'article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n'a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut, cependant, lorsqu'il détermine le montant de la provision qu'il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit à la demande.

Il convient, en conséquence, de débouter la société KITCHEN [L] de sa demande de majoration de 10 % des sommes restant dues, ainsi que de sa demande d'application des intérêts de retard.

Sur la conservation du dépôt de garantie :

La société KITCHEN [L] demande, au visa de l'article 13 du contrat de bail, qu'il soit constaté que la somme de 7.500 € due au titre du dépôt de garantie lui demeure acquise.

La conservation du dépôt de garantie, prévue en cas d'inexécution du contrat, constitue une clause pénale que seul le juge du fond a le pouvoir d'apprécier au regard de l'avantage manifestement excessif dont pourrait bénéficier le créancier au travers de son application. Il n'est, en conséquence, pas du pouvoir du juge des référés, en tant que juge de l'évidence, de se prononcer sur ce point de la conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de débouter la société KITCHEN [L] de sa demande de voir juger que le dépôt de garantie d'un montant de 7.500 € lui reste acquis.

Le juge des référés rappelle à cet égard que, à la lecture du décompte fourni par la société KITCHEN [L], le montant de 7.500 € relatif au dépôt de garantie apparaît ne pas avoir été réglé et n'a donc pas à être restitué à titre provisionnel par la société KITCHEN [L] à la société NAMASTE ENTREPÔT. Il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi de statuer sur cette question du dépôt de garantie.

Conclusion sur les sommes dues :

Dès lors, il convient de condamner la société NAMASTE ENTREPÔT au paiement des sommes suivantes :

17.800 € TTC au titre des loyers et charges en principal échus au jour de la résiliation du bail ;

14.750 € au titre de l'indemnité d'occupation en principal déjà échue au jour de l'audience ;

outre une indemnité mensuelle d'occupation de 2.500 € à compter du 11 juin 2026 et

jusqu'à la libération effective des lieux.

Intérêts :

La somme en principal du commandement corrigé, soit 14.100 €, portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts au taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêt au taux légal du jour de leur exigibilité.

Sur les dépens :

La société NAMASTE ENTREPÔT succombe au principal. Il convient de la condamner aux entiers dépens de l'instance, y compris les coûts de l'acte de commandement de payer, du procès-verbal de saisie conservatoire et de la dénonciation de la saisie conservatoire, soit la somme totale de 305,48 €.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

La société KITCHEN [L] ayant dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il convient de condamner la société NAMASTE ENTREPÔT à lui payer la somme de 3.000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS